Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А63-7203/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

04 августа 2015 года                                                                      Дело №А63-7203/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Басс», Министерства имущественных отношений Ставропольского края, общества с ограниченной ответственностью «Став-Стар» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2014 по делу №А63-7203/2014 (судья Турчин И.Г.) по иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644) к обществу с ограниченной ответственностью «Басс» (г. Ставрополь, ОГРН 1022601980653), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Став-Стар», о взыскании 38 387 082,17 руб., расторжении договора, обязании возвратить помещения; при участии представителей: от министерства – Соколец М.А. (доверенность от 12.11.2014 №7810107), от общества – Гребенников А.В. (доверенность от 03.04.2015),

УСТАНОВИЛ

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БАСС» (далее – общество) о взыскании 38 387 082,17 руб., в том числе 6 102 152,22 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2010 по 01.04.2014 и 32 284 929,95 руб. пени за период с 11.03.2010 по 10.04.2014, расторжении договора аренды от 25.12.1997 №746, обязании возвратить помещения 10-31, 58-88 литера Б, общей площадью 1 399,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337 (уточненные требования).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений.

Решением суда от 10.12.2014 с учетом исправительного определения от 11.12.2014 требования удовлетворены частично, с общества в пользу министерства взыскано 4 164 765,75 руб. неосновательного обогащения, в остальной части иска отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскано 43 823,83 руб. государственной пошлины. Суд признал договор аренды в части, касающейся подвальных помещений, незаключенным, ввиду несогласованности сторонами условий о размере арендной платы. Удовлетворяя требования частично, за период по которому не истек срок исковой давности (с 03.07.2011 по 03.07.2014), суд указал на наличие на стороне общества обязательств по внесению платы за фактическое пользование имуществом. Поскольку в части подвальных помещений договор признан незаключенным, а за надземные помещения арендная плата вносилась исправно, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований о взыскании пени, расторжении договора, обязании возвратить имущество.

Не согласившись с решением, стороны обжаловали его в апелляционном порядке. Министерство в жалобе просило решение отменить в части отказа в удовлетворении требований и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению истца, суд пришел к ошибочному выводу о незаключенности договора в части подвальных помещений.

Общество в жалобе просило решение отменить в части удовлетворения требований и отказать иске в этой части. Жалоба мотивирована следующим. Вывод суда о незаключенности договора является ошибочным. Включив в договор подвальные помещения, стороны изменили объект договора и распространили на него условия основного договора, в том числе, в части размера арендной платы. Пунктом 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрена возможность установления арендной платы исходя из стоимости единицы площади здания (сооружения). Приложением 2 к договору согласован порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями с 01.01.2005 по 05.09.2005, которым установлена минимальная величина арендной платы в размере 1 300 руб. за 1 кв.м. в городах Ставрополе, Невинномысске и регионе КМВ. Данным приложением стороны согласовали размер платы конкретно для подвальных помещений, который не отличался от размера аренды за надземные помещения. С 01.07.2007 годовая арендная плата установлена в размере 2 378,53 руб. за 1 кв.м., а с 18.03.2013 по 18.03.2014 - в размере 2 509,35 руб. за 1 кв.м. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что после заключения основного договора стороны воспользовались механизмом, предусмотренным пунктом 3 статьи 654 Гражданского кодекса - устанавливали размер арендной платы исходя из ставки за единицу площади помещений, как первого, так и подвального этажей. Указывая на неисполнение денежных обязательств по договору, суд не учел, что обязанность по внесению арендных платежей ответчиком исполнена посредством выполнения работ по капитальному ремонту подвальных помещений на сумму 5 141 000 руб. Представленные ответчиком фотоматериалы, рабочая документация по гидроизоляции подвальных помещений необоснованно не приняты судом во внимание. Суд не принял мер, направленных на установление обстоятельств, связанных с техническим состоянием помещений, их подтопления и возможностью использования, не рассмотрел вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. Выполнение ответчиком капитального ремонта помещений в счет арендной платы исключает возможность начисления неустойки. При рассмотрении дела суд не учел, что в судебных актах по делу №А63-2770/2010 установлен факт заключенности и действительности всех дополнительных соглашений к договору аренды, неверно определил площадь подвальных помещений (850,5 кв.м. вместо 650 кв.м), в связи с чем неправильно произвел расчет неосновательного обогащения. Взыскав плату за пользование имуществом за период до 03.07.2014, суд вышел за рамки исковых требований (в иске заявлен период - по 01.04.2014).

18.06.2015 в апелляционный суд поступило дополнение к апелляционной жалобе общества, в котором приведен довод о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права - иск рассмотрен без привлечения к участию в деле субарендатора подвальных помещений – ООО «Став-Стар».

По ходатайству общества указанное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Кроме того определением от 24.06.2015 апелляционный суд восстановил ООО «Став-Стар» пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы и принял апелляционную жалобу к производству.

Определением от 04.08.2015 связи с уходом в отпуск судья Годило Н.Н. заменен на судью Джамбулатова С.И.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, представили дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ.

ООО «Став-Стар», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассматривались в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Комитет по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественник министерства; арендодатель), Министерство сельского хозяйства Ставропольского края (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.1997 №746, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя для использования под столовую-кафе сдает арендатору во временное владение и пользование помещения первого этажа площадью 540 кв.м., расположенные по ул. Мира, 337 в г. Ставрополе. В разделе 3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы устанавливается в ставках, действующих на момент заключения договора (пункт 3.1). Годовая арендная плата на момент заключения договора установлена в размере 105 442,56 руб. и определяется по формуле: АП (зд) x К, где АП (зд) – годовая арендная плата на момент заключения договора, К – коэффициент, значение которого определяется отношением величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы, установленной на дату очередного расчета, к величине минимальной заработной платы, установленной на момент заключения договора (пункт 3.2). Арендатор обязался вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до пятого числа (пункт 3.4). В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, подлежит начислению пеня в размере 0,7 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1).

Дополнительным соглашением от 01.07.2003 в аренду переданы подвальные помещения площадью 650 кв.м., установлено, что арендная плата начисляется с момента приема - передачи подвального помещения.

Соглашением от 06.09.2005 стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв.м. (литера «Б», помещения 10-31, 58-88) и установили срок действия договора по 25.12.2046.

Договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 28.09.2005.

Подвальные помещения переданы арендатору 01.08.2003 по акту, из которого следует, что помещения находятся в аварийном состоянии, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции пришли в негодность.

Дополнительным соглашением от 18.03.2013 стороны согласовали, что арендатор вносит очередную арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Приложениями №2 к договору «Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений» (далее – Порядок) стороны уточнили площади арендуемых помещений: надземная часть - 548,5 кв.м., подвала – 850,8 кв.м., а также согласовали годовой размер арендной платы, который с 01.01.2007 составил: за надземную часть - 1 304 621,9 руб. (2 378,53 руб. за 1 кв.м.), за подвальные помещения – 1 507 617,6 руб. (1 772 руб. за 1 кв.м.), исходя из определенной Порядком формулы расчета величины арендной платы (Ап = S х Cб х Киз х Кт х Км х Кз х Ктд х Кнж х Кп / 10, где S – арендуемая площадь, Cб – базовая величина стоимости строительства 1-го кв.м., Киз – коэффициент износа, Кт – коэффициент типа здания, Км – коэффициент вида строительного материала, Кз – коэффициент территориальной зоны, Ктд – коэффициент типа деятельности арендатора, Кнж – коэффициент качества нежилого помещения, Кп – коэффициент использования памятника).

В связи с неуплатой арендных платежей за пользование подвальными помещениями и неисполнением обязательств по текущему ремонту этих помещений, министерство направило обществу претензию от 20.05.2014 №3389/07 (получена 03.06.2014), в которой потребовало в течение 14 дней погасить задолженность за период с 01.01.2010 по 01.04.2014 в сумме 7 283 107,12 руб., а также возвратить подписанное соглашение о расторжении договора. Повторная претензия с аналогичными требованиями от 19.06.2014 №4179/07 направлена обществу 20.06.2014 (получена 11.07.2014).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору и неудовлетворение претензий послужило основанием для обращения с иском в суд.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании статьи 431, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса признал договор аренды от 25.12.1997 №746 в части подвальных помещений незаключенным ввиду несогласования в нем условий о размере арендной платы.

Данный вывод является ошибочным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу пункта 3 названной статьи, в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Апелляционным судом установлено, что в рамках дела №А63-2770/2010 судом рассматривались требования общества к министерству о взыскании излишне уплаченной арендной платы по спорному договору за февраль 2010, а также встречные требования министерства о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.05.2009 по 21.07.2010 и пени за период с 21.07.2007 по 21.07.2010. По результатам рассмотрения дела с министерства в пользу общества взыскано 6 000 руб., в удовлетворении встречного иска отказано. В основу судебных актов положены согласованные сторонами условия договора от 25.12.1997 №746 (в редакции дополнительных соглашений от 31.07.2003 и 06.09.2005), в том числе и в части подвальных помещений. Выводов о незаключенности договора судебные акты не содержат. Из материалов дела также не усматривается, что при рассмотрении дела в первой инстанции суд предлагал сторонам представить доказательства согласования размера арендной платы за подвальные помещения. В апелляционный суд стороны представили приложения №2 к договору аренды «Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, сооружениями, помещениями