Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по делу n А63-2977/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

25 ноября 2014 года                                                                              Дело  № А63-2977/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Казаковой Г.В., Марченко О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсентий» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2014 по делу № А63-2977/2014 (судья Гладских Н.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арсентий» (ОГРН 1022601979784, ИНН 2636026512)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю,

о признании незаконными решений регистрирующего органа, выраженных в сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на № 01/105/2013-581/1863 от 27.01.2014, № 01/105/2013-580/1864 от 27.01.2014, об обязании Управление Росреестра по Ставропольскому краю зарегистрировать право собственности на заявленные объекты недвижимости,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

Комитета градостроительства администрации города Ставрополя,

при участии в судебном заседании представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Арестовой М.Л. (доверенность № 232 от 29.09.2014),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арсентий» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения управления, выраженного в сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на №01/105/2013- 581/1863 от 27.01.2014, №01/105/2013-580/1864 от 27.01.2014, об обязании управление зарегистрировать право собственности на заявленные объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет).

Решением суда от 25.06.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку заявителем не представлены документы в рамках требований статей 20, 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), то управлением в рамках его полномочий правомерно отказано в государственной регистрации права на заявленные объекты незавершенного строительства.

Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что права заявителя на земельный участок были зарегистрированы ранее органом регистрации, предоставление документов, подтверждающих права пользования земельным участком, при регистрации права собственности заявителя на объекты, не завершенные строительством, не требовалось. Кроме того, истечение срока действия разрешения на строительство также не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на строящийся объект.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы отзыва по изложенным в нем основаниям, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2014 по делу № А63-2977/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации города Ставрополя (далее – администрация) № 1678 от 09.12.2009 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:030501:6, площадью 21 132 кв. м, для продолжения строительства производственной базы по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 23а, в квартале 504,.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.12.2009 № 7808 аренды указанного земельного участка сроком по 08.12.2012.

Договор аренды № 7807 от 22.12.2009 зарегистрирован управлением 12.02.2010, № 26-26-01/036/2010.

По окончании срока аренды, установленного в договоре, земельный участок остался в пользовании заявителя. Постановлением администрации № 10 от 10.01.2013 заявителю на новый срок (3 года) предоставлен указанный земельный участок для продолжения строительства производственной базы.

24.06.2013 между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка № 2194 сроком по 09.01.2016, условия договора применяются к правоотношениям сторон, начиная с 09.12.2012.

Сообщением № 01/105/2013-582/1851 от 27.01.2014 управление отказало обществу в государственной регистрации договора аренды № 2194 от 24.06.2013.

29.10.2013 общество обратилось в управление с заявлением о регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты: кадастровый номер 26:12:030316:221, степень готовности объекта 89% (площадь застройки 55,4 кв. м.); кадастровый номер 26:12:030501:252, площадь застройки 400, 7 кв. м, степень готовности объекта 39%, расположенные по адресу: г. Ставрополь, улица Объездная, 23а, в квартале 504.

27.01.2014 сообщениями № 01/105/2013-581/1863 и № 01/105/2013-580/1864 управление отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, что послужило основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого заинтересованным лицом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ о регистрации одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза, проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Закона № 122-ФЗ. Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.

В случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

Из материалов дела следует, что 29.10.2013 обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, представлены следующие документы: кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства от 15.01.2013 и 17.01.2013, разрешение на строительство от 10.12.2010 № RU 26309000-«1075-с», выданное комитетом, кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства от 21.11.2013 и 22.11.2013, выданные филиалом управлением, договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 22.12.2009 № 7807, по условиям которого срок аренды установлен до 08.12.2012, то есть на момент обращения за регистрацией срок действия договора аренды истек.

Доказательств продления срока действия договора аренды обществом не представлено.

Между тем, управлением не приняты во внимание разъяснения, содержащееся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в редакции от 25.01.2013 «Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), согласно которым истечение срока аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на возведенный на данном участке объект незавершенного строительства не является препятствием для регистрации права на этот объект.

С учетом разъяснений постановления Пленума № 73 суд ошибочно посчитал, что отказ управления в регистрации права собственности по названному основанию является законным и не нарушает права и законные интересы общества.

Между тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что управление принимая решение об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект, правомерно исходило из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Согласно части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.

Из материалов дела видно, что обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, представлено разрешение на строительство от 10.12.2010 № RU 26309000-«1075-с», срок действия которого истек 26.08.2011. Доказательств продления срока действия разрешения на строительство общество не представило.

Названное обстоятельство явилось правомерным и достаточным основанием для отказа в государственной регистрации на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, а именно - документы, представленные