Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2015 по делу n А77-1056/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен предпринимателем  с согласия собственника имущества - Территориального управления Росимущества по Чеченской Республике.

Так из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи арендуемого объекта от  21.06.2003г., утвержденному Теруправлением Минимущества РФ по Чеченской Республике, и подписанному арендатором и арендодателем, сдаваемый в аренду объект – помещения магазина «Богатырь»   находятся в неудовлетворительном состоянии, техническим условиям не соответствуют и могут быть использованы по назначению после капитального ремонта. Кроме того, согласно дефектному акту  и сметной документацией на ремонтно-восстановительные работы по арендуемому объекту, согласованным с собственником имущества и арендодателем до их начала, сам характер восстановительных работ (по видам) предполагает производство неотделимых улучшений.

Ремонтно-восстановительные работы на арендуемом объекте Кутаевым Ш.М. произведены, согласно договорам с привлеченными исполнителями и расчётам с ними (договор строительного подряда от 20.04.2005г. № 21, справка формы КС-3 от 29.07.2005г. № 41, договор оказания услуг  от 29.08.2005г.), в  2005 году после получения от арендодателя и собственника имущества разрешения на их производство.

Апелляционный суд отмечает, что заявленное предпринимателем требование о зачете стоимости затрат связано с проведением капитального ремонта, предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащей зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159, а представляет собой собственно размер произведенных затрат.

Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в материалы дела не представлено.

Ссылка на представленное экспертное заключение о стоимости произведенного неотделимого улучшения не может быть принята во внимание, поскольку из указанного заключения следуют, что предпринимателем проведен капитальный ремонт вопреки подлежащему установлению стоимости неотделимого улучшения и в представленном заключении указана величина расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2005 годах. При этом имущество принято в 2003 году.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Однако указанного в данном заключении не сделано, не определен какой объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

При таких обстоятельствах у министерства отсутствовали основания для принятия решения о зачете.

Вместе с тем, в данном случае, учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу возможности зачета затрат произведенных неотделимых улучшений между предпринимателем и министерством наличествует преддоговорный спор, который может быть на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешен судом в порядке искового производства и в ходе которого должны будут выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявления надлежит отказать.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями  110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики удовлетворить. 

Решение  Арбитражного суда Чеченской Республики от 18.03.2015 по делу                        № А77-1056/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                           З.А. Бейтуганов

Судьи                                                                                                         С.И. Джамбулатов 

                                                                                                                      Е.В. Жуков

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2015 по делу n А15-2394/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения  »
Читайте также