Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 по делу n А15-490/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В обоснование требования о расторжении договора ТУ Росимущество в РД ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению, то есть не осуществлению обществом строительства лечебно-оздоровительного комплекса.

На основании пункта 4.1.1 договора от 19.01.2009 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании данного земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Согласно пунктам 4.4.2, 4.4.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, выполнять работы по благоустройству территории.

Пунктом 4.4.1 договора установлена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора.

В материалы дела представлены акты обследования земельного участка от 20.06.2013 и 14.11.2013, согласно которым земельный участок частично заболочен, зарос кустарниковой растительностью, имеются многочисленные следы несанкционированного вывоза песка в виде искусственных углублений, ям и рвов, дорога непосредственно к береговой полосе заболочена, какие-либо здания, сооружения на земельном участке не обнаружены, территория не благоустроена. Строительство на участке не ведется.

Также имеется акт проверки земельного участка от 29.05.2014, в соответствии с которым по результатам осмотра земельного участка комиссия пришла к следующим общим выводам: земельный участок площадью 1352302,16 кв. м. с кадастровым номером 05:09:000045:197 по целевому назначению не используется, участок находится в запущенном состоянии, разрешение администрации Карабудахкентского района на проведение каких-либо строительных работ не представлено, большая часть участка подверглась ветровой эрозии, обнаружены несанкционированные искусственные углубления, на части земельного участка отсутствует наиболее ценный песчаный слой почвы, земельный участок вдоль берега заболочен, проезд на легковом автотранспорте невозможен.

Аналогичные нарушения при использовании арендуемого земельного участка установлены материалами прокурорской проверки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с даты заключения договора арендатор на протяжении пяти лет не осуществлял строительство объектов, размещение и эксплуатация которых на данном земельном участке соответствовала бы цели его предоставления. Таким образом, общество использует земельный участок не по целевому назначению, что является существенным нарушением договора аренды земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы, что в целях освоения арендованного земельного участка общество заключило с Бакерло Инвестмент Энд Трейд ЛТД договор от 30.01.2013 № R0577/0113 и с обществом с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «КАРДО» договор от 24.06.2013 № 024/13, что свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В договоре аренды от 19.01.2009 № 15 указано, что земельный участок передан арендатору для строительства лечебно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1 договора).

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правовой режим понятия «Единый недвижимый комплекс»: Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано определение понятия «строительство» - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

На основании спорного договора аренды обществом должно было осуществляться строительство объекта недвижимого имущества – лечебно-оздоровительного комплекса.

Спорный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с установлением его вида разрешенного использования «под инвестиционную площадку для строительства объектов оздоровительно-курортного назначения» (т. 1, л. д. 18), и в этих целях в 2009 году предоставлен обществу по договору аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основным документом для осуществления строительства объектов капитального строительства является разрешение на строительство.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо представление в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Стройхимснаб» принимало меры к получению разрешения на строительство, суду ни первой ни апелляционной инстанции не представлено.

Представленные обществом договор от 30.01.2013 № R0577/0113, заключенный между ООО «Стройхимснаб» (заказчик) и Бакерло Инвестмент Энд Трейд ЛТД (исполнитель), по разработке эскиза предварительного зонирования курортного комплекса, включая объекты инфраструктуры и технико-экономические показатели на территории Каспийского прибрежного кластера в соответствии с техническим заданием заказчика (приложение № 1 к договору) и договор от 24.06.2013 № 024/13, заключенный между ООО «Стройхимснаб» (заказчик) и ООО «Строительная Фирма «КАРДО», о разработке объемно-пространственной концепции комплексного освоения территории Каспийского прибрежного кластера на территориях Карабудахкентского района Республики Дагестан с учетом интеграции с проектом развития туристического кластера на Северном Кавказе, а также выполнения эскизного проекта по отдельным зданиям комплекса в соответствии с техническим заданием заказчика, не могут служить бесспорным доказательством того, что ООО «Стройхимснаб» использует земельный участок по целевому назначению.

Кроме того, обществом не доказано реальное исполнение названных договоров, не представлены результаты работ по этим договорам ни в виде актов выполненных работ, ни в виде отчетов по изысканиям, отсутствует иная предусмотренная договорами документация (в том числе календарный план оказания услуг, график выполнения работ).

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.07.2014 по делу № А15-490/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   И.Н. Егорченко

Судьи                                                                                                 О.В. Марченко

                                                                                                            З.М. Сулейманов