Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу n А63-310/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

31 октября  2014 года                                                                            Дело № А63-310/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.М., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и общества с ограниченной ответственностью «Каскад» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.07.2014 по делу № А63-310/2014 (судья Карпель В.Л.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Каскад» (г. Ессентуки, ОГРН 1022601227505)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (г. Невинномысск, ОГРН 1022603625186), закрытому акционерному обществу «Центральный рынок» (г. Невинномысск, ОГРН 1022603632590)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Невинномысска (г. Невинномысск, ОГРН 1022603624845), Управление архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска     (г. Невинномысск),

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 02.12.2013 № 252 и применении последствий недействительности сделки,

в отсутствие надлежаще извещенных участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Каскад» (далее - истец, общество, ООО «Каскад») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет), закрытому акционерному обществу «Центральный рынок» (далее -  ЗАО «Центральный рынок») о признании недействительным договора аренды земельного участка от 02.12.2013 № 252, заключенного между комитетом и ЗАО «Центральный рынок», и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 16.01.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска Ставропольского края и администрация города Невинномысска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.07.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 02.12.2013 № 252 ввиду поступления в администрацию до принятия ею решения о предварительном согласовании места размещения объекта конкурирующего заявления. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказано, поскольку на спорном земельного участке находится объект (торговый павильон), в отношении которого ЗАО «Центральный рынок» получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и возврат участка в том виде, в котором он был передан по договору аренды, не представляется возможным.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, комитет и общество обратились с жалобами в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просили решение суда отменить.

В своей жалобе комитет указал, что заявка, поступившая от иного претендента после завершения выбора земельного участка, не предполагает необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды, следовательно, порядок выбора спорного земельного участка, в том числе процедура информирования населения об его предстоящем предоставлении, администрацией был соблюден. Принятое в отношении спорного земельного участка решение о предварительном согласовании места размещения объекта истцом в судебном порядке не оспорено. Действия администрации не нарушают права и законные интересы истца в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Общество не согласилось с решением суда в части отказа в применении последствий недействительности сделки, просит решение в данной части отменить. По мнению подателя жалобы, суд не принял во внимание, что право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект не зарегистрировано, объект  обладает признаками самовольной постройки, кроме того, объект был построен задолго до предоставления земельного участка ЗАО «Центральный рынок».

Согласно представленному отзыву ЗАО «Центральный рынок» считает доводы жалобы общества необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 19.09.2014 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. При таких обстоятельствах на основании ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.

От ЗАО «Центральный рынок» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела  копий правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке. Суд приобщает представленные документы к материалам дела.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционных жалоб, отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение от 29.07.2014 подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.07.2013 ЗАО «Центральный рынок» обратилось в МКУ «Информационный центр обеспечения градостроительной деятельности города Невинномысска» с заявлением о предварительном согласовании выделения земельного участка для строительства торговых павильонов в районе переулка Крымского, 1 г. Невинномысска, ориентировочной площадью 1 285 кв. м.

Постановлением администрации города Невинномысска № 2395 от 05.08.2013 ЗАО «Центральный рынок» предварительно согласовано место размещения торговых павильонов на земельном участке площадью 1 285 кв. м в районе переулка Крымского, 1 и утвержден акт выбора названного земельного участка.

06.11.2013 указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 26:16:040601:64, что подтверждается кадастровой выпиской от 26.11.2013.

29.11.2013 администрацией города Невинномысска принято постановление № 3771  о предоставлении указанного земельного участка в аренду ЗАО «Центральный рынок» сроком на 4 года, 02.12.2013 между комитетом и ЗАО «Центральный рынок» заключен договор аренды № 252 находящегося в государственной собственности земельного участка, по акту приема-передачи земельный участок передан ЗАО «Центральный рынок». Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке за номером 26-26-22/031/2013-443, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.12.2013.

08.08.2013 директор ООО «Каскад» на основании сообщения, размещенного в газете «Невинномысский рабочий» от 31.07.2013 № 55 (14012) обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1 285 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, в районе переулка Крымского, 1, для строительства торговых павильонов.

Письмом от 13.08.2013 № 1141/32 обществу отказано в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку принятое решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта строительства является основанием для последующего предоставления земельного участка.

Общество, полагая, что участок предоставлен ЗАО «Центральный рынок» с нарушением требований действующего законодательства, обратилось с иском в арбитражный суд.

Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.

Орган местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Компетентный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, а в случае невозможности строительства объекта на испрашиваемом участке - решение об отказе в размещении объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10, обеспечение выбора земельного участка является обязанностью органа местного самоуправления, разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то, что они содержатся в неопубликованных для всеобщего сведения документах, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Анализ положений статьи 1 и пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса позволяет заключить, что заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства. При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Поскольку порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае наличия конкурирующих заявлений земельным законодательством не урегулирован, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 данного Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10 и от 15.11.2011 № 7638/11.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленные в рамках арбитражных дел     № А63-10884/2012 и № А63-10545/2013 обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что переданный в аренду земельный участок не мог быть предоставлен  с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, поскольку на него

в разное время претендовало несколько лиц (ООО УК «Колос», предприниматель Твердохлебов Ю.А.,ООО «Каскад», ЗАО «Центральный рынок»), и как следствие, спорный земельный участок подлежал выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Земельного кодекса.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что органом местного самоуправления был нарушен порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) влечет недействительность