Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу n А63-1619/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В представленном истцом отчете об оценке для определения рыночной стоимости использованы метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты в рамках доходного метода.

В рамках сравнительного подхода сравнение производилось с пятью земельными участками-аналогами, информация о сделках с которыми содержится в приложенных к отчету ответах Стешенко Л.А., Проскура Г.Ф. и Куцаенко С.В. на запрос оценщика.

Пункт 19 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации, используемой при проведении оценки.

Принятые в качестве источников информации ответы Стешенко Л.А., Проскура Г.Ф. и Куцаенко С.В. содержат сведения о дате договоров купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения, расположенными в Апанасенковском районе Ставропольского края, площадях земельных участков и ценах сделок.

В данных ответах отсутствует информация о том, кем являются указанные лица и какое отношение они имеют к сделкам. Проверка достоверности содержащейся в ответах информации оценщиком не проводилась, из отчета не следует, что оценщиком исследовались указанные в ответах договоры купли-продажи или иные документы. На странице 33 отчета указано лишь о том, что информация получена от участников рынка.

Судом первой инстанции установлено, что Куцаенко С.В., действующий в рамках судебного разбирательства как представитель истца, пояснил, что изложенная им в ответе оценщику информация получена им в связи с личным участием при заключении ряда договоров купли-продажи земельных участков в Апанасенковском районе (участие не было связано с участием в качестве продавца или покупателя).

Между тем при рассмотрении дела в суде достоверность использованных оценщиком сведений также не подтверждена, соответствующие договоры купли-продажи или иные подтверждающие доказательства не представлены.

Согласно подпункту «ж» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Согласно пункту 1 Методических рекомендаций метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Таким образом, метод сравнения продаж предполагает сравнение объектов-аналогов с оцениваемым земельных участком по всем выявленным факторам, влияющим на стоимость, и обоснование каждой корректировки.

В разделе «Анализ рынка объекта оценки» (стр. 30 отчета) указаны ценообразующие факторы, которые используются оценщиком при оценке: качество прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, окружение, зона почвенно-климатических условий, целевое назначение, разрешенное использование, плодородие почв, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность.

В соответствии с разделом V Методических рекомендаций для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

При применении метода сравнения продаж корректировка цен аналогов ни по одному ценообразующему фактору не проводилась.

В обоснование неприменения корректировок оценщиком указано на то, что по фактору «вид разрешенного использования» аналоги и объект оценки имеют одинаковое разрешенное использование, по факторам «площадь», «конфигурация», «рельеф» и «транспортная доступность» - не выявлены существенные различия в характеристиках объектов-аналогов и объекта оценки.

В ответах Стешенко Л.А., Проскура Г.Ф. и Куцаенко С.В. не содержится какая-либо информация о рельефе, конфигурации, транспортной доступности, окружении и виде разрешенного использования аналогов (указана только категория - «сельскохозяйственного назначения», но не вид разрешенного использования, в том числе, если участки относятся к сельхозугодиям, то не указан вид сельскохозяйственных угодий).

По фактору «площадь» указание оценщика на отсутствие существенного различия противоречит фактическим характеристикам оцениваемого участка и аналогов. Так, спорный земельный участок имеет площадь 406,8 га, тогда как аналоги имеют площади: 19,26 га, 9,41 га, 18,82 га, 269,64 га, 6,42 га. То есть четыре из пяти аналогов в 10-20 раз меньше оцениваемого участка.

В рамках применения доходного подхода земельная рента рассчитана как чистый операционный доход от выращивания сельскохозяйственных культур, то есть исходя из использования спорного земельного участка под пашню.

Чистый операционный доход рассчитан как разница между валовым доходом и затратами.

Оценщиком использованы сведения о затратах, представленные в форме справок истца, СХА «Родина», СПК-племзавода «Дружба», колхоза-племзавода «Маныч» и СПК колхоза-племзавода «Россия».

Однако указанные справки содержат обобщенные данные о затратах вышеперечисленных сельскохозяйственных организаций без выделения затрат, приходящихся на пашню, при том, что в справках указаны также пастбища.

Согласно разделу V Методических рекомендаций материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Применение нормативно установленных затрат необходимо в связи с тем, что и валовой доход в соответствии с разделом V Методических рекомендаций рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Оценщик же, рассчитывая чистый операционный доход, применил среднестатистические сведения об урожайности и среднероссийские цены, но затраты принял по данным конкретных организаций. В результате определенный расчетом чистый доход отличается по предприятиям до 190 раз. Так, рассчитанный таким способом чистый доход истца - 118,50 руб./га, а СПК колхоз-племзавод «Россия» - 2748,50 руб./га (стр. 38 отчета), что подтверждает некорректность одновременного применения среднестатистических данных о доходах и данных о затратах конкретных предприятий.

Согласно разделу V Методических рекомендаций выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Согласно разделу «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки» основной массив занят зерновыми и зернобобовыми культурами, основной клин зерновых культур занимает озимая пшеница.

Валовой доход определен исходя из цены пшеницы фуражной 5-го класса (по данным Министерства сельского хозяйства).

В отчете отсутствует обоснование того, почему для расчета принята цена именно фуражной пшеницы 5-го класса (наиболее дешевой), при том, что в разделе «Анализ рынка объекта оценки» имеется указание цен пшеницы более дорогого класса (3 класса). В справках истца СХА «Родина», СПК-племзавода «Дружба», колхоза-племзавода «Маныч» и СПК колхоза-племзавода «Россия» выращиваемые ими культуры и их качество не указаны.

Кроме того, согласно кадастровому паспорту договора аренды и пояснений представителей истца спорный земельный участок включает в себя пашню и пастбища.

Однако данное обстоятельство при оценке не учтено ни в рамках сравнительного подхода, ни при расчете земельной ренты. При этом в силу пункта 4 Правил трансформации сельскохозяйственных угодий на территории Ставропольского края, утвержденных приказом министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 14.02.2011 № 30, пастбища на территории Ставропольского края не могут быть преобразованы в другие виды сельскохозяйственных угодий.

Учитывая изложенное, определенная в представленном отчете рыночная стоимость не может быть признана достоверной, поэтому в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

Недостатки отчета, доводы о которых изложены в возражениях ответчиков и которые приведены в настоящем решении, выявлены без назначения судебной экспертизы, поскольку не требовали специальных знаний (ст. 82 АПК РФ), а были основаны лишь на детальном исследовании представленного отчета и применении положений нормативных и нормативно-методических актов.

Глава III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона 135-ФЗ принята в развитие статьи 66 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 № 13 предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, основанием иска - обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Земельный участок, как и любая иная вещь, в течение всего своего существования имеет рыночную стоимость, поэтому фразу «в случае определения рыночной стоимости» в пункте 3 статьи 66 ЗК РФ следует рассматривать не как момент возникновения рыночной стоимости, а как момент ее определения.

С учетом изложенного основанием иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются обстоятельства, на основании которых истец определил конкретный размер рыночной стоимости земельного участка, а предметом иска -установление решением суда именно этой цены в качестве новой кадастровой стоимости.

В данном случае основанием рассматриваемого иска является выполнение ООО Центр экономического содействия «Бизнес-Ресурс» в октябре-ноябре 2013 года по заказу истца оценочных работ по определению рыночной стоимости земельных участков.

Представленный истцом отчет об оценке является доказательством проведения указанных работ и их результата.

Оспаривание результатов определения кадастровой оценки по мотиву определения рыночной стоимости - это иск, возлагающий исключительно на истца обязанность доказать заявленную им рыночную стоимость земельного участка. Возложение обязанности доказать иную рыночную стоимость на государственный орган, выступающий ответчиком, означало бы, что фактически рыночная стоимость определялась бы государственным органом, что законодательством не предусмотрено.

Истец должен представить доказательства того, что заявленный им денежный размер соответствует рыночной стоимости земельного участка, тем самым оспорив определенную по результатам кадастровой оценки стоимость.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации