Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А61-1028/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008 разъяснил, что, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 18.10.2002 N 249 (ред. от 03.07.2009) «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания» предусмотрено применение при исчислении размере арендной платы коэффициента функционального использования территории Кф 0,25 - на первый год строительства; 0,5 - на второй год строительства; 1,5 - на третий и последующие годы строительства.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010               № 380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ» признано утратившим силу постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 18.10.2002 № 249 и установлено, что для земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, арендная плата рассчитывается в зависимости от планируемого вида деятельности строящегося объекта, с применением соответствующей виду разрешенного использования кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента К (в процентах) к кадастровой стоимости земельного участка и дополнительного корректирующего коэффициента К доп. в размере: 0,25 - на первый год строительства; 0,5 - на второй год строительства; 1,5 - на третий и последующие годы строительства.

Как следует из соглашения от 09.11.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010, предприниматель становится ответственным перед арендодателем с момента его заключения (пункт 7).

Из постановления АМС г. Владикавказа № 1931 от 13.10.2010 следует, что ранее ЗАО АКБ «Владикомбанк» на основании договора от 16.12.2002 № 682 предоставлен в аренду земельный участок с 15:09:030801:4 площадью 1,8617 га по пр. Доватора/Дзержинского сроком на десять лет для строительства многоэтажного жилого дома и торгово-развлекательного комплекса.

В связи с тем что жилой дом сдан в эксплуатацию на основании постановления администрации №1931 от 13.10.2010 договор аренды земельного участка 15:09:030801:4 расторгнут (пункт 1 постановления). Земельный участок 15:09:030801:4 разделен на два самостоятельных земельных участков с КН 15:09:030801:40 и 15:09:030801:41 (пункт 2 постановления).

Земельный участок с кадастровым номером 15:09:030801:41 на момент его предоставления ЗАО АКБ «Владикомбанк» в 2010 году являлся новым земельным участком, образованным путем разделения земельного участка 15:09:030801:4.

Согласно условиям договора аренды от 14.10.2010 № 3472, заключенного на основании данного постановления, данный договор аренды являлся первично заключенным договором аренды нового земельного участка, предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса, а потому администрация неправомерно установила в расчете арендной платы (приложение № 3 к договору аренды) поправочный коэффициент 1,5, как с третьего года строительства.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при заключении договора аренды от 14.10.2010 № 3472 на земельный участок 15:09:030801:41 должны были быть установлены и применяться коэффициенты в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания №249 от 18.10.2002, а с принятием и введением в действие постановления Правительства РСО-Алания №380 от 27.12.2010 коэффициенты, установленные данным постановлением, а именно – 0,25 % за первый год строительства, начиная с даты заключения договора, 0,5% - за второй год строительства, 1,5 – начиная с третьего года строительства.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии к тому указанных в статье условий, в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Установленный законом досудебный порядок урегулирования разногласий по изменению отдельных условий договора соблюден, предложения об изменении коэффициентов расчета арендной платы – приложение № 3 договора аренды направлены истцом администратору письмом от 11.05.2012 № 5570. Письменное предложение об изменении договора было получено Администрацией, что подтверждается распиской в получении. Администрация отказалась вносить изменения в договор.

Пунктом 1 статьи 453 Кодекса установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Кодекса).

Исходя из условий договора аренды, первый год строительства составлял период с 14.10.2010 по 13.10.2011, второй год строительства – с 14.10.2011 по 13.10.2012, третий год строительства – с 14.10.2012 по 13.10.2013. То есть на момент вынесения настоящего решения прошел спорный период, по которому заявлено требование о внесении изменений в договор аренды.

Обязание внести изменения в договор аренды за прошедший период времени противоречит требованиям статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации закона и общим принципам гражданского законодательства.

Таким образом, суд правильно отказал в иске предпринимателю.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

 Вместе с тем арендная плата на основании договора аренды подлежит исчислению на 2010 год в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания № 249 от 18.10.2002, а с 11.03.2011 года – в соответствии с постановлением Правительства № 380 от 27.12.2010, то есть с применением понижающих коэффициентов 0,25 % и 0,5 % за первый и второй годы строительства, и коэффициента 1,5 – за третий и последующие годы строительства, исчисляемых с даты заключения договора.

С учетом изложенного за период с 09.11.2010 по 10.03.2011 арендная плата составила 18.576,91 руб., исчисленная как произведение площади земельного участка 0,6823, базовой ставки для второй зоны градостроительной ценности – 32,583, поправочного коэффициента 0,25. За период с 11.03.2011 по 31.12.2011 арендная плата составила 46 798,62 руб., исчисленная как произведение площади земельного участка 0,6823, кадастровой стоимости земельного участка 24472054,10, коэффициента по виду использования земель - 0,8 % от кадастровой стоимости, понижающего коэффициента 0,25 за период с 11.03.2011 по 09.11.2011, а с 10.11.2011 – понижающего коэффициента 0,5.

При таких обстоятельствах арендная плата правомерно исчислена судом первой инстанции в размере 65 375 рублей  53 копеек за спорный период.

При заключении договора стороны в пункте 5.2 согласовали ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из 0,05 % от неуплаченной суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку срок внесения арендной платы, предусмотренный договором, нарушен, арбитражный суд первой инстанции, проверив расчет пени и признав его неверным, пересчитав размер пени, сделал обоснованный вывод о наличии правовых оснований для взыскания неустойки в сумме 5312 рублей  81 копейки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права вынесено законное и обоснованное решение.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 09.12.2014  по делу № А61-1028/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         З.А. Бейтуганов

Судьи                                                                                                       Е.В. Жуков

                                                                                                                   Е.Г. Сомов