Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А61-2592/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

14 июля 2015 года                                                                                    Дело № А61-2592/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мегаком»

на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014  по делу № А61-2592/2012 (судья Дзугкоева Э.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Соло» (ОГРН 1071511002584, ИНН 1511016958)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаком» (ОГРН 1101511000117, ИНН 1511018426),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания,

о расторжении договоров,

при участии в заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Мегаком»: Тавгазова Ж.Ц.- представитель по доверенности № 15АА0370939 от 21.07.2014;

 в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Соло» (далее – ООО «Соло», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаком» (далее – ООО «Мегаком», ответчик) с требованиями расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.04.2010 - нежилого здания, литера «А», площадью 30,7 кв.м, расположенного по адресу: Республики Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126; расторгнуть договор купли-продажи от 10.07.2010 земельного участка площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенного по адресу: Республики Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126; расторгнуть договор купли-продажи от 02.04.2010 недвижимого имущества - автозаправочной станции № 6, состоящей из нежилого здания, литера «А» (основное строение), площадью 97,4 кв.м, и нежилого здания, литера Б (мастерская), площадью 71,8 кв.м, расположенного по адресу: Республики Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, район мотеля «Дарьял» (с учетом уточнения исковых требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 28.12.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.08.2013 решение от 28.12.2012 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договоры купли-продажи не содержат условий, предоставляющих продавцу право расторгнуть договор при неисполнении покупателем обязательств по оплате. Истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, затраты на ремонт и содержание объектов недвижимости значительно превысили стоимость имущества на момент продажи.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2013 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 исковые требования удовлетворил в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что неисполнение ответчиком (покупателем) обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров от 02.04.2010 и 10.07.2010 и служит основанием для их расторжения в судебном порядке. С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу, что возможность возврата покупателем имущества не утрачена.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Мегаком» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 24.07.2014 отменить, в иске – отказать. Заявитель ссылается на неполное исследование фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела; ссылается на доказанность факта оплаты приобретенного по договорам имущества, также указывает на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании представитель ООО «Мегаком» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции – отменить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 23.10.2014 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 подлежит отмене в части, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 02.04.2010 между ООО «Соло» и ООО «Мегакон» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества АЗС № 27, состоящего из нежилого здания, литера «А» (основное строение), общей площадью 30,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126. Согласно пункту 3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 320 000 рублей, которую покупатель полностью обязуется оплатить продавцу не позднее 5 банковских дней после подписания договора (том 1, л.д. 27-28).

16.04.2010 продавец по акту приема-передачи передал покупателю АЗС № 27 (том 1, л.д. 29). В акте приема передачи указано, что стороны не имеют претензий друг к другу, все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи земельного участка и объекта недвижимого имущества. Переход права собственности по договору купли-продажи от 02.04.2010 зарегистрирован в ЕГРП за № 15-15-02/018/-2010-484 (том 1, л.д. 38).

02.04.2010 между ООО «Соло» и ООО «Мегаком» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – АЗС № 6, состоящего из нежилого здания, литера «А» (основное строение), площадью 97,4 кв. м и нежилого здания, литера «Б» (мастерская), площадью 71,8 кв. м, расположенные по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, район мотеля «Дарьял» (пункт 1 договора). Согласно пункту 3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 265 000 рублей, которую покупатель полностью обязуется оплатить продавцу не позднее пяти банковских дней после подписания договора (том 1, л.д. 24-25).

16.04.2010 продавец по акту приема-передачи передал покупателю АЗС № 6 (том 1, л.д. 26). В акте приема передачи указано, что стороны не имеют претензий друг к другу, все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи земельного участка и объекта недвижимого имущества. Переход права собственности по договору купли-продажи от 02.04.2010 зарегистрирован в ЕГРП за № 15-15-02/018/-2010-484.

10.07.2010 между ООО «Соло» и ООО «Мегакон» заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами (АЗС № 27), по условиям которого земельный участок общей площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126, передан в собственность покупателя (пункты 1.1-1.5). В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость земельного участка составляет 57 000 рублей (том 1, л.д. 30-31).

В пункте 2.2 стороны установили, что оплата земельного участка и расположенных объектов недвижимости осуществляется путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 7 календарных дней с момента подписания сторонами договора.

14.07.2010 продавец по акту приема-передачи передал покупателю земельный участок общей площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126, для эксплуатации АЗС № 27 во исполнение условий договора от 10.07.2010. В акте приема-передачи указано о том, что стороны не имеют претензий друг к другу, все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи земельного участка и объекта недвижимого имущества (том 1, л.д. 32).

Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка от 12.07.2010 зарегистрирован в ЕГРП за № 15-15-02/018/-2010-485 (том 1, л.д. 39).

Ссылаясь на отсутствие оплаты приобретенного имущества по договорам от 02.04.2010 объектов недвижимого имущества и договору купли-продажи земельного участка от 10.07.2010, ООО «Соло» предъявило ООО «Мегаком» претензию от 03.10.2011 с требованием о расторжении договоров купли-продажи. Не получив ответа на данную претензию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что неисполнение ответчиком (покупателем) обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров от 02.04.2010 и 10.07.2010 и служит основанием для их расторжения в судебном порядке.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Исследуя договоры купли-продажи от 02.04.2010 и 10.07.2010, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в спорных договорах отсутствуют условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество).

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункт 4 статьи 453, пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договоров купли-продажи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате его стоимости.

Кроме того, из содержания актов приема передачи АЗС № 6 и АЗС № 27 от 16.04.2010 и акта приема передачи земельного участка от 14.07.2010 следует, что стороны не имеют претензий друг к другу, все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи указанных объектов недвижимого имущества.

Гражданское законодательство, регулирующее сферу хозяйственных отношений, закрепило принципы разумности действий и добросовестности участников гражданского оборота (часть 3 статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статья 1 Гражданского кодекса Российской