Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по делу n А63-12726/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                         Дело №  А63-12726/2013

09 сентября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «МАКФА»  на решение от 30.05.2014  по делу № А63-12726/2013 Арбитражного суда Ставропольского края,

по иску открытого акционерного общества «МАКФА», пос. Рощино, ОГРН 1027401866898, к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757, министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Торгово-промышленная палата Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 1022600006373, администрация Георгиевского муниципального района Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 1042600074472, общество с ограниченной ответственностью «ФинГрупп», г. Тамбов, ОГРН 1106829007064, администрация города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 1022601173319,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 104 297 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011132:7, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Мельничная, 1, в размере равном его рыночной стоимости 44 848 000 (Сорок четыре миллиона восемьсот сорок восемь тысяч) рублей на основании отчета об оценке № 122/01/13 от 26.07.2013, выполненного Торгово-промышленной палатой Ставропольского края,

при участии в судебном заседании:

от ОАО «МАКФА»: представителя Дудниковой М.Н. по доверенности от 08.10.2013,

в отсутствие иных лиц извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «МАКФА», пос. Рощино (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – ответчик, кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 104 297 кв.м, с кадастровым номером 26:26:011132:7, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Мельничная, 1, в размере равном его рыночной стоимости 44 848 000 (Сорок четыре миллиона восемьсот сорок восемь тысяч) рублей на основании отчета об оценке № 122/01/13 от 26.07.2013, выполненного Торгово-промышленной палатой Ставропольского края.

Определениями арбитражного суда от 24 декабря 2013 года, 04 февраля 2014 года и 03 марта 2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных отношений Ставропольского края, Торгово-промышленная палата Ставропольского края, администрация Георгиевского муниципального района Ставропольского края, общество с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» и администрация города Георгиевска Ставропольского края.

Определением от 31 марта 2014 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство), с заменой ему статуса третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 30.05.2014  суд в иске отказал. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя апеллянта и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ОАО «МАКФА» является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:26:011132:7, расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Мельничная, 1, с разрешенным использованием – для производственной деятельности, что подтверждается выпиской из ЕГРП № 08/001/2014-185 от 29.01.2014. Согласно кадастровой выписке на земельный участок № 26/501/13-591511 от 18 декабря 2013 года, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 111 139 926,17 рубля.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:26:011132:7 утверждена кадастровая стоимость в размере 111 139 926,17 рубля, исходя из вида разрешенного использования земельного участка – «для производственной деятельности».

26 июля 2013 года Торгово-промышленная палата Ставропольского края выполнила оценочные работы по определению рыночной стоимости указанного земельного участка и подготовила отчет об оценке № 122/01/13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:011132:7 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 44 848 000 рублей.

На отчет о рыночной стоимости от 26.07.2013 № 122/01/13 было получено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16.10.2013 № 1556/2013-14.

Полагая, что названным отчетом об оценке от 26.07.2013 № 122/01/13 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:011132:7, общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере 44 848 000 рублей на дату 01.01.2012.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с действующим законодательством и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязанность доказывания определения рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости возлагается на истца.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В материалы дела представлено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16.10.2013 № 1556/2013-14, вид проводимой экспертизы – нормативно-методическая экспертиза.

С учетом требований действующего законодательства и содержания экспертизы, данный вид экспертизы не предусматривает проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

В обоснование требования истец ссылается на результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:26:011132:0007, площадью 104 297 кв. м, имеющий вид разрешенного использования: «для производственной деятельности», расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Мельничная, 1. В подтверждение требований истец представил отчет от 26.07.2013 № 122/01/13, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:26:011132:7 составляла 44 848 000 рублей.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о его несоответствии действующему законодательству, указал причины, по которым пришел к такому выводу.

В соответствии со статьей 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 4 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указано, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, утвердившие в установленном законодательством Российской Федерации порядке результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня утверждения таких результатов представляет в орган кадастрового учета копию акта об утверждении таких результатов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 разъяснено: установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что посредством экспертизы отчета достигается цель независимой и объективной оценки объекта, следует, что отчет от 09.08.2013 № 467.26.1214-13/13562 при наличии отмеченных судом первой инстанции недостатков и отсутствии иного экспертного заключения не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, суд правомерно счел, что требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:17:061302:0566, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату 01 января 2012 года, не может быть удовлетворено.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно отсутствия недостатков у представленного отчета эксперта являлись предметом исследования при рассмотрении дела по существу, фактические обстоятельства установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 26.07.2013 № 122/01/13 положениям федеральных стандартов оценки.

Пункт 22 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В таблице 13 (стр. 54) представлены сведения об источнике информации. Описания по аналогам № 1 и № 2 не соответствует приложенным скриншотам (стр. 83-84).

В нарушение требования о достаточности информации, изложенной в отчете, предусмотренного пунктом 19 ФСО № 1 по аналогам отсутствует информация о дате продажи/предложения.

В нарушение пункта 15 ФСО № 3 в отчете не представлены непосредственные расчеты по внесенной корректировке на физические характеристики (площадь), обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

По параметру «наличие коммуникаций» в таблице 13 по аналогу № 1 содержится недостоверная информация, противоречащая скриншоту. Поскольку коммуникации на участке не подведены.

По параметру «транспортная доступность» аналоги несопоставимы ввиду отсутствия ж/д путей на земельных участках-аналогах. Следовательно, отсутствие корректировок по рассматриваемому параметру не обосновано.

На странице 54 отчета оценщиком принимается корректировка «скидка на торг» в размере 13 %. Согласно приведенной таблице 15 скидки на торг находятся в диапазоне 1-25 %. Принятая величина корректировки в размере среднего значения, равного 13 %, не обоснована. Анализ рынка, а также информация, свидетельствующая о закономерности выбора величины корректировки, отсутствует.

В нарушение пункта 15 ФСО № 3 при расчете корректировки на местоположение, в отчете отсутствуют расчеты, обеспечивающие проверяемость результатов, полученных оценщиком. Сведения о заработной плате в соответствующих муниципальных образованиях в отчете не представлены, источник информации не указан. Нарушен принцип проверяемости, предусмотренный пунктом 4 ФСО № 3. Заработная плата является экономической характеристикой (количественной). Местоположение – характеристика качественная. Взаимосвязь не прослеживается, следовательно, применение формулы не обосновано.

Таким образом, вышеуказанные корректировки проведены в нарушение принципа обоснованности и без учета положения пункта 24 ФСО № 1 о необходимости обоснования используемой оценщиком информации, результатов, суждений. При проведении расчетов с целью определения рыночной стоимости оспариваемого земельного участка в отчете в должной степени не использованы сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки. Часть из внесенных корректировок, а также отказ от применения корректировок не обоснован.

Принимая во внимание изложенное, отчет от 26.07.2013 № 122/01/13 не может быть признан надлежащим, а рыночная стоимость, определенная в нем отношении спорных земельных участков,