Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу n А18-55/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

19 августа 2015 года                                                                                  Дело № А18-55/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу администрации Малгобекского муниципального района Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 18.03.2015 по делу № А18-55/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гулиев и К» (Республика Ингушетия, Малгобекский район, с. Средние Ачалуки, ОГРН 1020600507201, ИНН 0601018122)

к администрации Малгобекского муниципального района Республики Ингушетии (Республика Ингушетия, г. Малгобек, ОГРН 1090601000522, ИНН 0601021238)

о взыскании задолженности

и по встречному иску администрации Малгобекского муниципального района Республики Ингушетия

к обществу с ограниченной ответственностью «Гулиев и К» о признании договора аренды незаключенным,

с участием третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия, Правительства Республики Ингушетия, Администрации Главы Республики Ингушетия,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Гулиев и К»: Точиев Д.М. (директор), представитель Мельников Н.И. (по доверенности от 03.08.2015),

от администрации Малгобекского муниципального района Республики Ингушетия: представитель Даурбеков Х.Б. (по доверенности от 11.02.2015),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гулиев и К» (далее по тексту – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением о взыскании с Администрации Малгобекского муниципального района (далее по тексту – администрация) в сумме 12 051 984 инвестиционных вложений на основании договора аренды № 13 от 21.06.2005 (с учетом уточненных требований).

Определением суда от 04.03.2015 принято встречное исковое заявление администрации о признании договора аренды № 13 от 21.06.2005 незаключенным.

Решением суда от 18.03.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с администрации Малгобекского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гулиев и К» 12 051 984 рубля. В удовлетворении встречного искового заявления Администрации Малгобекского муниципального района судом отказано.

Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. В жалобе приведены доводы о том, что судом дана неверная оценка фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В отзыве на жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 12.08.2015. Информация о перерыве опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва представители сторон в судебном заседании озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе, с учетом дополнений, и возражения на жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы с учетом дополнений, отзыва на жалобу, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 13 от 21.06.2005, по условиям которого арендодатель с согласия Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс рынка, расположенный по адресу: с. Новый–Редант, Малгобекского района.

Срок действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2010.

В связи с окончанием срока действия договора аренды по акту приема-передачи от 14.01.2011 с приложением перечня передаваемого имущества объект аренды возвращен арендодателю.

За период аренды общество осуществляло инвестиционные вложения (произвело неотделимые улучшения) стоимость которых превысила сумму предусмотренных договором аренды.

Отказ администрации возместить понесенные арендатором затраты послужил основанием обращения общества с заявленными требованиями в арбитражный суд.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку рассматриваемый договор аренды (срок аренды более года) не прошел государственную регистрацию, следовательно, он является незаключенным.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» № 73 от 17.11.2011, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем нормы пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя и министерства (капитальный и текущий ремонт, реконструкция арендуемого имущества и т.д.) после прекращения договора возмещению арендатору не подлежит, за исключением вложенных инвестиций.

Графиком инвестиционных вложений, являющимся приложением № 1 к договору аренды, предусмотрены затраты (инвестиции) на строительство забора, дорожное покрытие, газопровод, водопровод, строительство торговых навесов и крытых павильонов. Общая сумма инвестиционных вложений согласована сторонами в размере 5 млн рублей.

Согласно акту приема-передачи от 14.01.2011 имущество возвращено арендодателю с учетом проведенных обществом работ (улучшений), что не сторонами не оспаривается.

Согласно заключению эксперта № 823/10-3 от 27.01.2015 строительные работы по улучшению арендуемого имущества истцом произведены, и их стоимость составляет с учетом демонтированного забора 12 051 984 рубля.

Однако, судом апелляционной инстанции установлено, что договором аренды, либо иными правовыми актами не предусмотрен порядок определения величины доплаты, т.е., стороны не согласовали условие договора о порядке определения корректирующей суммы инвестирования, подлежащей возмещению.

Таким образом, удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции руководствовался лишь установленной экспертом стоимостью произведенных обществом строительных работ, при этом, не дана оценка условиям договора аренды в полном объеме.

Следовательно, при отсутствии указанного условия договора у арендодателя не возникло обязательства по перечислению дополнительных денежных средств (7 051 984 рубля) обществу за исключением вложенных инвестиций (5 млн. рублей).

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения первоначальных требований в полном объеме.

В части заявленных администрацией встречных требований и отказа в их удовлетворении, суд апелляционной инстанций приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивировочная часть решения должна содержать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Между тем отказывая в удовлетворении встречных требований судом первой инстанции указанные процессуальные нормы не соблюдены.

Исходя из заявленных администрацией предмета и оснований встречных исковых требований, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований, ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. Рассмотрев требование администрации о признании незаключенным договора аренды № 13 от 21.06.2005, подписанный между обществом и администрацией, суд пришел к выводу о том, что данное требование не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (пункт 2) разъяснено, что правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации должны применяться к договорам аренды нежилых помещений. Как следует из пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанные с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году. Договор аренды № 13 от 21.06.2005 подписан сроком действия до 30.12.2010 (п.1.2). Таким образом, договор аренды № 13 от 21.06.2010 подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На момент рассмотрения дела судом спорный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Поскольку государственная регистрация договор аренды № 13 от 21.06.2005года не произведена, он является незаключенным.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального