Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2006 по делу n  17АП-1581/2006-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда полностью и принять новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

г. Пермь

07 декабря 2006 года                                               Дело №  17АП-1581/2006-ГК

Апелляционный суд в составе:

председательствующего                                                           Соларевой О.Ф.

судей                                                  Хаснуллиной Т.Н., Крымджановой М.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания   Герасимовой Н.Е. при участии в судебном заседании

от истца: Горский А.С. по доверенности №22 от 22.08.2006 г., паспорт; Ажимов В.П. адвокат по доверенности от 04.12.2006 г., удостоверение;

от ответчика: Чернышев В.А. по доверенности от 02.12.2005 г., паспорт;

от третьего лица: Ахуков Ю.В. адвокат по доверенности от 20.12.2005г., удостоверение;

     рассмотрев в заседании апелляционную жалобу  ответчика, ООО «Инком», на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 августа 2006г. по делу  №А71-400/2005-Г27, принятое судьей  Яковлевым А.И. о взыскании 305 221 руб. 16 коп.,

установил:

Открытое акционерное общество «Иж-сервис» (далее ОАО «Иж-Сервис»)  обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Инком» (далее ООО «Инком»),  о взыскании  эксплуатационных расходов по содержанию здания в размере 305 221 руб.16 коп  на основании ст. 210, 309 ГК РФ  (т.1, л.д. 3-5). В  порядке статьи 49 АПК РФ  истец уточнил исковые требования: просит взыскать с ответчика сумму фактических эксплуатационных расходов на содержание здания в размере 257 466 руб. 70 коп. (т.2, л.д. 76).

Определением суда от 05.12.2005 года к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Сатурн» (т.1, л.д. 80).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 августа 2006г. (резолютивная часть от 08.08.2006г.) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана сумма затрат в размере 109 456 руб. 39 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано  (т.2, л.д.87-95).

Ответчик, ООО «Инком»,  с решением  суда   в части взыскания с него суммы затрат 109 456руб.39коп.не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда изменить, уменьшив сумму взыскания до 60 959руб.72коп. Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой указало, что с доводами апелляционной жалобы согласно.

 Апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном   ст. 266, 268 (п.5) АПК  РФ, установил.

Как следует из материалов дела, ОАО "Иж-Сервис" является собственником встроенных нежилых помещений на 1 - 6, 8 - 11 этажах в здании "Центрального Дома быта" (далее ЦДБ),  расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 127,  общей площадью 7372 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права собственности 18 АА N 200995, т. 1, л.д. 21).

Ответчик является собственником части помещения в указанном здании площадью 255,2 кв.м. на восьмом этаже (свидетельство о государственной регистрации права 18 АА №039977, т.1, л.д. 22). Указанные помещения у ответчика арендует третье лицо,  ООО «Сатурн».

Как указал истец в исковом заявлении, им осуществляется деятельность по содержанию здания в надлежащем состоянии, по обслуживанию и поддержанию в технически исправном состоянии инженерного оборудования и коммуникаций здания; для указанной деятельности в штате истца состоят соответствующие технические специалисты, сторонние организации, располагающиеся в здании «Центрального дома быта», заключают с истцом договоры по оказанию услуг, необходимых для содержания здания в надлежащем состоянии: по электро-, тепло-, водоснабжению, вывозу бытовых отходов и др. В связи с осуществлением деятельности по содержанию здания истцом понесены затраты.

По-мнению истца, часть затрат  в размере  257 466 руб. 70 коп. (с учетом изменения суммы иска от 04.07.2006 г.), должна быть в соответствии со ст. 210, 309 ГК РФ компенсирована ответчиком, т.е. пропорционально занимаемой площади с учетом распределения вспомогательных площадей.  Ответчиком истцу затраты на содержание здания компенсированы не были, что явилось основанием обращения истца  с настоящим иском в суд.

Как следует из решения суда, с ответчика в пользу истца взысканы  расходы по содержанию, обслуживанию и сохранению имущества в общей сумме  109 456руб.39коп., в том числе: 1)расходы по отоплению и обслуживанию узла учета тепловой энергии  в сумме 10 516руб.18коп. (п.п.1.1-1.5 расчета расходов истца); 2)расходы по санитарной очистке территории в сумме 4 682руб.67коп. (п.4.1-4.4.расчета); 3)расходы по аренде земельного участка в сумме 3 207руб.87коп. (п.5 расчета); 4) расходы по водоснабжению и приему стоков в сумме 6 362руб. (п.6.1-6.3 расчета); 5)расходы по обеспечению безопасности и вахтерам в сумме 29 800руб.17коп. (п.7.1.- 7.2. расчета); 6) расходы по техобслуживанию и техосвидетельствованию лифтов в сумме 15 873руб.10коп. (п.8.-8.6 расчета); 7)расходы по пожарной охране и обслуживанию кровли в сумме 3 286руб.66коп. (п.10.1-10.6 расчета); 8) расходы по электроэнергии  местах общего пользования и функциональных механизмов в здании в сумме 8 909руб.33коп. (п.11.1-11.3 расчета);  9)расходы по текущему ремонту здания  всумме14 879руб.97коп. (п.12-12.2 расчета); 10) расход материалов  в общей сумме  2 203руб.12коп. (п.13расчета, номера статей 10-6,10-9,10-11); 11) прочие расходы  по статьям «плата за нормативные выбросы, экология», «зарплата обслуживающего персонала» в общей сумме  791руб.75коп. (п.14.8,14.12 расчета); 12) амортизационные отчисления в сумме 4 251руб.01коп. (п.15расчета); 13) предъявленный истцу НДС  в сумме 4 691руб.94коп. (строка «НДС» расчета).

Нежилое помещение является конструктивной частью здания и не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и лестничные клетки, пролеты, необходимыми для эксплуатации всего здания в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания, в том числе мест общего пользования. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

В соответствии со статьями 210 и 249 ГК РФ ответчик обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества соразмерно своей доле.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно представить суду доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований (ст. 65 АПК РФ).

Ответчик с решением суда не согласен, полагает, что истцом  завышен размер доли совместно используемых площадей, часть затрат включена истцом в расчет расходов необоснованно, считает, что сумма, подлежащая  удовлетворению, составляет 60 959 руб. 72 коп. согласно расчету, приведенному в апелляционной жалобе.

    Из материалов дела видно, что расходы ответчика  на содержание здания определены истцом  по каждому виду расходов в зависимости от доли ответчика, которая определяется в процентном отношении   площади ответчика (255,2кв.м.)  к площади  помещений  комплекса строений,  расположенных по адресу : г. Ижевск, ул.Красноармейская,127, в том числе площади основного строения, бойлерной, пристроя, гаража – склада (т.1,л.д.101) за минусом определенной истцом площади  совместного использования (1441,9кв.м.) или за минусом  площади всех помещений 1 и 2 этажа, в отношении которых отсутствует необходимость пользования лифтами -5339,5кв.м. (при определении расходов на содержание лифтов).   Определенная таким образом доля ответчика в расходах составляет 2,93%; 2,85%; 3,04%; 6,73%.

Ответчик, возражая против такого определения долей, считает, что площади совместного пользования, расположенные на первом этаже здания ЦДБ в размере 143 кв.м., а также  административные площади в размере 165,8кв.м., расположенные на 2 и 3 этажах здания, не являются местами общего пользования  истца и ответчика,  они являются офисными помещениями самого истца и используются им  для ведения своей общехозяйственной деятельности. Поэтому, по мнению ответчика, они подлежат исключению из  площади мест общего пользования, определенной истцом. Тогда по расчету ответчика, площадь совместного использования составит 1133,1кв.м. (1441,9кв.м.- 308,8кв.м.), а доля ответчика в расходах составит 2,83%; 2,76%; 2,93%; 6,49%.

В материалах дела отсутствует технический  паспорт на здание  «Центральный дом быта», расположенное по адресу  г.Ижевск, ул.Красноармейская,127. В судебном заседании  представители сторон пояснили, что техническим паспортом на здание не располагают.

Из представленного истцом  в судебное заседание расчета для определения долей собственников в расходах по содержанию здания ЦДБ, имеющего   ссылку на выписку из технического паспорта по состоянию на 01.11.2000г.,   невозможно определить,   площади каких помещений отнесены истцом к площадям совместного пользования, которые определены истцом в размере 1441,9кв.м. В то же время, в расшифровке площадей ОАО Иж-Сервис», которые используются и ОАО , и Администрацией, и другими собственниками, представленном ответчиком,  площадь помещений 165,8кв.м. указана как административная, площадь помещений 1 этажа – 143,3кв.м. –как совместного пользования. Как пояснил представитель  ответчика,  вход к помещениям ответчика осуществляется через второй этаж,  имеющий отдельную входную группу и изолированный от помещений первого этажа. Истец указанные доводы ответчика не опроверг. Таким образом, поскольку ответчик не пользуется помещениями первого этажа, то площадь этих помещений в размере 143,3кв.м. должна быть исключена из общей площади совместного пользования. В то же время,  поскольку административные площади (165,8кв.м.), расположенные на 2 и 3 этажах, используются истцом  в том числе  и для  осуществления им деятельности по содержанию здания в целом, то  эти площади не подлежат исключению из  площади совместного использования. С учетом изложенного, приведенный в апелляционной жалобе расчет ответчика его доли в общих расходах является неправильным.

Однако при отсутствии технического паспорта на здание ЦДБ и при наличии  не подтвержденных данных  о площадях  помещений в здании, их принадлежности владельцам, их назначения, не представляется возможным сделать расчет с целью определения доли ответчика в общих расходах на содержание здания.

Кроме того, из материалов дела видно, что  расчет расходов истца не подтвержден документально (ст.65 АПК РФ).

Так, в материалах дела отсутствует договор  на отопление от 02.02.2001г. с Удмуртской территориальной генерирующей компанией,  счета - фактуры, указанные  в п.1.1. расчета,  отсутствуют также счета – фактуры, предъявленные ОАО «Удмуртские коммунальные системы» (п.1.2. расчета).

Согласно договору подряда  от 27.03.2003г. № 13  с ЗАО «Удмуртия  Инжиниринг»  (оказание услуг по обслуживанию узла учета) стоимость услуг в месяц составляет 1078руб.80коп., т.е. в квартал – 3236руб.40коп.  (т.1, л.д.129,130). В то же время истцом  со ссылкой на  акты №№ 54 от 31.0305, № 137 от 30.06.2005г., № 231 от 30.09.2005г. указаны  иные суммы (4641,30руб., 4967,10руб., 3611,40руб.) (п.1.3. расчета).  Вышеуказанные акты и расчет стоимости услуг  в материалах дела отсутствуют.

В расчет расходов истцом  включена заработная плата с отчислениями рабочих, задействованных в оказании услуги по передачи тепла (2 сантехника) в сумме 136 567руб.30коп. и дополнительно включена заработная плата согласно штатному расписанию № 1 от 11.05.2005г. -35 917руб.24коп. (п.1.4 расчета расходов). В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие  начисление заработной платы работникам в указанной сумме, штатное расписание  № 1 от 11.01.2005г.

Согласно  п.5.1 расчета включены  расходы истца по промывке  отопительной системы  в сумме 43 920руб. на основании трудового соглашения от 20.07.2005г. (т.1,л.д.131).

Из материалов дела следует, что все указанные в разделе 1 расходы на содержание здания являются необходимыми, т.к. они произведены для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии. Однако в связи с тем, что по имеющимся в деле материалам  невозможно определить долю ответчика в этих расходах, расчет истца  с  долей ответчика в этих расходах в размере 10 516руб.81коп. не может быть признан достоверным (ст.71 АПК РФ).

Возражения ответчика об исключении из расчета расходов, указанных в п.1 раздела расходов на промывку отопительной системы являются необоснованными, т.к. ответчик не доказал, что осуществление этих работ возможно штатными работниками истца (ст.65 АПК РФ).

Включение затрат истца на санитарную очистку территории по договору с МУП «Спецавтохозяйство» от 01.01.2004г.  является обоснованным, т.к. эти расходы относятся к общим расходам на содержание здания. В то же время в материалах дела отсутствует указанный договор, счета – фактуры, указанные в п.4.1. расчета. Отсутствуют также доказательства начисления заработной с отчислениями рабочих, задействованных в оказании услуг по очистке территории в сумме  72 928руб.94коп. (п.4.2. расчета).

Согласно п.4.3. и 4.4. в  расчет расходов включены расходы на лицензирование деятельности по обращению с опасными отходами в сумме 1376руб.20коп. и стоимость разработки проекта на размещение отходов в сумме 1252руб.09коп. (т.1,л.д.132-135). Размер расходов документально не подтвержден. Доводы ответчика об исключении этих затрат из расчета расходов не могут быть приняты во внимание, т.к. истец, как лицо, содержащее здание, обязано осуществлять деятельность  по  содержанию здания, в том числе вынужден обращаться с опасными отходами и нести необходимые для этой деятельности затраты.

Расходы по аренде земли по счету № 4-235 от 05.03.2005г.  в сумме 112 55руб.97коп. (п.5 расчета) не подтверждены документально. Расчет ответчика также не может быть принят во внимание, т.к. невозможно определить его долю в  общих расходах.

Согласно разделу 6 расчета истцом включены расходы на подачу питьевой воды и прием стоков  согласно указанных в п.6.1. расчета счетах-фактурах. Указанные счета – фактуры, а также договор № 245 от 30.11.2004г.  имеются в материалах