Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А63-18543/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Аналогичная правовая позиция относительно применения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации была изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Как следует из материалов дела, комитетом соблюдены требования закона о досудебном порядке расторжения договора. В претензии от 27.04.2009 комитет указал на необходимость оплаты задолженности и в случае неоплаты комитет будет вынужден требовать досрочного расторжения договора аренды. Однако, общество после получения претензии задолженность по арендной плате не уплатил и по настоящее время.

Согласно справке от 15.02.2010 № 01-15/276 комитета имущественных отношений арендная плата по договору аренды земельного участка № 278ю от 23.09.2003 с 01.10.2003 в установленные договором аренды сроки, начиная с 01.10.2003 не вносилась. С 15.11.2003 по 06.02.2007 за обществом образовалась задолженность в сумме 10 836 701,19 рублей, из них арендная плата за земельный участок - 8 035 961,53 руб., пеня - 2 800 739,66 руб.

03.08.2009 комитетом направлено уведомление о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка № 278ю от 25.03.2003 в связи с неуплатой задолженности по арендной плате, а также просьба о прибытии представителя общества до 04.09.2009 в комитет имущественных отношений для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Общество задолженность не погасило, для расторжения договора в добровольном порядке не явился. Доказательств  исполнения требования комитета по устранению задолженности по договору аренды № 278ю от 25.03.2003 в суд первой инстанции не представлено,  как не представлено  в суд апелляционной инстанции.

Задолженность по арендной плате начислена истцом ответчику по 06.02.2007г. (по дату издания постановления № 1272 от 16.09.2009г.) и ответчиком она не уплачена до настоящего времени.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что земельный участок не  передавался по акту приема-передачи, в связи с чем  обязанность  по  уплате арендных платежей не возникла, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В случае, если арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Учитывая, что  общество  фактически владеет  спорным земельным участком  по договору аренды №278ю от 23.09.2003, то и обязанность по уплате арендных платежей соответственно возникла у общества. Кроме того, данный факт подтверждается письмом общества от 01.04.2009 №019/014, в котором указано, что на спорном земельном участке произведены геологоизыскательские, проектные, осушительные работы, высажен травяной газон и проводятся соревнования по футболу. Более того, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2005 по делу №А63-1501/2004-С1, которым взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, имеет преюдициальное значение в отношении установления факта пользования земельным участком.

Вместе с тем, комитетом выдержан разумный срок  применительно к возможности арендатора устранить нарушения, выявленные арендодателем. Однако в разумный, а также в 30-дневный срок арендатор не устранил допущенных нарушений обществом условий договора по перечислению арендной платы, что является существенным нарушением и не оспаривается. Вместе с тем, факт нарушения оплаты договору аренды №278ю от 23.09.2003 подтверждается вышеуказанным решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2005 по делу №А63-1501/04-С1, которым  установлено, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 16.11.2003. по 31.12.2004 составляла 839 907,48 рублей

Таким образом, требования статьи 619 Гражданского кодекса о предупреждении арендатора о расторжении договора в случае невнесения арендной платы комитетом  исполнено, досудебный порядок урегулирования спора комитетом  (арендодателем) соблюден.

Как правильно указал суд первой инстанции, ссылка  общества об обременении спорного земельного участка АО «Мост» в результате стихийного паводка 2002 года, устраняющей последствия наводнения является не состоятельной.

Постановлением главы администрации города Кисловодска от 27.05.2003г. № 706 в связи с обрушением автомобильного моста через р. Подкумок МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Кисловодска было разрешено проектирование и выполнение работ по замене аварийного автомобильного моста через р. Подкумок по пр. Победы в г. Кисловодске.

Постановлением главы администрации города-курорта Кисловодска № 1271 от 14.06.2005г. был утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: г. Кисловодск, пр. Победы общей площадью 4423 кв.м., в том числе: 1-й земельный участок - 2470 кв.м.; 2-й земельный участок - 1953 кв.м.

Однако, согласно справке ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю № 07-02 от 15.02.2010 г. сведения о земельном участке в соответствии с постановлением главы администрации города - курорта Кисловодска № 1271 от 14.06.2005г. в кадастровом квартале 26:34:090101 отсутствуют. Более того, договор аренды №278ю от 23.09.2003, которым  предоставлен  обществу земельный участок,  зарегистрирован УФРС по СК без каких-либо обременений, в случае его обременения такая регистрация была бы невозможной.

Довод подателя апелляционной жалобы  о том, что  предоставленный земельный участок по договору аренды № 278ю от 25.09.2003 ненадлежащего качества  в результате стихийного паводка 2002 года, апелляционным судом не принимается,  поскольку договор аренды № 278ю был заключен сторонами 25.09.2003, то есть уже после наводнения 2002 года и о качестве земельного участка  общество не могло не знать.  Более того, согласно письму от 01.04.2009 №019/014 ответчика указанный земельный участок, где был высажен травяной покров, им использовался для организации турниров по футболу.

Постановлением главы администрации города Кисловодска № 1272 от 16.09.2009 постановление главы администрации города Кисловодска от 07.07.2007 № 66 о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование комитету по физической культуре и спорту отменено. Запись о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за комитетом по физической культуре и спорту прекращена, что подтверждается выпиской от 15.02.2010 из ЕГРП на недвижимое имущество.

Как правильно установлено судом первой инстанции и  подтверждено представителями общества в суде апелляционной инстанции, спорный земельный участок из пользования общества  не изымался, в пользование третьему лицу (комитету по физкультуре и спорту) не передавался и им не использовался, что также  отражено в отзыве комитета по физкультуре и спорту.

Довод  подателя апелляционной жалобы о том,  что  комитет не правильно применил базовые ставки  при расчете арендной платы, судом апелляционной инстанции  отклоняется, поскольку  расчет арендной платы  не являлся предметом рассмотрения  в суде первой инстанции и требование об уплате арендных платежей по оспариваемому договору  не заявлялось при рассмотрении данного дела.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2010 по делу №А63-18543/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спортивно-туристический центр на Кавказских Минеральных Водах «Великий шелковый путь»  2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный  суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                           А.Л. Фриев

Судьи                                                                                                          З.М. Сулейманов

                                                                                                                     С.И. Джамбулатов