Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по делу n А61-2301/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Между тем подписанный сторонами договор аренды земельного участка может быть зарегистрирован в установленном порядке до истечения срока его действия.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" указано, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя производится на основании статьи 26 закона при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

В статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Такое требование администрация к арендатору не заявляла.

Суд считает, что общество воспользовалось своим правом и обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды, которое не рассмотрено в связи с вынесением оспариваемого постановления. Поэтому суд основания для понуждения администрации зарегистрировать договор аренды земельного участка не установил. Общество также вправе обжаловать отказ в государственной регистрации либо уклонение арендодателя от регистрации договора или предоставления им необходимой документации.

В обоснование своего довода администрация ссылается также на протест прокурора.

Из материалов дела следует, что протест прокурором принесен на постановление главы администрации от 14.08.2006 №27-З «О прекращении права на часть земельных участков СХПК - колхоз «Терский». В протесте прокурором прямо указано на необходимость отмены указанного постановления. Тогда как признано утратившим силу постановление главы администрации от 12.11.2007 №559 -3 о продлении договора аренды земельного участка.

В этой связи принесенный прокурором района протест не может служить основанием для лишения общества права аренды.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по аренде земельного участка, который используется добросовестным арендатором. Согласно справке от 19.05.2010 №520, ООО «Орион-2000» использует 734 га пашни в Моздокском районе РСО-Алания, под урожай 2010 г. посеяно озимой пшеницы 285 га, гороха 96 га, льна 329 га и эспарцета 24 га.

С учетом правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 №15951/09 по делу №А40-28128/09-12-194, пункте 64 совместного Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возникшие в данном случае гражданские права заявителя как арендатора земельного участка могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.

Договор аренды земельного участка имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение сторон (договор), заключенное на основании этого акта (статьи 26, 29 Земельного кодекса Российской Федерации). При заключении в установленном законом порядке договора аренды публично-правовые отношений по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке. В такой ситуации рассмотрение вопроса о правомерности предоставления земельного участка возможно лишь при проверке в судебном порядке существующего основания владения (гражданско-правовой сделки), законность которой не должна (и не может быть) оцениваться судом в рамках рассмотрения требований о признании недействительным ненормативного акта (вопросы применения исковой давности и др.).

На момент принятия как постановления от 20.09.2006 №91-З о предоставлении земельного участка в аренду и постановления от 12.11.2007 №559-З о продлении срока земельный участок находился у колхоза на праве бессрочного (постоянного) пользования, но был передан им добровольно в фонд перераспределения земель.

Земельный участок прошел процедуру формирования и государственный кадастровый учет и как объект имущественных отношений на день издания постановления от 12.11.2007 №559 -3 о продлении срока права аренды земельный участок и на день его аннулирования был свободен от прав третьих лиц. В сложившейся ситуации администрация имела правовые основания для издания постановления о продлении срока аренды земельного участка. В то же время вопрос об обоснованности действия администрации по вынесению постановления о прекращении права бессрочного (постоянного) пользования колхоза спорным участком не входит в предмет доказывания и поэтому судом не обсуждается.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют об одновременном действии двух взаимоисключающих постановлений главы администрации, одним из которых прекращено право бессрочного (постоянного) пользования на спорный земельный участок СХПК - колхоз «Терский», а другим - последнему возвращен спорный земельный участок и восстановлено его право пользования. Администрация постановление о прекращении права пользования земельным участком не отменила, а СХПК - колхоз «Терский» указанное постановление в судебном порядке не обжаловало.

Между тем, доказательства, свидетельствующие о возможности использования колхозом спорного земельного участка, в том числе решение общего собрания акционеров по вопросу о возвращении земель из фонда перераспределения района для их использования,  суду не представлены. Более того, определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.11.2009 в отношении колхоза введена процедура наблюдения, в то время как обществом в октябре 2009 г. 286 га земельного участка засеяны озимой пшеницей и 453 га вспахано, в 2010 г. посеяно озимой пшеницей 285 га, горохом 96 га, льном 329 га и эспарцетом 24 га.

При изложенных обстоятельствах, администрация, издавая оспариваемый ненормативный акт, в силу пункта 4 статьи, статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» при осуществлении публичных функций, действовала за пределами своих полномочий.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 09.03.2010 по делу №А61-2301/09.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 09.03.2010 по делу №А61-2301/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         Л.В. Афанасьева

Судьи                                                                                                        А.П. Баканов

                                                                                                                   И.А. Цигельников