Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2010 по делу n А63-2318/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А63-2318/2010

27 декабря 2010 года                                                                                  Вх.16АП-2762/10 (1)

21 декабря 2010 года объявлена резолютивная часть постановления.

27 декабря 2010 года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И,  Егорченко И.Н., 

 при ведении протокола секретарем Баймурзаевым Г.К., 

рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Георгиевска Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2010 по делу №А63-2318/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью «Драйв» к Администрации г.Георгиевска, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска о признании отказа администрации г. Георгиевска незаконным, об обязании права выкупа, и  ходатайство о восстановлении процессуального срока  для обращения с апелляционной жалобой в суд, (судья Сиротин И.В.),

в судебное заседание явились:

от администрации города Георгиевска Ставропольского края -  Хейло В.Ф. по доверенности №01-08/4008 от 29.12.2009,

от ООО «Драйв» - Маткевич К.В. по доверенности от 16.04.2010,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска - Воробьев С.А. по доверенности №0102/971 от 07.04.2010,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Драйв» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Администрации г. Георгиевска (далее – администрация) и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска (далее – комитет) о признании отказа администрации в заключении договора купли-продажи нежилого здания, площадью 1 347, 6 кв.м., расположенного г. Георгиевск, ул. Калинина, 128 (далее – спорный объект), в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) незаконным и обязании комитета в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу по делу заключить с обществом договор купли-продажи спорного объекта с зачетом в счет выкупной стоимости объекта стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в сумме 20 000 000 рублей  и без одновременной продажи земельного участка под ним (уточненные требования). Заявленные требования мотивированы необоснованным отказом администрации в выкупе арендуемого недвижимого имущества, поскольку общество имеет право на приобретение арендуемого имущества в силу закона.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2010 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ администрации в заключении договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью 1 347,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Георгиевск, ул. Калинина, 128.  Судебный акт мотивирован тем, что общество имеет право на приобретение спорного объекта в свою собственность в соответствии с Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ без одновременной покупки земельного участка под спорным объектом при наличии действующего договора аренды.

Не согласившись с данным решением суда,  администрация  подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что общество не может выкупить арендуемое здание  без одновременного выкупа земельного участка, на котором расположен выкупаемый объект недвижимости. В судебном заседании представитель  администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель комитета  в судебном заседании  поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, также представил  отзыв на апелляционную жалобу, в котором  пояснил, что считает отказ администрации в реализации преимущественного права на  выкуп арендуемого  муниципального имущества законным и обоснованны.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на них,  просил решение суда  первой инстанции оставить  без изменения.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей  лиц, участвующих в деле, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения  принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела,  между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды имущества №193 от 01.12.2005  (далее – договор №193), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорный объект. Срок аренды установлен с 01.12.2005 по 01.12.2030 (пункт 6.1 договора). По акту приема-передачи спорный объект был передан арендатору. Государственная регистрация договора №193 произведена 27.01.2006.

Спорный объект является муниципальной собственностью города Георгиевска, что подтверждается свидетельством от 30.12.02 серия 26 АГ 130258).

Земельный участок под спорным объектом также находится у общества в аренде, срок аренды с 22.09.09 по 24.06.14. Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 22.09.2009.

Общество, 10.03.2010 обратилось в администрацию города Георгиевска с заявлением о продаже обществу спорного объекта по цене, равной его рыночной стоимости, с зачетом в счет выкупной стоимости объекта стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений объекта и без одновременной продажи земельного участка под ним, и с соответствующим проектом договора купли-продажи спорного объекта.

Письмом от 12.03.2010 № 01-14/668 администрация отказала обществу в приобретении арендуемого им спорного объекта в собственность с зачетом в счет выкупной стоимости объекта стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений объекта и без одновременной продажи земельного участка под ним, и в заключении с ним соответствующего договора купли-продажи, сославшись, что администрация не имеет таких правовых оснований, и возвратила обществу все документы.

Считая отказ администрации  незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159)

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как правильно установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами спора, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендуемое имущество – спорный объект находится во временном владении и временном пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в соответствии с договором аренды данного имущества, у общества отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам за спорный объект, площадь спорного объекта не превышает установленный законом Ставропольского края предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, спорный объект не включен в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, спорный объект является объектом недвижимого имущества,  общество обращалось с просьбой на проведение капитально-восстановительного ремонта помещения, и такое согласие обществу было дано.

Согласно отчету № 127, выполненному по заказу комитета, рыночная стоимость спорного объекта составляет 27 769 000 руб., согласно экспертного заключения, проведенного в рамках настоящего дела, выполненного ООО «Инжгеопроект», общая стоимость неотделимых улучшений, выполненных обществом на спорном объекте, составляет 27 123 344 руб.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия, в частности юридических лиц, которые осуществляются исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с абзацем 2 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ, в частности, органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение имущества.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что общество непрерывно в течение более двух лет (договор аренды №1963 с 01.12.2005) и использует спорное помещение в своей деятельности, не имеет задолженности по арендной плате, отвечает всем указанным в статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159 условиям осуществления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Данное обстоятельство сторонами не  оспаривается.

Учитывая изложенное, а также наличие соответствующего закону волеизъявления одной стороны - субъекта малого или среднего предпринимательства для уполномоченного органа совершение действий по приватизации имущества является обязательным.

При таких обстоятельствах на администрацию в силу указанного Закона возложены обязанности совершить действия, направленные на заключение с арендатором договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Иные действия свидетельствует о злоупотреблении администрацией правом с целью воспрепятствования реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что общество имеет право на приобретение спорного объекта в свою собственность в соответствии с Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ с зачетом в счет выкупной стоимости объекта стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в сумме 20 000 000 рублей. При этом, как пояснил представитель, общество намеренно уменьшило размер зачитываемых средств до 20 млн.руб., тогда как стоимость улучшений составляет 27 млн.руб.

Довод  заявителя апелляционной жалобы о том, что   общество не может выкупить арендуемое здание без одновременного выкупа земельного участка,  судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

Минэкономразвития России в Письме от 24.10.2008 N Д05-4635 рассмотрело обращение по вопросу приватизации арендуемого имущества и сообщило о недопустимости применения положений Закона N 159-ФЗ при аренде субъектом малого или среднего предпринимательства земельного участка.

Аналогичную позицию занял Президиум ВАС РФ в п. 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отметив, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Таким образом,