Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу n А63-4119/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                     Дело № А63-4119/2014

19 ноября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н. Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания             Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования Красочного сельсовета Ипатовского района и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 по делу № А63-4119/2014 по заявлению закрытого акционерного общества «Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина», пос. Красочный, ОГРН 1022602620446, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, третье лицо: администрация муниципального образования Красочного сельсовета Ипатовского района, пос. Красочный, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности (судья Сиротин И.В.), при участии в судебном заседании: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – Кузьменко Л.В., доверенность от 09.01.2014 №60; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю (далее - управление), третье лицо – администрация муниципального образования Красочного сельсовета Ипатовского района (далее - администрация), о признании незаконным отказа от 27.03.2014 №101/2002/2014-402 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание аптеки, литера А, общей площадью 55,2 кв.м, расположенный по адресу пос. Красочный, ул. Строительная, 2 (далее - спорный объект), и обязании зарегистрировать право.

Решением суда от 20.08.2014 заявление общества удовлетворено полностью. С управления в пользу общества взыскана госпошлина по заявлению в размере 2 000 рублей.

Не согласившись с принятым решением, управление и администрация обратились с апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителей, на государственную регистрацию не были представлены все документы, необходимые в соответствии с ФЗ №122-ФЗ от 21.07.97 для государственной регистрации прав. Спорный объект является бесхозяйным, что подтверждается записью о регистрации права от 22.04.10 №26-26-13/006/2010-346У.

В судебном заседании представитель управления просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-127/2005 от 01.12.2005 федеральное государственное унитарное предприятие «Племенной завод имени 60-летия СССР» (далее - предприятие) признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.

В рамках производства по указанному делу о несостоятельности (банкротстве) определением суда от 21.02.2011 утверждено дополнение и положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества предприятия, согласно которому имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения с поэтапным снижением цены.

13.04.2011 между предприятием (продавец) и обществом (покупатель) по результатам торгов, проведенных посредством публичного предложения с поэтапным понижением цены (протокол от 04.04.2011), был заключен договор купли-продажи имущества, в том числе и здания аптеки, литера А, общей площадью 55,2 кв.м, расположенного по адресу: пос. Красочный, ул. Строительная, 2.

По условиям договора цена имущества (приложение №2 к договору) составила 14 000 000 рублей (в том числе НДС), которые покупатель обязался выплатить в течение 30-ти дней с момента подписания договора.

В подтверждение исполнения обязательств по оплате договорной цены имущества истец представил платежные документы от 23.03.2011 и от 10.05.2011 на общую сумму 14 000 000 рублей.

На основании договора и акта приема-передачи от 13.04.2011 продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимости, в том числе и здание аптеки, литера А, общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный, ул. Строительная, 2.

25.01.2012 предприятие было ликвидировано вследствие банкротства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

По заявлению общества филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю составлен технический паспорт на заявленный объект, на основании которого ему присвоены технические характеристики.

Имущество, переданное продавцом покупателю, в том числе и здание аптеки, являлось федеральной собственностью и находилось у предприятия на праве хозяйственного ведения, что подтверждается договором о закреплении государственного имущества на праве хозяйственного ведения от 02.06.98.

Общество, ссылаясь на надлежащее исполнение условий договора купли-продажи в части оплаты стоимости объектов и по передаче объектов недвижимости, и указывая на то что, общество не может зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество ввиду того, что продавец ликвидирован, обратилось в суд о регистрации по договору купли-продажи имущества от 13.04.11 перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2014 по делу №А63-8310/2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи имущества от 13.04.11 истец не обращался, фактически удовлетворение требований о регистрации перехода права собственности будет означать подмену заявительного порядка судебным, что в силу требований Закона о регистрации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

11.03.2014 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание аптеки, литера А, общей площадью 55,2 кв.м, расположенное по адресу пос. Красочный, ул. Строительная, 2.

Регистрирующий орган сообщением от 27.03.2014 отказал в государственной регистрации права собственности, сославшись на ликвидацию продавца, отсутствие его заявления и документов, необходимых для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации.

Общество, указывая на наличие непреодолимых препятствий (ликвидация продавца, отсутствие регистрации первичного права собственности продавца) для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально обосновать возникновение у него права собственности на спорный объект, а также подтвердить наличие спора о праве между ним и ответчиком.

Статьей 218 Кодекса установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В пункте 2 статьи 223 Кодекса предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 61 постановления N 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).

В силу пункта 62 постановления N 10/22 в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договором о закреплении государственного имущества на праве хозяйственного ведения от 02.06.98 подтверждается, что отчуждаемый объект недвижимого имущества являлся федеральной собственностью и находился у продавца на праве хозяйственного ведения.

Сделка отчуждения этого имущества соответствует требованиям общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже и положениям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», данная сделка исполнена, недвижимое имущество передано покупателю, а денежные средства – продавцу.

Согласно статье 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой не известен, либо вещь, от права собственности, на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.14 №26-26-01/102/2014-71179 в отношении спорного объекта внесена запись о принятии данного объекта на учет как бесхозяйного.

При этом в соответствии с п. 20 постановления Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 N 580, если в результате принятых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, мер по получению дополнительных сведений и на основании представленных органом местного самоуправления дополнительных доказательств нельзя сделать вывод о том, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным или лицо, отказавшееся от права собственности на объект недвижимого имущества, является собственником данного объекта, в принятии на учет объекта недвижимого имущества должно быть отказано.

Таким образом, из совокупного анализа указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 N 580 следует, что приобретение права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества способом, предусмотренным ст. 218, 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно в случае отсутствия правопритязаний на объект, а также фактического владения данным имуществом каким-либо лицом.

При этом отсутствие государственной регистрации права общества или иного лица на названный объект недвижимости само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйными.

Общество владеет спорным имуществом на основании договора купли-продажи от 13.04.11, продавец по которому впоследствии ликвидирован. Сделка купли-продажи недвижимого имущества является действительной сделкой и исполнена сторонами.

Заявитель является законным владельцем спорного имущества, действия управления по принятию данного имущества на учет как бесхозяйного нарушают права и законным интересы заявителя.

Таким образом, довод третьего лица о том, что спорное имущество является бесхозяйным, правомерно не принят судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация