Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2015 по делу n А77-928/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки  

03 августа 2015  года                                                                               Дело № А77-928/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015  года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2015  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии представителя от главы общества с ограниченной ответственностью «Парус» Чурчаева Б.М. - Чурчаева Ю.А. по доверенности от 02.10.2014 и Маткевича К.В. по доверенности от 16.03.2015; от Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики: Алиева А.Р. по доверенности от 01.09.2014; в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу главы общества с ограниченной ответственностью «Парус» Чурчаева Б.М. на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.01.2015 по делу № А77-928/2014 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (г. Грозный, ОГРН 1032001201946, ИНН 2014024069) к главе общества с ограниченной ответственностью «Парус» Чурчаеву Б.М. (г. Урус-Мартан,                             ОГРН 1062033004065, ИНН 2010327626), с участием третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований на предмет спора, - администрации Урус-Мартановского муниципального района (г. Урус-Мартан, ОГРН 1022001742267, ИНН 2020002754), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (г. Грозный, ОГРН 10420002611496) и ГУП г/х «Горец»                        (г. Урус-Мартан, ИНН 2010000300, ОГРН 1022001740958), о расторжении договора аренды и об обязании снести возведенное на нем строение,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к главе общества с ограниченной ответственностью «Парус» Чурчаеву Б.М. (далее - ответчик, общество), расторгнуть договор аренды от 20 марта 2008 года № 686, аннулировать регистрационную запись договора в Росреестре ЧР и с требованием обязать ответчика снести возведенное на арендуемом участке возведенное самовольное строение.

Решением от 23.01.2015 договор аренды земельного участка от 20 марта 2008 года № 686 с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП «Госхоз «Горец», площадью 0,5 га, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Чурчаевым Билалом Маулдыевичем, расторгнут. Регистрационная запись, произведенная в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чеченской Республики, договора аренды от 20.03.2008 № 686, за № 20-20-01/002/2008-250 от 01.04.2008 аннулирована. Чурчаева Б.М. обязали в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенный по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район,                               г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП «Госхоз «Горец», площадью 0,5 га, от недвижимости и привести участок в первоначальное состояние.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком, без согласования с арендодателем и получения необходимого разрешения, на арендуемом земельном участке возведены строения.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятый по делу судебный акт. Заявитель считает, что судом первой инстанции не учтено  целевое предоставление спорного земельного участка, а также наличие разрешения на строительство. 

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 15.06.2015 представители заявителя апелляционной жалобы пояснили, что поддерживают доводы, изложенные в жалобе, просят решение суда первой инстанции отменить.

Представитель министерства просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2008 между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Чурчаевым Билалом Маулдыевичем заключен договор аренды №686 земельного участка с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР,                               Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП «Госхоз «Горец», площадью 0,5 га.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Договор заключен на 49 лет, с 20 марта 2008 г. по 20 марта 2057 г. (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании его способами, приводящими к его порче.

Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, выполнять все условия договора (пункт 4.3 и 4.4.1. договора).

В ходе проведения выездной проверки представителями МИЗО ЧР выявлен факт незаконного строительства на оспариваемом земельном участке, что не соответствует условиям договора аренды. Полагая, что дальнейшее исполнение обязательств по договору аренды невозможно ввиду нецелевого их использования, истец в претензиях от 25.11.2013 № 6878  предложил ответчику  снести самовольно возведенные строения и передать объект балансодержателю.

Не дождавшись от арендатора ответа или действий на претензию, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком не соблюдены условия спорного договора в связи с чем расторг его.  При этом также указал, что ответчиком без согласования с арендодателем и получения необходимого разрешения, на арендуемом земельном участке возведены строения (жилой дом), которые не могут быть использованы для хранения  и переработки сельскохозяйственной продукции, и о необходимости удовлетворения исковых требований в указанной части путем возложения  обязанности сноса такой постройки в установленные судом сроки на лицо её осуществившее.

Однако при рассмотрении спора судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.  В силу части 2 статьи 609  Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № 686 от 20.03.2008 прошел государственную регистрацию 01.04.2008г.

Таким образом, между сторонами в надлежащем порядке и с соблюдением установленной формы заключен договор аренды земельного участка №686 с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП «Госхоз «Горец», площадью 0,5 га.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса закреплено, что право в отношении земельного участка может быть прекращено по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

В материалах дела имеется письмо Минимущества ЧР от 25.11.2013 № 6878, в котором Минимущество ЧР предлагает ответчику представить в министерство правоустанавливающие документы на земельный участок (если имеются); освободить земельный участок; снести возведенные на нем строение.

Апелляционный суд, оценив указанные документы в порядке статей 65, 64, 68, 71 АПК РФ приходит к выводу о том, что указанное письмо не является предложением о  расторжении договора, поскольку из него не следует такого предложения. Более того, в указанном письме министерство в случае не представления указанных документов обязалось обратиться в суд с тем, чтобы обязать  выполнить вышеуказанные действия в принудительном порядке, а также с требованием о возмещении убытков. 

При этом доказательств принятия министерством всех возможных мер для направления и получения ответчиком претензии с указанием о расторжении договора в определенный срок  в материалах дела не имеется.

Таким образом, в соответствии с нормами АПК РФ представленные министерством документы нельзя признать надлежащими доказательствами отправки претензии в адрес ответчика.

Иных доказательства истцом не представлено.

В связи с этим следует считать, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договоров аренды, предусмотренный частью 2 статьей 452 ГК РФ истцом не соблюден.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором

В связи с этим, решение суда первой инстанции в части расторжения договоров аренды следует отменить, иск в этой части оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда первой инстанции надлежит отменить и в иске следует отказать исходя из следующего.

Требование министерства об обязании Управления Росреестра (лица, не привлеченного к участию в деле) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об аренде не подлежало удовлетворению судом с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". В нем указано, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,