Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу n А63-3385/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД   ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

28 января 2015 года                                                                                       Дело А63-3385/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Харатяном Г.Э.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ставстройцентр»

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.2014 по делу                      № А63-3385/2014 (под председательством судьи Карпеля В.Л.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ставстройцентр» (ОГРН 1072635000173)

к администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901),

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: комитета градостроительства администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя,

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка на новый срок,

от общества с ограниченной ответственностью «Ставстройцентр»: представитель Диденко Ю.А. по доверенности от 26.01.2015, представитель Старостин В.П. по доверенности от 26.012015;

от администрации города Ставрополя: представитель Шафоростов Д.Ю. по доверенности от 22.01.2014,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

 общество с ограниченной ответственностью «Ставстройцентр» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), в котором согласно уточненным требованиям просило:

-признать незаконным отказ в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка площадью 855 кв. м (кадастровый номер 26:12:031002:1188) для продолжения строительства офисного здания по ул. Серова, 472 «а» города Ставрополя, выраженный в уведомлении об отказе от 27.12.2013 № 09/2-06/1-5873;

-возложить на администрацию обязанность восстановить нарушенные права и законные интересы общества.

Требования заявителя со ссылкой на статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием требованиям закона отказа в предоставлении земельного участка для продолжения строительства и нарушением прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности.  В течение срока действия договора аренды земельного участка от 01.03.2011 № 8857 общество добросовестно выполняло его условия, но вследствие неправомерных действий органов местного самоуправления общество не имело возможности завершить строительство проектируемого объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по имуществу) и комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением суда от 27.08.2014 в удовлетворении исковых требований общества отказано. Суд пришел к выводу, что реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66), тогда как намерение администрации сдавать спорный участок в аренду третьим лицам судом при разрешении спора не установлено. Суд пришел к выводу об отсутствии у администрации обязанности по продлению (заключению) договора аренды земельного участка на новый срок.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда от 27.08.2014 отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, предоставление земельного участка осуществлено с проведением работ по его формированию с предварительным согласованием места размещения объекта и в полном соответствии с положениями статей 29 - 32 Земельного кодекса в их редакции, действовавшей на момент выбора участка. Строительство на спорном участке в период действия договора аренды от 01.03.2011 объективно не могло быть окончено ко дню окончания срока действия договора. При использовании земельного участка в период действия договора аренды общество понесло значительные расходы. Оспариваемый отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства неправомерен, орган местного самоуправления обязан заключить с обществом такой договор в силу закона (статья 35 Земельного кодекса, абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Определением от 26.11.2014 судебное разбирательство по делу откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 02.12.2014 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители общества требования апелляционной жалобы поддержали.

Представитель администрации просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы,  апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.2014 подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 13.09.2010 № 2766 утвержден акт выбора земельного участка площадью 855 кв. м из земель населенных пунктов, обществу согласовано место размещения офисного здания по улице Серова, 472 «а» в квартале 204 (том 2 л.д. 7).

Постановлением администрации от 11.01.2011 № 14 земельному участку с кадастровым номером 26:12:031002:1188 присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, ул. Серова, 472 «а» в квартале 204. Данный участок предоставлен обществу в аренду на три года для строительства офисного здания (том 2 л.д. 1-3).

Комитет по имуществу (арендодатель) и общество (арендатор) 01.03.2011 заключили договор № 8857, по условиям которого арендатору для строительства офисного здания передан во временное владение и пользование (до 10.01.2014) земельный участок площадью 855 кв. м (кадастровый номер 26:12:031002:1188). Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.04.2011, номер регистрации 26-26-01/010/2011-870 (том 1 л.д. 10-14).

В пункте 2.2 договора аренды от 01.03.2011 № 8857 срок аренды участка установлен на три года с 11.01.2011 по 10.01.2014.

В письме от 23 декабря 2013 года общество уведомило комитет по имуществу о намерении заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:031002:1188 на новый срок (том 1 л.д. 37).

Также в декабре 2013 года общество обратилось в муниципальное казенное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «Одно окно» в городе Ставрополе» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для продолжения строительства офисного здания.

Уведомлением от 27.12.2013 № 09/2-06/1-5873 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок. Заинтересованное лицо указало, что земельный участок не освоен, что является основанием для прекращения арендных отношений (том 1 л.д. 38).

Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка для продолжения строительства не соответствует требованиям закона и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Как следует из постановления администрации от 11.01.2011 № 14, спорный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. Данная норма гарантирует правомерность использования земельного участка лицом, осуществляющим строительство, и, одновременно, предполагает обязанность соответствующего публично-правового образования предоставлять право аренды земельного участка до тех пор, пока строительство не будет завершено.

Указанный порядок предоставления земельного участка в аренду не требует проведения торгов, а потому согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, № 13), заключенный сторонами договор может быть возобновлен на неопределенный срок без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции основывается на правовых позициях, изложенных в Постановлении Президиума № 8985/08 от 23.12.2008, а также в постановлениях: ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2011 по делу № А53-4609/11, ФАС Дальневосточного округа № Ф03-6442/2012 от 12.02.2013 по делу № А73-5484/2012, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 по делу № А19-359/07-48-Ф02-4232/07 и от 09.04.2012 г. по делу № А19-10702/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу № А28-7564/10.

Высший Арбитражный Суд РФ, применяя нормы земельного кодекса о правовом режиме земельных участков для строительства, указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Таким образом, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов земельное законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым право аренды должно быть предоставлено на срок строительства.

Договор аренды земельного участка № 8857 подписан сторонами 01.03.2011, тогда как срок его действия определен с 11.01.2011 по 10.01.2014 (том 1 л.д. 10).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Установление срока договора таким образом, что срок его действия менее согласованного сторонами периода строительства, фактически привело к тому, что общество не имело оснований для использования участка в течение трех месяцев.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие строительства как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом статья 52 Кодекса конкретизирует данное определение, позволяя определить виды деятельности, составляющие содержание термина «строительство».

В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства. Следовательно, деятельность по подготовке земельного участка для строительства является частью процесса строительства.

Доказывая то обстоятельство, что общество как арендатор приступило к освоению земельного участка с момента государственной регистрации договора аренды, то есть приступило непосредственно к процессу строительства, заявитель представил следующие документальные подтверждения.

01.04.2011 общество заключило