Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу n А63-4513/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Представленными в материалы дела доказательства подтверждается и не оспаривается заинтересованным лицом, что спорные нежилые помещения находятся во владении и пользовании общества с 2002 года по настоящее время; общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений общество не имело задолженности по арендной плате; площадь спорных нежилых помещений составляет 122,5 кв.м, то есть не превышает предельное значение, установленное Законом Ставропольского края от 29.12.2008 №99-кз «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края или муниципальной собственности муниципальных образований Ставропольского края» с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации №951 от 18.12.2008 «О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемы при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества»; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения послужило нахождение спорных помещений в хозяйственном ведении Георгиевского муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства, г. Георгиевск.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В статьях 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 33 Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования.

Изложенное свидетельствует о том, что после вступления в силу Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ право хозяйственного ведения на спорное имущество подлежало государственной регистрации в установленном порядке.

В порядке, установленном законодательством, право хозяйственного ведения муниципального предприятия в отношении спорного недвижимого имущества было зарегистрировано только 17.07.2013, то есть после обращения общества (05.06.2013) к уполномоченному органу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку на момент обращения общества к уполномоченному органу с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения право хозяйственного ведения на это недвижимое имущество за муниципальным предприятием не было зарегистрировано, то в таком случае отсутствуют основания для применения положений пункта 2 статьи 2 Федерального закона №159-ФЗ, предусматривающего право государственного или муниципального унитарного предприятия на осуществление возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВАС РФ от 24.04.2012 №ВАС-3279/12 по делу №А48-1309/2011).

Таким образом, на дату подачи обществом заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения у администрации отсутствовали основания для отказа.

Учитывая, что арендуемое имущество находится во временном пользовании и владении общества в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, являющегося субъектом малого и среднего предпринимательства, на момент подачи заявления задолженность по арендной плате отсутствовала, площадь арендуемых помещений не превышает допустимых норм арендуемой площади, имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, то по смыслу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения) обществом выполнены требования статьи 3 указанного закона предъявляемые к субъектам малого и среднего предпринимательства, в целях реализации преимущественного права в отношении арендуемого имущества.

Доводы администрации о том, что в отношении заявленных обществом помещений не осуществлен государственный кадастровый учет, эти помещения являются частью здания, а потому они не могут быть объектом договора купли-продажи, судом не принимаются.

По смыслу Закона №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Соответствующие разъяснения содержит пункт 8 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, реализация субъектом малого (среднего) предпринимательства права на приобретение арендуемого муниципального имущества (последующее заключение с ним договора купли-продажи) не обусловлена наличием у заявителя (на дату обращения за выкупом имущества) технического и кадастрового паспортов в отношении части здания (части нежилого помещения). Возможность выкупа части здания (части нежилого помещения), на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если именно такая часть здания (помещения) была предоставлена в аренду. Приватизация части здания (части нежилого помещения) допускается, если на основе этих частей может быть сформировано (как обособленный объект) нежилое помещение.

Из поэтажного плана с экспликацией по состоянию на 09.02.2011 на нежилое здание, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, представленного Георгиевским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Бюро кадастровых инженеров Ставропольского края» по запросу суда, следует, что общество на основании договора аренды №128 от 05.01.2004 владеет и пользуется помещениями №5-17, общей площадью 122,5 кв.м. Судом также установлено, что указанные помещения (№5-17) соответствуют помещениям, указанным в договоре аренды №128 от 05.01.2004 - помещения №5- 15, общей площадью 133,7 кв.м. Площадь помещений (было 133,7 кв.м., стало 122,5 кв.м.) и нумерация (в помещении № 9 установлены перегородки, в результате чего образовались два новых помещения 16, 17; расположение помещений № 12 и № 10 изменено) изменились в связи с перепланировкой, изменением методики расчета площадей и применением новых средств измерения. Перепланировка помещений произведена в соответствии с разрешительной документацией, право муниципальной собственности (в 2009 году) и право хозяйственного ведения муниципального предприятия (в 2013 году) зарегистрированы с учетом произведенных перепланировок.

Указанные помещения представляют собой помещения первого этажа (полностью), являются обособленными, независимыми (имеют отдельный вход) и могут быть сформированы как обособленный объект, что соответствует требованиям, изложенным в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Довод о пропуске обществом срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принимается судом по следующим основаниям.

В силу пункта 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В обоснование заявления о пропуске срока администрация ссылается на отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенный в письмах от 21.06.2013 №02-10/2041, который был получен нарочно представителем общества 21.06.2013, и с этого момента ему стало известно о нарушении прав и законных интересов, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства направления и вручения как нарочно, так и почтовой связью письма от 21.06.2013 №02-10/2041.

Данное письмо числится в приложении к другому письму администрации от 25.03.2014 №01-10/833, факт получения которого общество не оспаривает.

Обращение общества 17.07.2013 в Георгиевское муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства, повторное обращение общества 03.12.2013 в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, обращение в Георгиевскую межрайонную прокуратуру с заявлением о неправомерных действиях администрации, выразившихся в передаче в хозяйственное ведение муниципального предприятия здания, не подтверждают факт получения обществом письма администрации от 21.06.2013 №02-10/2041, и это обстоятельство из указанных документов не следует.

Таким образом, поскольку письмо от 21.06.2013 №02-10/2041 было получено обществом только как приложение к письму от 25.03.2014 №01-10/833, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок обществом не пропущен. Доказательств обратного ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции представлено не было.

При таких обстоятельствах отказ в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества не соответствует требованиям Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 .

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования, признав незаконным бездействие администрации, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, предусмотренных положениями части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, и обязав администрацию в десятидневный срок устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества в соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, а именно направить обществу копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений № 5 площадью 6,4 кв.м; № 6 площадью 8,7 кв.м; № 7 площадью 20,0 кв.м; № 8 площадью 12,3 кв.м; № 9 площадью 7,6 кв.м; № 10 площадью 4,0 кв.м; №11 площадью 10,5 кв.м; № 12 площадью 15 кв.м; № 13 площадью 4,8 кв.м; № 14 площадью 26,1 кв.м; № 15 площадью 2,0 кв.м; № 16 площадью 1,4 кв.м; № 17 площадью 3,7 кв.м, а всего общей площадью 122,5 кв.м, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, а