Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А63-1500/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки  

08 сентября  2014 года                                                                          Дело № А63-1500/2014  

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября  2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября  2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Жукова Е.В. и Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алмазовой М.П., при участии в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи: от общества с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский производственно-информационный центр» (г. Минеральные Воды, ОГРН 1022601456448): Майдибор Н.П. по доверенности от 14.03.2014; от комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486): Береговой О.Н. по доверенности от 20.11.2013, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский производственно-информационный центр» (г. Минеральные воды, ОГРН 1022601456448) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2014 по                                      делу № А63-1500/2014 (судья   Орловский Э.И.),

УСТАНОВИЛ:

 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский производственно-информационный центр» (далее – общество) о взыскании 381 507 рублей  78 копеек  задолженности по арендной плате за период с 19.10.2007 по 31.12.2013 и 49 154 рублей 05 копеек пени за период с 17.09.2012 по 15.12.2013 по договору аренды от 06.06.2012 № 670 (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 23.05.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд взыскал с общества в пользу комитета  381 507 рублей  78 копеек  задолженности по арендной плате и 49 154 рублей 05 копеек неустойки. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, в которой просит обжалуемый акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суд не принял во внимание период начала и прекращения действия договора аренды земельного участка № 4901 от 29.12.2005 и № 670 от 06.06.2012.  Также заявитель указал, что суд первой инстанции не учел пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям по 4 квартал 2010 года, поскольку иск подан в суд 17.02.2014. По мнению заявителя, суд первой инстанции  не учитывал правильность содержание расчета арендной платы. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Представитель комитета возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Ставрополя от 23.11.2005 № 4772 между комитетом и ЗАО «Стройтранс» заключен договор № 4901 от 29.12.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11 под строениями и сооружениями производственной базы литеры – «Г» (склады), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Р» (административное), «Е» (газораспределительный пункт), «Б» (контора), «Ж» (центральный склад), «Ж1» (склад), «И» (склад), «А» (гараж), на срок по 22.11.2010. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2007 за номером 26-26-12/084/2006-591.

По договору купли-продажи от 03.07.2007 ЗАО «Стройтранс» продало обществу цех литера «З», центральный склад литера «Ж» и склад литера «И», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030502:11 (о чем указано в пункте 2 договора).

Переход к ответчику права собственности на указанные объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2007 (свидетельства о государственной регистрации права от 02.07.2013 серии 26-АИ № 357075, 357076, 357074). 

Помимо этого ЗАО «Стройтранс» продало ряд иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по ул. Старомарьевское шоссе, 32. Согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права здания лит. «Н», «Ф», «К,К1», «Я», «Э», «Ю», «Ю1» и площадка лит. «III» перешли в собственность Антонян Галины Ивановны, площадка лит.«IV» - ООО «Ставпром» (1/2 доля в праве общей долевой собственности).

18.07.2011 Антонян Г.И., Яцунов С.П., ЗАО «Стройтранс», ООО «Северо-Кавказский производственно-информационный центр» и ООО «Ставпром» обратились в администрацию с заявлением о разделе земельного участка по Старомарьевскому шоссе, 32 на шесть самостоятельных земельных участков. К заявлению прилагались свидетельства о государственной регистрации прав заявителей на объекты недвижимости, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11.

09.02.2012 администрацией города Ставрополя вынесено постановление № 286, которым постановлено разделить земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:11 на шесть земельных участков, в том числе земельный участок площадью 4344 кв. м с кадастровым номером 26:12:030502:82. .

Пунктами 17 и 18 постановления от 09.02.2012 № 286 земельному участку с кадастровым номером 26:12:030502:82 присвоен почтовый адрес: Старомарьевское шоссе, 32/2, и он представлен обществу в аренду на 10 лет под объектами производственного назначения.

На основании постановления от 09.02.2012 № 286 комитетом (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор № 670 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:82 под объектами производственного назначения на срок по 08.02.2022.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.07.2013 за номером 26-26-01/061/2013-648.

Между тем за пользование земельным участком в период с 06.06.2012 по 31.12.2012 у общества образовалась задолженность, плата которой не произведена.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Таким образом, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Иное толкование указанных норм противоречило бы положениям статьи 210 Гражданского кодекса об отнесении на собственника бремени содержания имущества (в настоящем случае расходов по арендной плате за земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости).

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что общество приобрело объекты недвижимого имущества: цех литера «З», центральный склад литера «Ж» и склад литера «И», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030502:11, вследствие чего к нему перешло право пользования земельным участком, ранее предоставленным на праве аренды ЗАО «Стройтранс».

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, поскольку по истечении установленного договором от 29.12.2005 № 4901 срока аренды пользование земельным участком продолжилось, а доказательств наличия возражений со стороны комитета не представлено, то указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, с момента приобретения ответчиком объектов недвижимости у ЗАО «Стройтранс» (с даты регистрации перехода права собственности – 19.10.2007) общество в силу закона вступило в договор аренды № 4901 на стороне арендатора, в связи с чем обязано оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.

Поскольку обществом не представлено доказательства внесения платежей за пользование  спорным земельным участком  в заявленный период, вывод суда о наличии оснований  для взыскания с общества  арендной платы соответствует нормам действующего законодательства. 

Вместе с тем обществом было  заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как верно установил суд первой инстанции, в пункте 2.1 договора № 670 от 06.06.2012 стороны установили, что условия этого договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 19.10.2007.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата начисляется с 19.10.2007.

В приложении 1, являющимся согласно пункту 3.2 договора № 670 от 06.06.2012 неотъемлемой частью этого договора, приведен расчет арендной платы за период с 19.10.2007 по 31.12.2012 в общем размере 428 543,53 руб. с указанием сроков уплаты этой суммы: 15.09.2012 – 214 271,76 руб., 15.11.2012 – 214 271,76 руб.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

В то же время в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Вопреки мнению ответчика, пункт 2 статьи 425 ГК РФ применяется не только для новации внедоговорного обязательства по возмещению стоимости неосновательного пользования в договорное обязательство по внесению арендной платы.

Как правильно указал суд первой инстанции, стороны, заключив договор без возражений, изменили обязательства по внесению платы за землю (арендной платы), возникшие у общества после его вступления в договор № 4901  на 2012 год, указав, что на 15.09.2012 подлежит уплате арендная плата в сумме  214 271,76 руб., а 15.11.2012 в сумме  214 271,76 руб. Изменение, в частности, заключается в установлении новых сроков оплаты, применении к этим обязательствам условий нового договора о неустойке.

В связи с этим срок исковой давности не является пропущенным.

Кроме того, в приложении № 1 к договору № 670 от 06.06.2012 стороны при расчете арендной платы за период с 19.10.2007 применили площадь 4344 кв. м, тем самым по сути определив долю общества в обязательстве по оплате за землю до раздела земельного участка 26:12:030502:11.

Размер арендной платы правомерно рассчитан судом исходя из ставок арендной платы за данный земельный участок в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»