Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А20-2169/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в пункте 3.2 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер и порядок уплаты арендной платы, направление главе хозяйства уведомлений от 11.02.2013 от 01.04.2013 следует квалифицировать как одностороннее изменение арендодателем условий договора аренды об арендной плате.

Как следует из материалов дела, плата за пользование арендуемым главой хозяйства земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно постановлению №582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Кодекса суд вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.08.2012 №182-ПП (опубликовано в издании «Официальная Кабардино-Балкария» от 17.08.2012 №33) утверждены Правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности или собственность на которые не разграничена (далее - Правила). Согласно пункту 5 Правил размер арендной платы за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 3 и 4 данных Правил, определяется на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, Р - действующая ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

При определении нового размера арендной платы администрация поселения руководствовалась отчетом оценщика от 29.12.2012 №39/12-12, которым определена рыночная величина арендной платы за пользование спорным земельным участком (т.1 л.д. 52-68).

Между тем, согласно подпункту «в» пункта 3 Правил арендная плата в отношении земельного участка, предоставляемого для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости этого земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно использовал постановление №582 при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок, не принимаются апелляционным судом.

Пункт 3 (подпункты «а» - «д») Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установил предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом «в» пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - 0,6% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Как видно из материалов дела, предметом договора аренды является земельный с кадастровым номером 07:07:2500000:0011, который предоставлен заявителю для сельскохозяйственного использования (т.1 л.д. 22).

Размер арендной платы, истребуемый арендодателем с главы хозяйства, превышал 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для осуществления сельскохозяйственной деятельности (108 080 рублей 45 копеек).

Следовательно, суд первой инстанции правомерно использовал при расчете размера долга методику и ставку, утвержденные постановлением №582.

Материалами дела подтверждено и ответчиками не оспорено, что за период с 2010 года (включительно) по первое полугодие 2014 года главой хозяйства внесены арендные платежи в общей сумме 2 690 400 рублей.

С учетом установленного подпунктом «в» пункта 3 Правил предельного размера арендной платы - 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, общий размер арендных платежей по договору аренды от 05.05.2005 за спорный период не мог превышать 486 362 рубля 02 копейки.

Таким образом, переплата по договору аренды от 05.05.2005 составила 2 204 037 рублей 98 копеек, которая составляет неосновательное обогащение арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.

Учитывая, что размер переплаты по договору аренды от 05.05.2005, рассчитанный судом, превышает указанную истцом сумму (1 415 994 рублей 26 копеек), однако суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, судом первой инстанции правомерно зачтена в счет предстоящих арендных платежей сумма, предъявленная главой хозяйства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По статье 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Поскольку увеличение арендодателем размера арендной платы по договору аренды от 05.05.2005 привело к нарушению основных принципов определения арендной платы, подлежащих применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, установленных постановлением №582, в том числе принципа экономической обоснованности, что является недопустимым в силу закона, уведомления от 11.02.2013 от 01.04.2013 об изменении размера арендной платы, установленного договором аренды от 05.05.2005, направленные ответчиками главе хозяйства, правомерно признаны судом недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса, как односторонние сделки, заключенные в нарушение установленного законом порядка.

Доводы администрации о том, что арендуемый заявителем земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного использования по критериям, указанным в пункте 6 части 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем применение судом при расчета арендной платы подпункта «в» пункта 3 Правил является ошибочным, отклоняются апелляционным судом.

Согласно сведениям, указанным в кадастровом паспорте, земельный участок с кадастровым номером 07:07:2500000:0011, относится к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для использования в сельскохозяйственных целях».

Доказательств того, что вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду заявителю, не соответствует виду использования, указанному в подпункте «в» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением №582, апеллянтом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Подпункт «в» пункта 3 Правил, устанавливающий предельный размер арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, в качестве юридически значимого критерия предусматривает не категорию земельного участка «земли сельскохозяйственного использования», а вид разрешенного использования земельного участка «для целей сельскохозяйственного использования», исходя из того, что сельскохозяйственное производство относится в настоящее время к социально значимым видам деятельности.

Следовательно, поскольку земельный участок с кадастровым номером 07:07:2500000:0011 предоставлен главе хозяйства для использования в целях сельскохозяйственного производства, при определении размера арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды от 05.05.2005, суд правомерно применил подпункт «в» пункта 3 Правил.

Отсутствие в кадастровом паспорте сведений о предоставлении земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства не опровергает правильности применения судом подпункта «в» пункта 3 Правил, поскольку материалами дела доказано использование главой хозяйства спорного земельного участка в целях сельскохозяйственного производства.

Ссылка апеллянта на то, что заявитель в нарушение пункта 3.2 договора аренды своевременно не заявил возражений относительно измененного размера арендной платы, в течение длительного времени производил уплату арендных платежей, в связи с чем вновь установленный арендодателем размер арендной платы является для него обязательным, является несостоятельной. В материалах дела имеются возражения главы хозяйства от 28.02.2013 на уведомление об увеличении арендной платы, адресованные администрации поселения, в которых глава хозяйства ссылался на необоснованность увеличения арендной платы и необходимости ее расчета, исходя из размера - 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д. 51). Сама по себе уплата арендных платежей в измененном размере при наличии возражений относительно ее увеличения не лишает арендатора права на защиту своих законных интересов в судебном порядке, в том числе путем оспаривания одностороннего изменения арендодателем условий договора аренды о порядке и размере арендной платы и заявления требований о зачете переплаты, составляющей неосновательное обогащение, в счет последующих арендных платежей.     

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований администрации поселения и администрации района, суд первой инстанции правомерно применил срок исковой давности по заявлению главы хозяйства (т.3 л.д.6-7).

Положениями пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом и регулируется Законом №101-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона №101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период ее совершения) сделка, не соответствующая требованиям