Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу n А63-12410/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок 5 лет с момента заключения договора (том 2 л.д. 9-13).  Договор аренды № 2154-У от 12.10.2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.11.2009 за номером 26-26-33/019/2009-482. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:060102:12 передан арендатору по акту приема-передачи, приложенному к договору.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 26:32:060102:12  по заказу общества был разделен. В результате раздела 13 июня 2012 года на государственный кадастровый учет поставлены спорные земельные участки.

28 августа 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлениями №№ 6-11 о предоставлении вышеперечисленных земельных участков в аренду на основании пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлениями администрации от 07.11.2012 №№ 946, 947, 948 и 949, от 08.11.2012 №№ 957 и 958 спорные земельные участки предоставлены обществу в аренду в пределах срока договора аренды от 12.10.2009 № 2154-У – до 11.10.2014 (том 2, л.д. 106, 119, 137, 150, том 3, л.д. 1-4, 112-138).

24 декабря 2012 года  между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды спорных земельных участков №№ 2395-У, 2396-У, 2397-У, 2398-У, 2399-У, 2400-У, 2400/1-У, 2400/2-У, 2400/3-У, 2400/4-У, 2400/5-У, 2400/6-У, 2400/7-У, 2400/8-У, 2400/9-У, 2400/10-У, 2400/11-У, 2400/12-У, 2400/13-У, 2400/14-У.

22 июля 2014 года общество обратилось в администрацию с просьбой заключить на спорные земельные участки договоры аренды на новый срок (на 15 лет).

Не получив ответа на свое предложение о заключении договоров, общество обратилось в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.  

Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015)  арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

В рассматриваемом споре общество реализовало свое право, предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2,  при заключении договоров аренды спорных 244-х земельных участков в 2012 году. Следовательно,  довод апелляционной жалобы общества о наличии у него исключительного права на заключение нового договора аренды является необоснованным и подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договоры аренды №№ 2395-У, 2396-У, 2397-У, 2398-У, 2399-У, 2400-У, 2400/1-У, 2400/2-У, 2400/3-У, 2400/4-У, 2400/5-У, 2400/6-У, 2400/7-У, 2400/8-У, 2400/9-У, 2400/10-У, 2400/11-У, 2400/12-У, 2400/13-У, 2400/14-У заключены сторонами на срок по 11.10.2014.

Заключение договора аренды на новый срок по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса является заключением нового договора (пункт 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Общество полагает, что земельные участки должны быть предоставлены ему в аренду для завершения жилищного строительства.

При обращении в арбитражный суд общество сформулировало требования применительно к правилам главы 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса, статьями 11 и 12 Гражданского кодекса общество вправе требовать в судебном порядке восстановления своих нарушенных прав и законных интересов от лиц, допустивших такие нарушения, установленными законом способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11 изложен правовой подход, согласно которому отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.  Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Судебная практика по аналогичным спорам исходит из того, что арендатор предоставленного для целей строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Порядок заключения договора в обязательном порядке урегулирован в статье 445 Гражданского кодекса. Указанный порядок корреспондирует положениям пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса и предусматривает направление оферты (проекта договора), ее акцепт (отказ от акцепта, либо акцепт оферты на иных условиях).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона, в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Материалы дела не содержат доказательств соблюдения обществом порядка заключения договоров, предусмотренного пунктом 2 статьи 432 и статьей 445 Гражданского кодекса. Следовательно, избранная обществом (административная) процедура арбитражного судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации) является ненадлежащей и не соответствует характеру возникшего между сторонами правоотношения, что в данном случае влечет отказ в удовлетворении заявления.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции был лишен возможности самостоятельно переквалифицировать требования общества и рассмотреть их по существу как исковое заявление о понуждении администрации к заключению договоров аренды на новый срок, в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц. Аналогичные правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 10.12.2013 № 9139/13, от 09.10.2012 № 5377/12, от 06.09.2011 № 4275/11, от 07.02.2012 № 12573/11.

При этом названные правовые подходы не могут быть истолкованы как позволяющие суду помимо воли заявителя самостоятельно избрать подходящий в рассматриваемой ситуации способ судебной защиты и сформулировать за заявителя требование, подлежащее удовлетворению.

Проверив при рассмотрении требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации наличие оснований для реализации обществом преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса), суд первой инстанции обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявления.

Доводы апелляционной жалобы о добросовестном внесении им арендной платы в период действия договоров аренды, равно как и довод о понесенных обществом затратах на подготовку проекта планировки, постановку образованных земельных участков на кадастровый учет и иные мероприятия, подлежат отклонению, как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Довод апелляционной жалобы о том, что пятилетний срок аренды по спорным договорам следует исчислять с момента перезаключения договоров, то есть с 24.12.2012 года, также признается судом апелляционной инстанции ошибочным.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что условия договоров аренды вновь образуемых земельных участков не может превышать срок действия первоначального договора, является правильным и соответствует приведенным нормам права.

В противном случае изменение срока договора аренды по существу направлено на обход состоявшихся торгов.

Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о том, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как видно из материалов дела и установил суд первой инстанции, на спорных земельных участках, предоставленных обществу в целях комплексного жилищного строительства, объекты недвижимости (в том числе не завершенные строительством) отсутствуют.

Оценив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности обществом наличия обстоятельств, объективно препятствовавших освоению спорных земельных участков.

Разработка архитектурно-эскизных проектов, выполнение работ по инженерно-геологическим изысканиям и разработка проектной документации в силу положений приказа Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 не относится к работам по строительству (включены в разные (самостоятельные) разделы).

Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту указаны в разделе III Перечня. К таким видам работ отнесены геодезические работы (выполняемые на строительных площадках), подготовительные, земляные и свайные работы, закрепление грунтов, устройство скважин, бетонных и железобетонных монолитных конструкций, монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, буровзрывные работы при строительстве, работы по устройству каменных конструкций, монтаж металлических и деревянных конструкций, защита строительных конструкций, трубопроводов и оборудования, устройство кровель, фасадные работы, устройство внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений, устройство наружных сетей водопровода и канализации, устройство наружных сетей теплоснабжения и газоснабжения, устройство наружных электрических сетей и линий связи, монтажные и пусконаладочные работы, а также работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Следовательно, представленные обществом доказательства не свидетельствуют о том, что арендатором (в период действия договоров аренды земельных участков) производились работы по возведению объектов капитального строительства. Доказательств осуществления обществом работ, включенных в раздел III Перечня, материалы дела не содержат. Таким образом, общество документально не подтвердило факт освоения арендуемых им земельных участков.

Следовательно, отказ органа местного самоуправления в заключении с обществом договоров аренды на новый срок обусловлен отсутствием правовых оснований для продления арендных отношений.

 При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ставропольского края.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края о привлечении в дело № А63-12410/2014 в качестве третьего лица,