Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А63-12997/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Исследовав отчет ООО «Юг-Регион-Оценка» от 07.11.2013  № К-13-095 об определении рыночной стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоответствии его федеральным стандартам оценки N 1, N 2 и N 3 (пункты 15, 19, 20, 22 ФСО N 1, пункты 4, 13 ФСО N 3).

Кроме того, суд считает отказ оценщика от применения затратного и доходного подходов, описанных в разделе 6.2 и 6.3 отчета, неаргументированным. В отчете не содержатся информационные материалы (документы), подтверждающие невозможность применения этих методов.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Из смысла пункта 13 ФСО № 3 следует, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания любого пользователя, не имеющего специальных познаний в области оценочной деятельности. В отчете последовательно должен быть описан процесс определения стоимости объекта оценки, позволяющий понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления рыночной стоимости объекта.

В нарушение принципа однозначности (пункт 4 ФСО № 3) сведения, содержащиеся в отчете, вводят в заблуждение пользователей отчета и допускают неоднозначное толкование.

Согласно описанию в таблице для аналога № 1,2,3,4 не установлено назначение земель (возможное коммерческое использование участка), по сравнению с объектами оценки (объекты торгового назначения). Однако данное условие оценки земель является важнейшим ценообразующим фактором, так как обуславливает правовое положение земельного участка. Кадастровая стоимость определялась исходя из конкретного деления земельных участков по категориям. Обоснование равнозначности земельных участков рассматриваемых категорий оценщиком не представлено. 

Оценщиком также не обоснован отказ от принятия корректировки на разницу в площади объектов оценки и аналогов

Вышеуказанные корректировки проведены в нарушение принципа обоснованности и без учета положения пункта 24 ФСО № 1 о необходимости обоснования используемой оценщиком информации, результатов, суждений. При проведении расчетов с целью определения рыночной стоимости оспариваемого земельного участка в отчете в должной степени не использованы сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки. Часть из внесенных корректировок, а также отказ от применения корректировок не обоснован.

Таким образом, в результате проведения недостоверного расчета была упущена возможность внесения существенных корректировок по ценообразующим факторам.

С учетом изложенного отчет оценщика не является надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости спорного земельного  участка, а сама рыночная стоимость - достоверной. Положительное заключение не принимается судом апелляционной инстанции исходя из содержания данного вида экспертизы, не предусматривающего проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена следующая правовая позиция. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Кодекса назначается экспертиза.

Как установлено при разрешении спора  и следует из материалов дела, в возражениях на иск ответчик (третье лицо) выразил свое несогласие с представленным в дело отчетом об оценке от 07.11.2013  № К-13-095.

В части 1 статьи 82 Кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке от 07.11.2013  № К-13-095, а также с целью устранения разногласий относительно достоверности рыночной стоимости спорных объектов, суд первой инстанции, как и апелляционный суд,  неоднократно предлагал сторонам обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы (статья 82 Кодекса) в связи с наличием возражений по отчету, положенному в основу исковых требований. Однако стороны отказались от назначения по делу судебной экспертизы. Истец указал на достаточность экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, представленного в материалы дела, а также нецелесообразность назначения по делу судебной экспертизы.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, что было разъяснено истцу в судебном заседании апелляционного суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 разъяснено: установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что посредством экспертизы отчета достигается цель независимой и объективной оценки объекта, следует, что отчет от 07.11.2013  № К-13-095 при наличии отмеченных недостатков и отсутствии иного экспертного заключения не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, требование истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 в размере 11 810 000 рублей, определенной по состоянию на дату 01 января 2012 года, не может быть удовлетворено.

Кадастровая стоимость является основой для определения размера арендных платежей и налоговой базой для земельного налога, и действующее законодательство не допускает произвольное ее установление.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно недостатков у представленного отчета эксперта фактически установлены правильно, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 07.11.2013  № К-13-095  положениям федеральных стандартов оценки.

Возражений относительно указанных доводов обществом не заявлено, указанные нарушения в отчете эксперта им не опровергнуты. 

Отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований (определение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности).

Поскольку апелляционные жалобы удовлетворены, государственная пошлина по апелляционным жалобам  по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  относится на истца и подлежит взысканию в доход Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 по делу                         № А63-12997/2013 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Тандер» в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины по апелляционным жалобам.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         З.А. Бейтуганов

Судьи                                                                                                       С.И. Джамбулатов

                                                                                                                    Е.В. Жуков