Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2008 по делу n А25-298/08 . Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в частности, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, при передаче их в аренду.

Однако согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Следовательно, величина арендной платы на основании отчета оценщика является рыночной и носит рекомендательный характер.

Закон об оценочной деятельности не предусматривает порядок внесения изменений в договор, в частности, ссылку на уполномоченные на то государственные органы, поэтому изменение цены аренды вышеназванными дополнительными соглашениями возможно только в соответствии с установленными в ранее заключенных договорах условиями.

Так, в соответствии с пунктами 5.2 договоров аренды №№ 30, 33-40, 85 от 15.02.2005 размер арендной платы определяется исходя из ставок земельного налога (л.д. 129-209. т.1).

Согласно пунктам 5.3 данных договоров его размер может пересматриваться:

при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах);

при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в 5 лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В этих случаях и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Таким образом, договоры предусматривают саму возможность определения цены аренды на основании рыночной стоимости земельного участка.

 Суд первой инстанции правильно посчитал, что представленные управлением отчеты независимого оценщика не могут являться основанием для установления цены аренды поскольку из рекомендаций Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, содержащихся в вышеназванном письме № ЛП-05/6966 от 02.04.2008, следует, что установленные пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса размеры арендной платы не применяются при внесении изменений в раннее заключенные договоры аренды в части пересмотра годового размера арендной платы, независимо от того, были такие .договоры заключены до или после введения в действие Земельного кодекса. В таких случаях размер арендной платы определяется по ставкам, указанным оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом того, что такой участок не может быть отчужден на открытом рынке недвижимости как свободный, а также может быть предоставлен в аренду только собственнику, расположенного на нем здания, строения, сооружения. Указанное обстоятельство должно быть отражено в техническом задании на оценку стоимости объекта оценки для целей передачи в аренду.

Отчеты независимого оценщика составлены без учета прав предприятия в отношении объектов оценки, поскольку, как следует из их буквального содержания, оценка проводилась в целях: отражения в отчетности, купли-продажи, мены; проведения аукционов, торгов, передачи в аренду, в лизинг, в залог и т.д.

При таких обстоятельствах предложенная управлением редакция соответствующих дополнительных соглашений к указанным договорам в части определения размера арендной платы обоснованно признана судом первой инстанции противоречащей  требованиям статьи 424 ГК РФ,  пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и пункту 3 статьи 65 ЗК РФ.

В связи с указанным пороком отчетов по оценке стоимости аренды суд первой инстанции обоснованно  не согласился и с механизмом установления размера арендной платы, предложенным управлением по договорам аренды №№ 31. 32 от 01.11.2007, №№ 123. 122 от 21.01.2008.

Изложенное означает необоснованность содержащихся в пунктах 5.2 договоров аренды №№ 31, 32 от 01.11.2007. №№ 123. 122 от 21.01.2008 и пунктах 2 дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам аренды №№ 30. 33-40. 85 от 15.02.2005 ссылок на отчеты независимого оценщика.

С принятием Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты российской федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» законодатель установил, что арендная плата за использование таких земельных участков определяется в соответствии с положениями ЗК РФ, которые в отношении сводятся к тому, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3 ст. 65 ЗК РФ).

С учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно  посчитал, что до установления Правительством Российской Федерации такого порядка, размер арендной платы должен быть принят равным предельному размеру арендной платы, указанному в Законе о введении в действие Земельного кодекса (в рассматриваемом случае это - 2 % кадастровой стоимости земельного участка).

В этой связи условие пунктов 5.3 договоров аренды №№ 31, 32 от 01.11.2007. №№ 123, 122 от 21.01.2008 о возможности изменения иены аренды при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации представляется необоснованным, поскольку определение арендной платы исходя из ставок земельного налога законом не предусмотрено.

В остальной части указанные пункты данных договоров соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего вопросы определения арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности и согласуются с редакцией предприятия.

Из этого также следует, что необходимости внесения в дополнительные соглашения условия предприятия о возможности корректировки годового размера арендной платы при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих порядок исчисления размера арендной платы, порядок и условия их внесения нет, поскольку ранее заключенные договоры аренды  №№ 30,33-40, 85 от 15.02.2005 г. содержат такое условие.

Принимая пункты 5.1 спорных договоров аренды и пункты 1 дополнительных соглашений в части определения размера арендной платы в редакции предприятия, суд первой инстанции посчитал, что такой порядок определения арендной платы должен применяться с учетом следующих норм ГК РФ.

Так в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пункт 3 статьи 453 ГК РФ предусматривает, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора

Поскольку предприятием не отрицается факт пользования на праве аренды земельными участками, являющимися предметом договоров аренды №№ 122, 123 от 21.01.2008 до их заключения, суд первой инстанции правильно  счел, что предложенная предприятием арендная плата должна применяться с момента фактического пользования земельными участками, указанного управлением в проектах данных договоров.

Доводы апелляционной жалобы  суд  апелляционной инстанции считает не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании, поскольку они опровергаются материалами дела.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера, правильно применены нормы материального права, верно дана  оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности и исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Расходы по уплате госпошлины правильно,  согласно ст. 110 АПК РФ отнесены на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь  ст.ст.269-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.06.2008г. по делу № А25-298/08-10 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального  управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Карачаево-Черкесской Республике  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий                                           Е.В. Жуков            

Судьи                                                                          А.П. Баканов

                                                                               Н.В. Винокурова