Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А61-2592/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

Федерации). Включение сторонами в договоры купли-продажи условий о том, что расчеты произведены полностью, расценивается судом как волеизъявление сторон о констатации факта об отсутствии правопритязаний по расчетам за спорное имущество.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что доказательств перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в соответствии с пунктами 9 договоров от 02.04.2010 и пункта 2.2 договора от 10.07.2010 не имеется.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец, посчитав факт невыплаты денег за недвижимое имущество, не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход нашел отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2008 № 82-В08-11 и от  07.06.2011 № 5-В11-27, в определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.2010 № ВАС-8103/10, от 09.11.2007 № 12462/07, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу № А32-3019/2009 и от 11.03.2011 по делу № А63-3574/2010, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу № А56-18347/2009.

Более того, суд первой инстанции, принимая судебный акт о возврате имущества, не учел следующего.

Во исполнение указаний кассационной инстанции определением от 07.02.2014 судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Мамаеву С.П.

Суд первой инстанции, изучив представленное экспертное заключение от 25.03.2014 № 31-14э, не принял его в качестве надлежащего доказательства по делу в связи с проведением исследования не в полном объеме (по объектам в Кировском районе с. Дарг-Кох).

По ходатайству сторон судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено  ООО «РусАудит». По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 1-2014 от 14.07.2014 (том 7, л.д.128-163).

Не согласившись с результатом проведенной экспертизы, ответчик заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы,  однако судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства отказано.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ответчиком повторно заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, которое определением от 28.11.2014 удовлетворено. Проведение судебной строительно-технической экспертизы поручено эксперту ГУП СК «Бюро экспертиз» Ширяеву Анатолию Васильевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить первоначальное состояние спорного имущества: 1) нежилое здание, литера «А» - 30,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126; 2), земельный участок площадью 2 000 кв.м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира 126; 3), имущественный комплекс АЗС № 6, состоящий из: нежилого здания, литера «А» - основное строение 97,4 кв.м и нежилого здания, литера «Б» - мастерская 71,8 кв.м, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, район Мотеля «Дарьял» (по состоянию на апрель 2010 года);

- определить объем, виды строительных работ и их стоимость по объектам 1) нежилое здание, литера «А» - 30,7 кв. м, расположенное по адресу: РСО-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126; 2) земельный участок площадью 2 тыс. кв.м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенный по адресу: РСО-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира 126; 3) имущественный комплекс АЗС № 6, состоящий из: нежилого здания, литера «А» - основное строение 97,4 кв.м и нежилого здания, литера «Б» - мастерская 71,8 кв.м, расположенных по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, район Мотеля «Дарьял».

Из представленного в материалы дела заключения строительно-технической экспертизы № 84-Ш/14 от 30.04.2015 (том 8 л.д.161-206) следует, что первоначальное состояние спорного имущества: 1) нежилое здание, литера «А», изменено, произведены пристройки  по обе стороны существующего здания, литера «А», в результате чего площадь здания увеличилась до 72,0 кв.м; 2) границы земельного участка обозначены бордюрами по всему периметру и асфальтобетонным покрытием; 3) имущественный комплекс АЗС № 6, состоящий из нежилых зданий, литера «А» и «Б», на момент обследования в данных зданиях произведен капитальный ремонт с изменением планировки зданий.

Стоимость фактических затрат ООО «Мегаком» на АЗС № 27 составляет 13 329 913,66 руб., поскольку произведены пристройки по обе стороны существующего здания, литера «А», в результате чего площадь здания увеличилась, произведена наружная и внутренняя отделка существующего здания, замена оконных и дверных проемов, произведена смена крыши, демонтирован первоначальный навес и произведено устройство нового навеса, произведена замена трех подземных резервуаров для хранения ГСМ и установлен один надземный резервуар для хранения газа, произведена замена трубопроводов, бензопроводов, двух бензоколонок и установлено дополнительно две бензоколонки, кроме того, произведена установка четырех комплектов оборудования для управления работой АЗС.

Стоимость фактических затрат ОО «Мегаком» на имущественный комплекс АЗС № 6 составляет 21 938 189,85 руб. Стоимость фактических затрат подтверждается договорами подряда, заключенными ООО «Мегаком» с ООО «Брекон», актами выполненных работ (форма КС-2), справками о стоимости выполненных работ (форма КС-3), а также результатами экспертного обследования с требованиями нормативной документации (том 8, л.д. 189-205).

На основании вышеизложенного следует, что  стоимость объектов недвижимости и земельного участка увеличилась на 35 268 104 руб. Следовательно, в результате расторжения договоров купли-продажи со стороны продавца будет иметь место необоснованное  получение имущества, стоимость которого увеличилась после продажи в разы.

Из представленных в материалы дела фотоматериалов видно, что в момент приобретения объекты находились в полуразрушенном состоянии и не использовались по назначению, тогда как в настоящее время на объектах произведен капитальный ремонт и реконструкция, земельный участок и прилегающая территория благоустроена.

Таким образом, ответчиком изменен состав имущества, поскольку произведено его улучшение.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.06.2014 по делу № А61-2592/2012 в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права, подлежит отмене в части с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем судом первой инстанции правомерно прекращено производство по делу в части требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания аннулировать записи о регистрации права собственности указанных объектов за ООО «Мегаком» на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от иска в указанной части и принятия отказа судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям. Таким образом, с ООО «Соло» подлежит взысканию в пользу ООО «Мегаком» 102 000 руб. судебных расходов и в доход федерального бюджета 10 160 руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 по делу № А61-2592/2012 в части удовлетворенных требований отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Соло» отказать в полном объеме.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014  по делу № А61-2592/2012 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Соло» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мегаком» 102 000 руб. в возмещение судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Соло» в доход федерального бюджета 10 160 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

И.Н. Егорченко

О.В. Марченко