Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 по делу n А63-12511/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает необходимость расторжения прежнего договора и заключение нового, поскольку с даты государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество за новым собственником он приобретает права арендатора земельного участка на условиях действующего договора.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.04.2014 № 18182/13 указал, что требование об изменении действующего гражданско-правового договора (договора аренды), заключенного между комитетом и иным лицом в процедуре, предусмотренной главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению не подлежит, и в такой ситуации применятся порядок искового производства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, обращаясь с заявлением о признании незаконным действия комитета, выразившегося в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды №129Ф от 20.03.2007, общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении названных требований отказано.

Требование заявителя об обязании комитета заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды №129Ф от 20.03.2007 может быть рассмотрено судом в порядке искового производства с соблюдением требований действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из содержания статей 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 6.1 договора аренды все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, посредством заключения сторонами соответствующего соглашения (например: дополнительного соглашения), в котором содержатся существенные условия, редакция текста договора или отдельных его пунктов, подлежащих изменению.

Такое соглашение должно быть подписано сторонами договора, в отношении прав и обязанностей которых вносятся изменения.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Внесение изменений в договор осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством направления оферты (предложения заключить соглашение) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Представленное обществом в адрес комитета заявление не может являться офертой и проектом соглашения о внесении изменений в договора аренды, поскольку не содержит редакции подлежащих изменению пунктов договора аренды от 20.03.2007 № 129Ф и приложений к нему, что исключает возможность комитета согласиться с вносимыми изменениями и совершить полный и безоговорочный акцепт (подписать соглашение о внесении изменений в договор).

Кроме того, заявление от 28.08.2014, адресованное в комитет подписано представителем Коваленко Д.В., действующим по доверенности, приложенной к заявлению. При этом полномочиями на заключение или изменение гражданско-правовых договоров, в том числе спорного договора аренды, от имени общества представитель не наделен.

При таких обстоятельствах истец фактически возлагает на комитет обязанность по разработке проекта дополнительного соглашения к договору аренды, определение условий (редакции дополнительного соглашения) и направление его в адрес общества для подписания (направление оферты/предложения), что противоречит гражданско-правовой (договорной) природе внесения изменений в действующий договора аренды и направлено на нарушение порядка, предусмотренного статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и распределения бремени совершения действий при изменении условий договора.

Доказательств направления комитету проекта соглашения об изменении договора аренды, подписанного уполномоченным лицом, на момент рассмотрения дела в суде обществом также не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении заявителем досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем заявление в части обязания комитет заключить дополнительное соглашение к договору аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление заявления без рассмотрения не лишает общество права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Доводы апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции в части избрания обществом ненадлежащего способа защиты своих прав, и нарушении судом положений статьи 56 Закона об ипотеке, были предметом исследования ссуда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу № А63-12511/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   И.Н. Егорченко

Судьи                                                                                                 О.В. Марченко

                                                                                                            З.М. Сулейманов