Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2008 по делу n А15-1027/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

357600, Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2. Факс: [phone], e-mail: [email protected]

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А15-1027/2008

10 декабря 2008 г.                                                                                              Вх.16АП-2217/08

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей: Луговой Ю.Б., Цигельникова И.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Валиевой К.А-А.,

рассмотрев апелляционную жалобу апелляционную жалобу ООО «Дагстройинвест» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 09.09.2008г. по делу № А15-1027/2008 по иску заместителя прокурора Республики Дагестан к Каспийскому городскому Комитету по земельным ресурсам и землеустройству и ООО «Дагстройинвест» о признании недействительным договора аренды с применением последствий недействительности сделки,

при участии в заседании:

от Прокурора РД: не явились, извещён 20.11.2008г.,

от Каспийского горкомзема: не явились, извещён 17.11.2008г.,

от ООО «Дагстройинвест»: Пирбудагов Р.М. – директор,

от МО «город Каспийск»: Шейхов А.А. – по доверенности от 03.11.2008г.,

от УФРС по РД: не явились, извещено 17.11.2008г.,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Республики Дагестан в защиту интересов муниципального образования «город Каспийск» обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Каспийскому городскому Комитету по земельным ресурсам и землеустройству (далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Дагстройинвест» (далее – Общество) о признании недействительным заключенного между ними 02.02.2007г. договора аренды земельного участка № 5 с применением последствий недействительности сделки.

Письмом от 01.08.2008г. № 8/2-25-08 прокурор уточнил свои требования, просил признать недействительными: итоги торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым № 05:48:000024:0004 площадью 50 000 кв.м., оформленные протоколом аукциона № 1 от 24.01.2007г.; договор № 5 об аренде земельного участка с кадастровым № 05:48:000024:0004 площадью 50 000 кв.м., заключенный 02.02.2007г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Каспийской городской администрации и Обществом; зарегистрированное Управлением ФРС по РД право аренды общества на земельный участок, о чем 27.07.2007г. в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 05-05-12/014/2007-175. Кроме того, заявитель просил применить последствия недействительности сделки и обязать общество снести возведенное на спорном земельном участке строение из железобетона, возвратить земельный участок собственнику.

Определениями от 11.06.2008г. и от 07.08.2008г., в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца – муниципальное образование городской округ «город Каспийск»; на стороне ответчиков – Управление Федеральной регистрационной службы по РД.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 09.09.2008г. признаны недействительными, не соответствующими положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

- договор № 5 аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м., расположенного в микрорайоне «Центральный» г. Каспийска, заключенный 02.02.2007г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Каспийска и ООО «Дагстройинвест»;

- право аренды ООО «Дагстройинвест» на земельный участок площадью 50 000 кв.м., зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по РД 27.07.2007г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись о регистрации № 05-05-12/014/2007-175);

обязал ООО «Дагстройинвест» возвратить земельный участок площадью 50 000 кв.м., арендованный по договору № 5 от 02.02.2007г., собственнику этого участка - муниципальному образованию городской округ «город Каспийск»; в части признания торгов недействительными и сноса строений, расположенных на земельном участке, переданном в аренду по договору № 5 от 02.02.2007г., в иске отказал.

Не согласившись с решением суда, ООО «Дагстройинвест» подало апелляционную жалобу. Заявитель считает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований незаконным и не обоснованным. В обоснование своей жалобы, заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции вышел за пределы своей компетенции и самовольно изменил основания иска и удовлетворил исковые требования не по заявленным истцом, а по выдвинутым самим судом основаниям. В связи с этим заявитель просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска, рассмотреть исковые требования заместителя прокурора Республики Дагестан по существу и отказать в их удовлетворении.

Представитель ООО «Дагстройинвест» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в обжалуемой части отменить, а жалобу – удовлетворить.

Представитель МО «город Каспийск» в судебном заседании просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель Прокурора Республики Дагестан в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель Комитета в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель УФРС по РД в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 09.09.2008г. проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 09.09.2008г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела на основании распоряжения Каспийской городской администрации от 07.12.2006г. № 255-р «Об объявлении аукциона» 24.01.2007г. состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м., расположенного в микрорайоне «Центральный» г. Каспийска. Земельный участок находится на территории г. Каспийска, относится к землям населенных пунктов и является муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «город Каспийск».

В связи с поступлением для участия в аукционе только одной заявки ООО «Дагстройинвест», решением от 24.01.2007г. № 1 комиссия по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков выставленных на аукцион, аукцион признала несостоявшимся в порядке пункта 26 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации и решила заключить с Обществом договор аренды земельного участка на основании пункта 27 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации по начальной цене продажи права аренды.

02.02.2007г. между Комитетом и Обществом заключен договор № 5 аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м., из земель поселений, с кадастровым № 05:48:000024.0004, расположенного в микрорайоне «Центральный» г. Каспийска, для строительства многоэтажных жилых домов. Договор аренды заключен сроком на 10 лет, размер арендной платы составляет 225 000 рублей в год. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2007г. (запись о регистрации № 05-05-12/014/2007-175). Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 02.02.2007г.

Комитет определен в качестве арендодателя Положением о предоставлении в аренду земельных участков из находящихся в муниципальной собственности земель, утвержденным постановлением Каспийского городского Собрания от 08.06.2006г. № 49.

Прокурор в защиту интересов муниципального образования «город Каспийск» обжаловал данный договор в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Определяя в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги как оспоримую сделку, по которой иск о признании недействительной может быть предъявлен в течение одного года (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации), законодатель называет конкретное основание недействительности сделки - нарушение правил проведения торгов.

Прокурор в обоснование своих требований ссылался на нарушение правил проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, а также и на передачу земельного участка в аренду по явно заниженному начальному размеру арендной платы, что является основанием для квалификации сделки как ничтожной с применением общего срока исковой давности в три года, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно не исследовал вопрос о соблюдении установленных правил проведения торгов для удовлетворения иска прокурора в части признания торгов недействительными, поскольку комиссией по проведению аукциона (решение № 1 от 24.01.2007г.) торги признаны несостоявшимися.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1. статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1. настоящего Кодекса.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, установлены статьями 38.1. и 38.2. Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 27 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае признания аукциона несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 (в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона (пункт 28 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу указанных норм, в случае признания аукциона несостоявшимся, договор аренды земельного участка может быть заключен с единственным участником аукциона исключительно по начальной цене аукциона.

Вместе с тем из материалов дела следует, что комиссия по проведению аукциона установила начальную цену предмета аукциона, цена определена в сумме 3 676 000 рублей, исходя из которой Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан был заключить с ООО «Дагстройинвест» договор аренды на основании пункта 27 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации, а договор аренды земельного участка, заключенный 22.02.2007г. с определением арендной платы в размере 225 000 рублей в год.

Следовательно, договор аренды земельного участка от 02.02.2006г. № 5 заключен с нарушением требований земельного законодательства и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

При изложенных обстоятельствах, а также, учитывая, что регистрация права аренды произведена Управлением ФРС по РД в нарушение требований статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без проведения правовой экспертизы документов, представленных для регистрации права, суд первой инстанции обосновано признал зарегистрированное за обществом право аренды земельного участка (запись о регистрации № 05-05-12/014/2007-175) недействительным.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Указанная норма определяет начальную цену предмета аукциона как начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы. Иные формы начальной цены предмета аукциона законодательством не предусмотрены.

Прокурор просил применить последствия недействительности договора аренды земельного участка № 5 от 02.02.2007г., обязав Общество снести постройки, возведенные на этом земельном участке, и возвратить земельный участок его собственнику.

Вместе с тем, при подготовке аукциона организатором аукциона допущено нарушение части 10 статьи 38.1. Земельного