Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2009 по делу n А25-1238/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОНЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                    Дело № А25-1238/09

23 декабря 2009 года                                                                         Вх.16АП-2956/09(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей: Белова Д.А., Цигельникова И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Амироковой Я.Х.,

рассмотрев апелляционную жалобу Администрации Малокарачаевского муниципального района на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16.10.2009 по  делу № А25-1238/09 по иску ООО «Джатдо-7» к администрации Малокарачаевского муниципального района о понуждении к заключению договора купли-продажи и признании права собственности на остановочный павильон, и по встречному иску администрации Малокарачаевского муниципального района к ООО «Джатдо-7» о признании построек незаконными и сносе строений(судья Адзинова М.Е.),

при участии представителей сторон:

от ООО «Джатдо-7»: Джатдоев А.-А.М. – директор,

от администрации района: Хубиев З.А. – по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Джатдо-7» (далее – общество, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики к Администрации Малокарачаевского муниципального районе (далее – администрация, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 269,5 кв.м. под зданием магазина, принадлежащего истцу на праве собственности, о признании права собственности на остановочный павильон. Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке площадью 269,5 кв.м, принадлежащем истцу на праве аренды (договор от 10 апреля 2003 года с изменениями, внесенными решением Арбитражного суда КЧР от 10 октября 2007 года), выделенном под строительство остановочного павильона и магазина, им построен магазин площадью 196,4 кв.м по адресу: с.Учкекен, ул.Ленина 43 «В», и произведено благоустройство на остановке «Больничная». Благоустройство остановки произведено путем возведения павильона на свои средства, земельный участок под павильоном составляет 8,4*5,5м. Истец утверждает, что магазин и павильон построены им с соблюдением всех правовых норм, а именно: Постановления главы администрации Малокарачавского района №229 от 26 июля 2001 года, Постановления мэра Учкекенского сельского поселения № 74 от 10 апреля 2003 года, разрешения на ввод от 06 августа 2007 г. Истец также считает, что свидетельство о государственной регистрации права собственности на возведенный с соблюдением закона магазин согласно ст. 36 Земельного кодекса дает ему первоочередное право на выкуп земельного участка под ним. Кроме того, поскольку земельный участок под павильоном не прошел кадастровый учет, а право собственности на него он не может зарегистрировать из-за того, что площадь благоустройства превышена, со ссылкой на ч.1 ст. 218 ГК РФ просит признать право собственности на остановочный павильон, расположенный по адресу: КЧР, Малокарачаевский район, с.Учкекен, ул. Ленина остановка напротив кафе «Малыш». Кроме этого, истец, полагая, что условие об обращении к ответчику с предложением о выкупе земельного участка под магазином выполнены, просит понудить ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка пл. 269,5 кв.м на условиях, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ.

Администрация обратилась со встречным иском, посчитав, что все строения за пределами земельного участка площадью 196,4 кв.м. являются самовольными постройками в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Никаких разрешительных документов у  истца ни на остановочный комплекс, ни на остальные здания не имеется. Истцом застроен земельный участок пл.339 кв.м. плюс площадь замощения 66,1 кв.м. Всего площадь застройки составляет 405,1 кв.м, а поэтому арендованный земельный участок и не был предоставлен истцу вторично. Считает, что разрешительные документы истца не взаимосвязаны друг с другом, градостроительные нормы истцом не соблюдены. Просит признать незаконной постройкой все здания, которые находятся за пределами здания магазина общей площадью 196,4 кв.м, расположенные на земельном участке кадастровым номером 09:09:01 059 2007:755 в с.Учкекен, ул.Ленина,43"в" напротив кафе "Малыш" и обязать истца снести их за свой счет.

Решением Арбитражного суда КЧР от 16.10.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2009) исковые требования общества удовлетворены, суд признал право собственности за обществом на остановочный павильон площадью 46,2 кв.м., обязал администрацию района заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 270 кв.м. кадастровой стоимостью 115 624 руб. В удовлетворении встречного иска администрации района отказано.

Не согласившись с данным решением суда, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. В судебном заседании представитель администрации поддержал апелляционную жалобу и просил ее удовлетворить.

Представитель общества в судебном заседании апелляционного суда просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу и материалы дела, выслушав доводы сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения суда в части и удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 16.11.2007 общество является собственником здания магазина площадью 196,4 кв.м., расположенного в КЧР, Малокарачаевский район, с.Учкекен, ул.Ленина, дом 43-в. Договором аренды от 10.04.2003 земельный участок площадью 269,5 кв.м. передан в аренду обществу под строительство магазина. На данном земельном участке обществом построен магазин, право собственности на который установлено решением Арбитражного суда КЧР от 10.10.2007 по делу №А25-1180/2007-6 и подтверждается вышеуказанным свидетельством о регистрации права собственности от 16.11.2007. Истец неоднократно обращался в администрацию с заявлением с просьбой заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 269,5 кв.м., то есть под зданием магазина. Однако, до настоящего времени истец ответа не получил, в связи с чем общество  обратилось с настоящим  иском в арбитражный суд. Заявляя настоящий иск, общество также указало, что к магазину пристроен остановочный павильон, который построен на денежные средства общества, в связи с чем просит признать на него право собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец возвел объект - остановочный павильон на земельном участке, предоставленном в установленном порядке под строительство, в том числе на праве аренды согласно ст. 30 Земельного кодекса. Доказательством этого является разрешение на строительство. Следовательно, строительство магазина и спорного остановочного павильона осуществлены законно. Право собственности на магазин приобретено истцам и зарегистрировано, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации серии 09-АР 182425 от 16 ноября 2007 года, в связи с чем условия для выкупа земельного участка площадью 270 кв.м. наступили. Вместе с тем, суд 1 инстанции пришел к выводу, что  при возведении остановочного павильона имеются признаки самовольной постройки, причиной чего является увеличение площадей застройки. В этой части судом констатировано нарушение градостроительных норм, однако отступления от градостроительных норм носят несущественный характер, а поэтому право на возведенный объект - остановочный павильон должно быть признано за истцам в соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ. Суд первой инстанции также Разрешил спор в части цены, указав¸ что цена земельных участков, указанных в п.1.1 ст.36 ЗК РФ не может превышать кадастровую стоимость, которая в данном споре составляет 115623,59 руб., что должно быть учтено ответчиком при изготовлении проекта договора купли-продажи.

Между тем, принимая данное решение, суд первой инстанции не учел следующего. Исковые требования истца об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка по кадастровой цене свидетельствует о заявлении обществом иска о понуждении к заключению договора.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

В соответствии с абзацами 3, 7 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Исковые требования общества в части обязания администрации муниципального района заключить договор купли-продажи земельного участка подлежали оставлению без рассмотрения, так как требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления заявителем в орган местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи Кодекса заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.

В деле отсутствуют и обществом не представлены доказательства направления ответчику оферты (проекта договора купли-продажи земельного участка, содержащего существенные его условия, а также подпись и печать общества). Отсутствие такого проекта договора купли-продажи подтверждено в судебном заседании апелляционного суда представителем общества. У общества отсутствуют доказательства изготовления и направления проекта договора в администрацию. Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. При указанных обстоятельствах суду первой инстанции следовало оставить иск общества без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Кодекса.

Вместе с тем, требование общества о признании права собственности на остановочный павильон подлежало отклонению, поскольку остановочный павильон построен за пределами земельного участка, предоставленного в аренду; отсутствует разрешение на строительство данного павильона. Истец не представил иных доказательств, подтверждающих нахождение самовольно возведенной постройки в границах земельного участка истца и соответствие ее разрешенному использованию участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением указанных норм и правил). У общества также отсутствуют доказательства утверждения проекта строительства в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке.

 Довод общества о предоставлении ему земельного участка площадью 270 кв.м. под строительство магазина, не является основанием для признания права собственности на этот объект – остановочный павильон. Из договора аренды земельного участка от 10.04.2003 и решения Арбитражного суда КЧР от 10.10.2007, которым внесены изменения в договор аренды, следует, земельный участок передан для строительства магазинов. Доказательств предоставления земельного участка для застройки иными объектами у общества не имеется.  Как следует из технической документации, в частности схемы расположения объектов (л.д.73), площадь застройки магазинов составляет 247,6 кв.м., площадь ступеней – 46,9 кв.м., площадью отмостки – 66,1 кв.м., а остановочного павильона – 44,5 кв.м. Таким образом, из указанных данных следует, что павильон расположен на земельном участке, не предоставленном для строительства. Ссылка общества на разрешении строительства остановочного павильона с пристроенными магазинами свидетельствует о том, что ему было разрешено строительство павильона с пристроенными магазинами на площади 269,5 кв.м. Однако, общество построило магазины со ступенями на площади более 269,5 кв.м. с пристроенным