Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу n А63-6981/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А63-6981/2014

21 августа 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Андрусенко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:                                     ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2015 по делу                                  № А63-6981/2014 (судья Сиротин И.В.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Леко»                            (г. Невинномысск, ОГРН 1022603630807)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (г. Невинномысск, ОГРН 1022603625186)

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Леко» - Багиров Р.М. (доверенность от 01.07.2014 №1);

от ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - Путилова Л.Ю. (доверенность от 03.03.2015 № 1270/27)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Леко» (далее – ООО «Леко», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет, ответчик) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору №76 от 30.06.13 купли-продажи объекта недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 102,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30, на сумму 2 513 956 руб. 96 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что с согласия комитета общество произвело перепланировку и капитальный ремонт недвижимого имущества                         и в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ                       (в редакции от 02.07.13) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) общество имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2015 исковое заявление  ООО  «Леко»  удовлетворено  частично.  Суд обязал комитет  произвести зачет стоимости  неотделимых  улучшений  выкупленного имущества в счет оплаты обществом по договору № 76 от 30.06.2013 купли-продажи объекта недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 102,5 кв. м, расположенного по адресу:                            г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30, на сумму 2 033 988 руб. 42 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. Решение мотивировано тем, что  согласно  пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, а в материалах дела содержатся доказательства того, что неотделимые улучшения  спорного имущества  были осуществлены с согласия арендодателя.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в удовлетворенной части и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать в полном объеме. В жалобе указано, что  истцом материалы дела не предоставлены доказательства, что неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя, а именно акт по форме № 2, согласованная смета, акт обследования, согласованный проект переоборудования, а также принятия указанных работ арендодателем. Более того, истцом не доказано, что работы указанные в сметах могут считаться неотделимыми улучшениями, а не отделочными либо связанными со специфическими потребностями арендатора  работами. Договор подряда № 090.ПСД.2012 от 09.04.2012, договор от 04.04.2011 на капитальный ремонт нежилого помещения                     и прилегающей территории по адресу: г. Невинномысск, ул. Б. Мира, 30, договор подряда от 16.09.2008 № 247.2008 на выполнение проектных работ, акт о приемке выполненных работ лишь констатируют факт выполнения работ на объекте, но не подтверждают факт их проведения за счет истца, так как платежные документы и счета-фактуры по понесенным затратам в материалах дела не представлены. В материалы дела не представлено доказательств свидетельствующих о согласии арендодателя на проведение работ.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу и письменные пояснения к ней, просил решение суда первой инстанции отменить                       в обжалуемой части  по изложенным в них основаниям.

Представитель истца в судебном заседании просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что все неотделимые улучшения были произведены  по  согласованию  с  ответчиком, что подтверждается   материалами  дела.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ решение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой части.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело                     в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.07.2000 на основании распоряжения комитета от 18.07.2000 № 276 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 104,3 кв. м по ул. Бульвар Мира, 30 г. Невинномысска Ставропольского края сроком до 31.12.2003.Дополнительным соглашением от 09.08.2005 срок действия договора продлен до 30.12.2005.

30 июня 2013 года на основании постановления администрации города Невинномысска от 26.06.2013 №1991, в соответствии с Законом №159-ФЗ между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 76 (далее – договор купли-продажи), по условиям которого покупатель приобрел в собственность у продавца нежилое помещение, кадастровый номер 26:16:04 0804:3465, общей площадью                       102,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Невинномысск, бульвар Мира, 30, номера на поэтажном плане 28-37, 47 (далее – нежилые помещения), по цене 5 630 000 руб.                        с рассрочкой платежа. По акту приема-передачи от 22.07.2013 имущество передано покупателю без претензий.

За обществом зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №281776 от 17.08.13.

В период действия договора аренды общество произвело перепланировку                           и капитальный ремонт арендуемого имущества, в результате чего площадь арендуемых помещений стала 102,5 кв. м.

12 марта 2014 года общество обратилось в комитет с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений в счет оплаты приобретаемого имущества по договору купли-продажи.

Письмом от 02.04.14 №1796 комитет отказал обществу в удовлетворении заявления о зачете стоимости неотделимых улучшений ранее арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Общество, полагая, что перепланировка и капитальный ремонт недвижимого имущества были произведены с согласия комитета и, учитывая, что в соответствии                    с пунктом 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ ООО «Леко» имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил  иск исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального  закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным  законом  от  29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Рыночная стоимость нежилых помещений площадью 102,5 кв. м., кадастровый номер 26:16:040804:3465, расположенных по адресу: Ставропольский край,                                 г. Невинномысск, бульвар Мира, 30, определена оценщиком в соответствии                                    с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке №31/И-2013/118-О-06/2013 от 26.06.13 и составляет 5 630 000 руб.

Согласно заключению, выполненному экспертами общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке» в рамках настоящего дела, и пояснениями экспертов в судебном заседании истцом выполнены неотделимые улучшения арендованного имущества в сумме 2 033 988 руб. 42 коп. на 30.04.2013 (дату обращения истца в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества).

Также материалами дела подтверждается, что неотделимые улучшения недвижимого имущества были осуществлены с согласия арендодателя, что подтверждается заявлением истца в адрес комитета от 14.07.2008 и разрешениями на выполнение перепланировки кафе, выданным управлением ЖКХ, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации города Невинномысска от 16.09.2008 №129, разрешением на выполнение перепланировки, выданным управлением архитектуры и градостроительства г. Невинномысска от 03.07.2012 № 52, разрешением управления архитектуры и градостроительства от 12.07.2012 № 59.

То, что данное согласие было получено истцом, также свидетельствует дальнейшее заключение договоров с истцом уже с площадью помещения после реконструкции.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации               (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Учитывая требования пункта 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, суд первой инстанции, согласно вышеизложенному, с учетом заключения экспертизы, правильно посчитал, что требования истца являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению частично, в сумме 2 033 988 руб. 42 коп.

В удовлетворении остальной части иска суд отказал, так как истцом не представлены доказательства, что истцом выполнены неотделимые улучшения на сумму 479 968 руб. 54 коп. В этой части решение суда не обжаловано и проверке                                 в апелляционном порядке не подлежит.

Доводы ответчика проверены и не приняты во внимание по следующим основаниям. Принадлежность арендаторов к субъектам малого (среднего) предпринимательства и отчуждение недвижимого имущества в их пользу предопределяют необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса об отчуждении имущества субъектам малого (среднего) предпринимательства.

Нормы Закона №159-ФЗ являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ, поэтому они подлежат применению к настоящему спору.

Согласно статье 1 Закона №159-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Распространяя действие закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что норма, предусмотренная пунктом             6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное.

Кроме того, в договоре аренды отсутствует условие о том, что арендатор при прекращении договора аренды в случае выкупа арендованного имущества, не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к правильному выводу, что  неотделимые улучшения спорного имущества были осуществлены с согласия арендодателя.

Гражданское законодательство не предусматривает обязанности согласования всех видов производимых работ, устанавливая лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений.

Изложенное не противоречит и сложившейся правоприменительной практике (постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа по делу                            №А64-5701/09 от 18.08.10, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2012 №ВАС-7311/12 по делу №А72-9435/2010).

Довод ответчика о том, что общество не имеет право на возмещение