Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А63-7203/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

и частью помещений» за периоды с 01.08.2003 по 31.12.2007. Приложениями стороны согласовали годовой размер аренды за подвальные помещения, который с 01.01.2007 составил 1 507 617,6 руб. (1 772 руб. за 1 кв.м.). Таким образом, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости, в связи с чем, спорный договор является заключенным.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Кодекса).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что обязательства по внесению арендной платы за пользование надземными помещениями обществом исполнены. Спор возник ввиду невнесения платы за подвальные помещения. За спорный период (с 01.03.2010 по 01.04.2014; 4 года 1 месяц) задолженность ответчика составила 6 156 105,20 руб. (1 507 617,6 х 4 + (1 507 617,6 / 12)). Доказательств, подтверждающих перечисление арендодателю указанной суммы полностью или в части, материалы дела не содержат.

В отзыве на иск и апелляционной жалобе общество привело доводы о том, что оплата аренды произведена им посредством выполнения капитального ремонта подвальных помещений на сумму 5 141 000 руб. в соответствии с дополнительным соглашением от 05.08.2003.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса).

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 стороны внесли изменения в пункт 2.3.4 договора и предусмотрели, что капитальный ремонт подвальных помещений производится за счет средств арендатора, в сумме определенной проектно-сметной документацией, согласованной с арендодателем, с последующим зачетом этой суммы (статья 616 ГК РФ) в счет арендной платы за указанные помещения.

Данное условие не противоречит пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 6.1 договора расходы арендатора на капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением.

Министерством согласована составленная ООО «Стройиндустрия» и утвержденная обществом предварительная смета на реконструкцию подвального помещения на сумму 25 455 000 руб. Сметой предусмотрены следующие виды работ: замена трубопровода водоснабжения и канализации, устройство дренажной системы, гидроизоляция подвального помещения, приобретение и монтаж вентиляционной системы и кондиционирования, монтаж электропроводки и электроприборов, установка сантехники, системы отопления, демонтаж стеновых перегородок, установка охранно-пожарной сигнализации, устройство пожарного выхода, отделочные работы, устройство гостевой парковки, укладка асфальтового покрытия, реконструкция и пристройка дополнительных помещений (входной узел).

02.02.2009 общество заключило договор подряда №20 с ООО «Рост+» (подрядчик), по условиям которого подрядчик обязался выполнить своим иждивением работы по капитальному ремонту спорных помещений в соответствии с условиями договора, сметой и в сроки, предусмотренные договором (начало работ – 02.02.2009, окончание – 31.12.2009). Стоимость работ определена в сумме 25 455 000 руб.

Согласно актам выполненных работ (форма КС-2, КС-3) от 27.04.2009 №1, от 28.04.2009 №2, от 30.04.2009 №4 ООО «Рост+» выполнило, а общество приняло работы по реконструкции подвального помещения на общую сумму 2 216 000 руб., а именно: разборка полов подвала железобетонных, демонтаж дверных коробок в каменных стенах с выломкой четвертей в кладке, демонтаж конструкций дверей металлических, разборка перегородок кирпичных, разборка трубопроводов из стальных труб диаметром до 32 мм, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 100 мм, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 50 мм, демонтаж смывных бачков фаянсовых на унитазе, демонтаж унитазов, умывальников и раковин.

В деле имеются платежные поручения, подтверждающие перечисление в период с 02.04.2009 по 05.05.2009 обществом подрядчику денежных средств в сумме 5 141 000 руб., при этом из них не усматривается, во исполнение какого именно обязательства перечислены денежные средства, в них лишь указано «за выполненные работы». Таким образом, документально подтверждено выполнение работ на сумму 2 216 000 руб.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что после проведения ремонтных работ (апрель 2009) общество предъявляло результат этих работ министерству, а также заявляло о зачете стоимости работ в счет арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 05.08.2003 либо предлагало оформить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 6.1 договора.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 №65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 №12990/11, Определении ВС РФ от 09.06.2015 по делу №А13-2077/2014, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Встречного иска общество не предъявляло. Требование о зачете заявлено ответчиком после предъявления к нему иска о взыскании долга, поэтому обязательство по внесению арендной платы в сумме, составляющей стоимость ремонтных работ, не прекратилось.

Таким образом, задолженность ответчика за период с 01.03.2010 по 01.04.2014 составила 6 156 105,20 руб.

В суде первой инстанции ответчик заявил о применении исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса судебная защита нарушенных прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса). В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как разъяснено в пункте 26 постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Пунктом 10 названного постановления предусмотрено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.03.2010 по 01.04.2014. Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа (с учетом дополнительного соглашения от 18.03.2013 - до 10-го числа). Таким образом, о нарушении своих прав на получение платы за пользование имуществом истец должен был узнавать не позднее 5-го числа (с 18.03.2013 - 10-го числа) текущего месяца.

Иск подан в суд 03.07.2014, следовательно, в переделах исковой давности заявлены требования о взыскании долга за период с июля 2011 по март 2014 включительно (2 года 8 месяцев). С учетом установленной сторонами годовой стоимости аренды подвальных помещений (с 01.01.2007 - 1 507 617,6 руб.; 1 772 руб. за 1 кв.м.) с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 4 020 313,60 руб. (2 х 1 507 617,6 + (1 507 617,6 / 12 х 8).

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку факт просрочки обязательства установлен, министерство вправе требовать от общества уплаты пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора в размере 0,7 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требование о взыскании пени заявлено в пределах исковой давности за период с 06.07.2011 по 10.04.2014. По расчету апелляционного суда, за указанный период, исходя из месячной ставки арендной платы 125 634,80 руб. (1 507 617,6 / 12), сумма подлежащей взысканию пени составила 15 022 655,49 руб.

О снижении неустойки ответчик в порядке статьи 333 Гражданского кодекса не заявлял. Уменьшение судом неустойки по собственной инициативе не допустимо, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, принципом состязательности сторон.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, что влечет обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю.

Факт неоднократного нарушения арендатором обусловленных сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут, обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом установлены (претензии от 20.05.2014 №3389/07, от 19.06.2014 №4179/07).

При таких обстоятельствах, требования о расторжении договора и возврате переданных в аренду надземных помещений являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования министерства о возврате подвальных помещений удовлетворению не подлежат в силу следующего. Из материалов дела видно, что по договору субаренды от 28.03.2008 (зарегистрирован 28.04.2008) ООО «Басс» передало ООО «Став-Стар» во временное владение и пользование на срок до 25.12.2046 находящиеся в аренде у общества нежилые помещения подвала 10-31 литера Б, в здании по ул. Мира 337 в г. Ставрополе. Согласно пункту 1.5 договора имущество передано арендатору в момент подписания договора, который имеет силу передаточного акта. В апелляционный суд общество представило платежные поручения и выписки из лицевого счета, подтверждающие внесение субарендатором платы за пользование имуществом, и соответственно, исполнение обществом обязательства по передаче имущества в субаренду. Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент рассмотрения апелляционных жалоб имущество возвращено обществу, материалы дела не содержат.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой вещных прав» разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск