Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n КСНИМ,. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

  ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД   ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

05 ноября 2014 года                                                                                            № А63-1234/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.07.2014 по делу                         № А63-1234/2014 (судья Безлепко В.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Фирма «Д и К»,                    ОГРН 1022601946091, г. Ставрополь

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь,

третьи лица: администрация города Ставрополя, ОГРН 1022601931901, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, ОГРН 1052600294064, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 1022601934486,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

при участии в заседании представителей:

от ООО Фирма «Д и К»: Филипченко А.Е. (доверенность от 11.01.2014),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: Кузьменко Л.В.: (доверенность от 09.01.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

ООО Фирма «Д и К» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2014 № 01/105/2013-869 и об обязании управления осуществить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства 70 % готовности, площадью застройки 2100 кв.м, кадастровый номер 26:12:010206:396, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 3 Промышленная, 37, в квартале 603.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города Ставрополя (далее – администрация), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет градостроительства), комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.07.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для отказа в регистрации права собственности. Суд установил, что объект возведен обществом на земельном участке, отведенном в установленном порядке, при наличии разрешения на строительство и в период его действия. Отсутствие договора аренды земельного участка на момент обращения за регистрацией, в виду истечения срока действия, не может служить основанием для отказа в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Отказ в регистрации повлечет невозможность осуществления строительства в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства, а, следовательно, невозможность использования земельного участка для целей завершения строительства, чем нарушаются права и законные интересы общества, получившего все необходимые разрешения для этого.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда от 04.07.2014 отменить, в удовлетворении заявленных требований – отказать. Заявитель считает, что обжалуемый отказ является законным, поскольку на момент обращения за регистрацией права на незавершенный строительством объект обществом не были представлены документы, подтверждающие право пользование землей, а также действующее разрешение на строительство.

В отзыве общество просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным (с учетом дополнения).

Определением от 02.10.2014 судебное разбирательство по делу откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Информация о времени и месте судебного заседания вместе с соответствующим файлом размещена 04.10.2014 на сайте (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители управления и общества озвучили позиции соответствующие доводам жалобы и отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей не направили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу, что решение суда следует отменить, в удовлетворении требований общества – отказать, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Ставрополя от 05.08.2010 № 2220 ООО фирме «Д и К» предоставлен в аренду на новый срок (3 года) земельный участок с кадастровым номером 26:12:010206:52 площадью 3 459 кв.м. для продолжения строительства производственной базы по ул. 3 Промышленной, 37 в квартале 603 из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания (том 1, л.д. 22-23).

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО фирмой «Д и К» заключен договор аренды земельного участка от 22.10.2010 № 8574 по условиям которого срок аренды установлен с 05.08.2010 по 04.08.2013 (пункт 2.2 договора).  Договор аренды зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю за номером регистрации 26-26-01/153/2010-525 от 30.11.2010 (том 1, л.д. 14-19).

В соответствии с кадастровым паспортом от 14.10.2010 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010206:52 земельный участок площадью 3 459 кв.м по ул. 3 Промышленной, 37 в квартале 603 из земель населенных пунктов имеет разрешенное использование - для продолжения строительства производственной базы (том 1, л.д. 20-21).

Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выдано заявителю разрешение от 10.04.2012 № RU 26309000-«00209-с» на строительство производственной базы, корпус 2 поз. 2 по ГП (общая площадь – 1 023,7 кв.м, площадь земельного участка – 3 459 кв.м, количество этажей – 1, 2 ед., строительный объем – 5 619,3 куб.м), сроком действия до 02.04.2013 (том 1, л.д. 26).

Заявитель в соответствии с заключенным договором на выполнение строительно –монтажных работ от 17.04.2012 с ОАО «Стройсервис» начал строительство здания производственной базы с параметрами, установленными разрешением на строительство, однако по настоящее время объект строительством не окончен.

Объект незавершенного строительства обследован ГУП «Крайтехинвентаризация», по результатам обследования выдан технический паспорт, по состоянию на 19.10.2012 объект имеет следующее описание: производственная база, корпус № 2, литера А, год постройки – 2012, площадь по наружному обмеру 1 037,9 кв.м, процент готовности - 70%, кадастровый номер объекта 26:12:010206:52 (том 2, л.д. 6-14).

Согласно кадастровому паспорту от 25.11.2013, выданному филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, построенный объект незавершенного строительства имеет следующие характеристики - кадастровый номер 26:12:010206:396, площадью 1023,7 кв.м, 70 % готовности, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 3 Промышленная, 37, в квартале 603 (том 1, л.д. 24).

ООО «Д и К» обратилось заявлением от 04.07.2013 в орган местного самоуправления о предоставлении земельного участка на новый срок, в удовлетворении которого администрация г. Ставрополя уведомлением от 29.08.2013 № 09/2-06/1-3986 отказала (том 1, л.д. 113-114).

12 декабря 2013 года заявитель обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незаверенного строительства. Сообщением от 27.01.2014 № 01/105/2013-869 управление отказало обществу в регистрации права собственности на основании абзацев четвертого, десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), сославшись на отсутствие документа, подтверждающего право заявителя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010206:52, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства, а также истечение срока разрешения на строительства (том 1, л.д. 11-13).

Общество, считая отказ в государственной регистрации права собственности незаконным, обратилось с заявлением в суд.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление общества не подлежало удовлетворению ввиду следующего.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого заинтересованным лицом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ о регистрации одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза, проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Закона № 122-ФЗ. Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.

В случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано (абзацы, четвертый, десятый пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

Из материалов дела следует, что обществом 12.12.2013 на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, был представлен договор аренды земельного участка от 22.10.2010 № 8574, по условиям которого срок аренды установлен с 05.08.2010 по 04.08.2013, то есть на момент обращения за регистрацией срок действия договора аренды истек.

Доказательств продления срока действия договора аренды обществом представлено не было.

Между тем, органом государственной регистрации не приняты во внимание разъяснения, содержащееся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в редакции от 25.01.2013 «Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым истечение срока аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на возведенный на данном участке объект незавершенного строительства не является препятствием для регистрации права на этот объект.

Таким образом, отказ управления в регистрации права собственности по названному основанию является незаконным и нарушает права и законные интересы общества.

Однако, управление принимая решение об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект, правомерно исходило из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства