Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 по делу n А63-12511/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

28 апреля 2015 года                                                                              Дело  № А63-12511/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу № А63-12511/2014 (судья Быков А.С.)

по заявлению открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН 1097746050973)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486)

о признании незаконным бездействия,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – заявитель, общество, ОАО «АФЖС») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным действия комитета, выразившегося в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды № 129Ф от 20.03.2007 путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды с обществом, об обязании комитет заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды № 129Ф от 20.03.2007, которым заменить арендатора Дотдаеву М.Д. на общество; о взыскании с комитета расходов на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (уточненные требования).

Решением суда от 27.01.2015 в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным бездействия комитета, выразившегося в не оформлении уступки прав по договору аренды № 129Ф от 20.03.2007 отказано. В остальной части заявление оставлено без рассмотрения. В части отказа в удовлетворении заявленных требований судебный акт мотивирован тем, что обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Оставляя заявление в остальной части без рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении заявителем досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что обществом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Кроме того, по мнению апеллянта, судом первой инстанции нарушены положения статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу № А63-12511/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 20.03.2007 между комитетом (арендодатель) и Алиевой Б.А. (арендатор) заключен договор аренды № 129Ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 374 кв. м с кадастровым номером 26:12:020309:10, расположенный по адресу: г. Ставрополь, б-р Зеленая Роща, д. 23 (далее - земельный участок).

07.06.2007 между Дотдаевой М.Д., Токовым У.Х. и ЗАО «Первая ипотечная компания Ставрополья» заключен договор займа № 327-ДЗ, в соответствии с которым заемщикам предоставлен заем на приобретение жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: г. Ставрополь, б-р Зеленая Роща, д. 23.

По договору купли-продажи от 07.06.2007, заключенному между Алиевой А.Б. и Дотдаевой М.Д, последняя приобрела в собственность жилой дом, находящийся по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, дом 23 и одновременно приобрела права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 374 кв. м, на котором расположен жилой дом.

14.06.2007 на основании договора купли-продажи, содержащего условия о перенайме в отношении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) за Дотдаевой М.Д. зарегистрировано право собственности на жилой дом и право аренды на земельный участок

В связи с неисполнением заемщиками обязательств по договору займа ОАО «АИЖК», являющееся заимодавцем и залогодержателем имущества, обратилось в суд с иском к Дотдаевой М.Д., Токову У.Х. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18.06.2008 исковые требования ОАО «АИЖК» удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, расположенный на бульваре Зеленая Роща, 23 в г. Ставрополе, и право аренды земельного участка площадью 347 кв. м. по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 04.10.2011 произведена замена взыскателя с ОАО «АИЖК» на общество.

05.08.2013 в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель по акту передачи нереализованного имущества должника передал обществу в счет погашения долга нереализованное имущество: жилой дом и право аренды земельного участка.

21.11.2013 в ЕГРП внесена запись № 26-26-01/113/2013-718 о государственной регистрации права собственности общества на жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.12.2014 № 01/034/2014-765.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:10 в ЕГРП содержится запись об аренде в пользу Дотдаевой М.Ж. на срок с 01.03.2007 по 28.02.2056, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.12.2014 № 01/034/2014-766.

Письмом от 04.04.2014 общество обратилось в комитет с просьбой о замене арендатора в договоре аренды земельного участка № 129Ф от 20.03.2007 на ОАО «АФЖС», в связи с тем, что обществу в счет погашения долга передано нереализованное имущество жилой дом и право аренды на земельный участок.

Комитет в письме от 30.04.2014 указал, что информация принята к сведению.

28.08.2014 общество повторно обратилось с письмом в комитет, в котором просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды, заменив арендатора на ОАО «АФЖС». К письмам ОАО «АФЖС» приложены: решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18.06.2008, акт приема-передачи нереализованного имущества, постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества взыскателю, свидетельство о государственной регистрации права собственности общества на жилой дом.

В письме от 29.09.2014 комитет сообщил, что обществу необходимо обращаться с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка после расторжения договора аренды с предыдущим арендатором.

Заявитель полагая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет незаконно бездействует в оформлении прав общества на земельный участок, а действия комитета, выразившееся в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды № 129Ф от 20.03.2007 путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды подлежат признанию незаконными в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону (иному нормативному правовому акту) и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия судом решения о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно: его несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина, либо юридического лица.

В соответствии с абзацем 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Абзацем 2 статьи 64.1 Закона об ипотеке, предусмотрено, что если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Согласно части 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с частью 4 статьи 68 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Согласно пункту 1 статьи 25.4 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В суде первой инстанции обществом заявлен довод о том, что комитет отказал в государственной регистрации прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:020309:10 со ссылкой на необходимость представления соглашения об изменении договора аренды. Между тем, доказательства обжалования и проверки законности отказа регистрирующего органа в судебном порядке обществом не представлено.

Также заявитель в обоснование заявленных требований ссылался на часть 3 статьи 56 Закона об ипотеке, в силу которой в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами данного Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

По смыслу названной нормы и с учетом статей 388, 391, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации под уступкой следует понимать соглашение прежнего арендатора с новым арендатором о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем).

Вместе с тем с учетом принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости и положений действующего законодательства суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской