Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 по делу n А63-933/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

15 декабря 2015 года                                                                Дело № А63-933/2015                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря  2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря  2015  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Халиной В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Минеральные Воды,  закрытого  акционерного общества  «Медакс» на решение  от 18.06.2015  по делу № А63-933/2015  Арбитражного суда Ставропольского края,

по заявлению администрации города Минеральные Воды, ОГРН 1052601045694, г.Минеральные Воды,

к закрытому акционерному обществу «Медакс», ОГРН 1022601638058, г.Минеральные Воды

третьи лица: - администрация Минераловодского муниципального района, ОГРН 1022601457240, г. Минеральные Воды,

- министерство экономического развития Ставропольского края, ОГРН 1082635017926, г. Ставрополь,

о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 26:24:040625:50,          

УСТАНОВИЛ:

администрация города Минеральные Воды (далее - истец, администрация)  обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу  «Медакс» (далее – ответчик, общество, ЗАО «Медакс»)             о взыскании 4 233 877 руб. задолженности по арендной плате, 712 560,91 руб. пени, расторжении договора от 15.09.2011 № 64 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:50, площадью 250000 кв.м., расположенного в 719 м на юго-восток от нежилого здания № 19 по ул. 1-я Промышленная, г. Минеральные Воды, и обязании вернуть указанный земельный участок по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.

Решением от 18.06.2015 судом первой инстанции взыскано с закрытого акционерного общества «Медакс» в пользу администрации  города Минеральные Воды 4 396 578 рублей 23 коп., из которых 3 709 795, 16 руб. основного  долга и 686 783, 07 руб. неустойки,  исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение  суда первой инстанции отменить.

В  обоснование  жалобы  апеллянты ссылаются  на то, что при вынесении решения  судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом не полно выяснены  обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, решение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как установлено из материалов дела, 02 декабря 2010 года общество обратилось к главе города Минеральные Воды с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 35 га под строительство фармацевтического кластера в рамках формирования индустриального парка региона Кавказских Минеральных Вод.

Выбор земельного участка оформлен актом выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 11.01.2011, которым определен вариант участка площадью 250 000 кв.м, расположенный в 790 м на юго-восток от нежилого здания № 19 по ул. 1-я Промышленная в г. Минеральные Воды.

25 января 2011 года в газете «Время Минеральных Вод» № 4 (106) опубликована информация о возможном предоставлении земельного участка.

11 мая 2011 года общество подало в администрацию новое заявление о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 250 000 кв.м, расположенного в 790 м на юго-восток от нежилого здания № 19 по ул. 1-я Промышленная в г. Минеральные Воды, под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка.

Постановлением администрации от 12.08.2011 № 125 обществу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 250 000 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, в 790 м на юго-восток от нежилого здания № 19 по ул. 1-я Промышленная, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: фармацевтический комплекс в составе индустриального парка.

30 августа 2011 года указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:24:040625:50.

15 сентября 2011 года на основании постановления от 12.08.2011 № 825 администрацией заключен договор № 64 с обществом, по которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:24:040625:50 под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка на срок с 12.08.2011 по 11.08.2060.

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2011 за номером 26-26-21/028/2011-357.

По передаточному акту, приложенному к договору, земельный участок передан ответчику.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

30 декабря 2011 года в ЕГРП зарегистрировано право муниципальной собственности на вышеуказанный земельный участок (регистрационная запись № 26-26-21/028/2011-572).

Как видно из фототаблиц и не отрицалось ответчиком, строительство на вышеуказанном земельном участке не начато. Согласно сообщения управления архитектуры и градостроительства администрации города Минеральные Воды от 25.02.2015 № 224 разрешение на строительство каких-либо объектов на спорном земельном участке обществу не выдавалось.

В связи с наличием задолженности, администрация направила ответчику претензию от 16.12.2014 № 2617 о погашении долга по арендной плате и уплате пени в срок до 15.01.2015, а также предложила расторгнуть договор аренды от 15.09.2011 № 64, приложив к претензии соответствующий проект соглашения. Согласно почтовому уведомлению о вручении претензия получена ответчиком 25.12.2014.

Неисполнение требования ответчиком добровольно послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

При вынесении решения о частичном удовлетворении требований администрации города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции руководствовался следующими нормами права.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В отсутствие соответствующего муниципального нормативного правового акта, арендная плата рассчитана истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (далее – Порядок № 64-п).

Согласно п. 3 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка (пункт 9 Порядка № 64-п).

Согласно пункту 6 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок подлежит пересчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок.

Судом первой инстанции установлено, что для земельных участков в городе Минеральные Воды под промышленными объектами в 2011-2013 гг. подлежит применению базовый размер арендной платы – 4 %.

С 01.01.2014 базовый размер арендной платы для указанных земельных участков установлен в размере 0,70 %.

Первоначальная кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 29 017 500 руб. (УПКС – 116,07 руб./кв.м).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 261 677 500 руб. (УПКС – 1 046,71 руб.).

Данный приказ вступил в силу в 2013 году, поэтому арендная плата с применением утвержденной им кадастровой стоимости подлежит пересчету с 01.01.2014.

Таким образом суд первой инстанции пришел к выводу, что годовой размер арендной платы в 2011—2013 гг. составляет 250000 кв.м х 116,07 руб./кв.м х 4 % = 1 160 700 руб., в 2014 году – 250000 кв.м х 1046,71 руб./кв.м х 0,70 % = 1 831 742,50 руб.

Ссылки ответчика на бездействие администрации подлежат отклонению по следующим основаниям.

Решением Минераловодской городской Думы от 23.06.2011 № 116 утверждена Программа социально-экономического развития города Минеральные Воды на 2011-2015 гг., в которой, наряду с прочим, указано о подготовке заявки по созданию регионального индустриального парка на базе офисно-складского комплекса, включающего фармацевтический комплекс (кластер).

02 февраля 2012 года администрация подала в ГУП Ставропольского края «Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края» (управляющая компания) заявку на создание регионального индустриального парка на территории города Минеральные Воды, которой предусматривалось создание регионального индустриального парка на территории трех земельных участков, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 26:24:040625:50, арендуемый ответчиком. Общество указано в заявке в качестве потенциального резидента индустриального парка.

Управляющей компанией подготовлено положительное заключение от 21.02.2012 о возможности создания регионального индустриального парка.

Вопрос о создании указанного регионального индустриального парка рассматривался в апреле и ноябре 2012 года на заседаниях координационного совета по развитию инвестиционной деятельности на территории Ставропольского края, созданного постановлением Правительства Ставропольского края от 20.04.2001 № 68-п.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2012 № 2408-р региональный индустриальный парк в городе Минеральные Воды включен с инвестиционный план первоочередных и перспективных инвестиционных проектов, реализуемых и планируемых к реализации на территории Северо-Кавказского федерального округа в период до 2025 года.

До настоящего времени региональный индустриальный парк в городе Минеральные Воды не создан.

Из обстоятельств дела усматривается, что со стороны администрации действительно имело место бездействие по непринятию исчерпывающих мер, направленных на создание регионального индустриального парка и выполнение инвестиционного плана, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.12.2012 № 2408-р в этой части.

При рассмотрении дела администрация уклонялась от дачи подробных пояснений, связанных с вопросом создания вышеуказанного индустриального парка, сославшись лишь на то, что в соответствии с решением координационного совета от 28.11.2012 № 14 для создания индустриального парка требовалось расторжение договоров аренды земельных участков, в том числе с ответчиком, о чем администрация направила ему предложение от 17.05.2013 № 724.

Данные ссылки обоснованно признаны несостоятельными, поскольку в статье 5 Закона Ставропольского края от 29.12.2009 № 98-кз «О региональных индустриальных, туристско-рекреационных и технологических парках» (далее – Закон № 98-кз) в редакции, действовавшей до 26.06.2014, не запрещалось создание региональных индустриальных парков на земельных участках, находящихся в аренде.

Вместе с тем, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что бездействие администрации не освобождает ответчика от обязанности внесения спорной