Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А63-14186/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

21 августа 2014 года                                                                          Дело № А63-14186/2013                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу                        № А63-14186/2013 (под председательством судьи Карпеля В.Л.),

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Крайонова Андрея Александровича, (ОГРН 3072635102000326),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, (ОГРН 1042600339737),

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 1022601934486),

о признании незаконными отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

при участии в заседании:

от главы КФХ Крайнова Андрея Александровича: представитель Подколзина Н.И. по доверенности от 19.12.2013;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: представитель Арестова М.Л. по доверенности                           № 8 от 09.01.2014,

в отсутствие комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Крайнов Андрей Александрович (далее - глава КФХ, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), в котором просил:

- признать незаконным решение управления об отказе в государственной регистрации договора от 09.02.2012 аренды земельного участка № 43 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 7, изложенное в сообщении от 02.12.2013 № 117/2004/2013-184;

- признать незаконным решение управления об отказе в регистрации договора от 09.02.2012 аренды земельного участка № 44 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 3, изложенное в сообщении от 02.12.2013 № 117/2004/2013-183;

- обязать управление осуществить государственную регистрацию договора от 09.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 7, и договора от 09.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 3.

Требования со ссылкой на статью 20 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) мотивированы тем, что постановлениями главы администрации города от 02.12.2011 № 3366 и № 3365 земельные участки предоставлены ему в аренду для строительства торгового комплекса и продолжения строительства здания торгово-складского назначения. В регистрации договоров аренды земельных участков заявителю отказано. Отказ управления в государственной регистрации договоров не соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и нарушает права заявителя в имущественной сфере.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет).

 Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что земельные участки предоставлены главе КФХ на новый срок для продолжения строительства на основании положений части 3 статьи 22, пункта 7 статьи 30, статьи 32 Земельного кодекса, поэтому решение Ставропольской городской Думы от 29.06.2011 № 84 «Об установлении перечня случаев, когда земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ставрополя, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством органы местного самоуправления города Ставрополя имеют право распоряжаться, предоставляются для строительства, с учетом разрешенного использования земельного участка, исключительно на торгах» (далее – решение № 84) не подлежало применению к спорным правоотношениям. Заключение договоров аренды земельных участков на новый срок не привело к ограничению конкуренции, поскольку глава КФХ имел никем не оспоренное преимущественное право на их заключение.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда от 28.03.2014 отменить, в удовлетворению заявленных требований – отказать. По мнению управления, судом неправильно применены норма права, регулирующие спорные правоотношения. Управление считает, что предоставление земельных участков в аренду для строительства должно осуществляться исключительно на торгах. Договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление от 17.11.2011 № 73). Следовательно, отказы в регистрации договоров соответствуют нормам действующего законодательства. Апеллент также указывает, что оспариваемым судебным актом затрагиваются права и обязанности администрации г. Ставрополя и Ставропольской городской Думы, не привлеченных к участию в деле.

Определением от 08.07.2014 судебное разбирательство по делу откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте судебного заседания вместе с соответствующим файлом размещена 11.07.2014 на сайте (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие комитета, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

От предпринимателя отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель управления поддержал апелляционную жалобу, по изложенным в ней основаниям. Просил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 отменить.

 Представитель предпринимателя доводы жалобы отклонил, просил оставить обжалуемое решение без изменения. Суду пояснил, что в настоящее время строительство объектов на спорных земельных участках не начато по причине тяжелого финансового положения главы КФХ в результате материальных претензий, предъявленных к нему ООО «ТПК «Рубикон» в рамках дела № 33-3522/12. В подтверждение данного обстоятельства представил в материалы дела копии апелляционного определение от 31.07.2012, определение от 07.02.2012 и постановления службы судебных приставав- исполнителей.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу, что решение суда подлежит отмене, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что по договору от 13.01.2010 гражданин Загиналов Владимир Анатольевич передал главе КФХ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 №  6448 с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 7, в квартале 531, заключенному с комитетом (арендодатель) для строительства здания торгово-складского назначения сроком на три года (с 25.12.2007 по 24.12.2010). Государственная регистрация договора перенайма произведена Управлением Росреестра 23.03.2010  № регистрации 26-26-01/011/2010-360 (том 1 л.д. 30-38).

По договору от 28.01.2010 ООО «Монарх» передало главе КФХ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 № 5928 с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 3, в квартале 530, заключенному с комитетом (арендодатель) для продолжения проектирования торгового комплекса. Государственная регистрация договора перенайма от 28.01.2010 произведена Управлением Росреестра 04.02.2010 № регистрации 26-26-01/036/2010-153 (том 1 л.д. 21-30).

На основании постановлений администрации города от 02.12.2011 № 3365 и № 3366 о предоставлении земельных участков главе КФХ и в связи с истечением сроков действия договоров аренды в редакции договоров перенайма, комитет (арендодатель) и глава КФХ (арендатор) 09.02.2012 подписали договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв.м, для продолжения строительства здания торгово-складского назначения,  и с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, для строительства торгового комплекса (том 1 л. д. 9-20).

02 июля 2013 года глава КФХ обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права аренды на спорные земельные участки с приложением документов, указанных в расписках от 02.07.2013 (том 1, л.д. 67, 122).

В связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав регистрация приостанавливалась на срок три месяца, что подтверждается уведомлениями от 15.08.2013 (том 1, л.д. 76, 136).

02 декабря 2013 года главе КФХ отказано в государственной регистрации договоров аренды земельных участков на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. Со ссылкой на пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса в сообщениях от 02.12.2013 № 117/2004/2013-183/32091 и № 117/2004/2013-184/31989 управление указало, что у заявителя отсутствует право на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов (том 1, л.д. 39-50).

Полагая, что отказы управления от 02.12.2013 не соответствует закону, глава КФХ обратился в суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые согласно Федеральному закону для государственной регистрации прав, и обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Управление отказало кооперативу в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. Отказы мотивирован тем, что участки с кадастровыми номерами: 26:12:012502:69 и 26:12:012502:142 могут быть предоставлены в аренду на новый срок по результатам торгов.

Суд первой инстанции, признавая решения управления недействительными исходил из положений статей 22 Земельного кодекса и 621 ГК РФ и пришел к выводу, что заключение договоров аренды земельных участков на новый срок не привело к ограничению конкуренции, поскольку глава КФХ имел никем не оспоренное преимущественное право на их заключение.

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется путем проведения торгов.

Если земельный участок ранее был предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, но срок аренды истек, предоставление указанного земельного участка при прекращении арендных отношений осуществляется, по общему правилу, в порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом органами государственной власти и органами местного самоуправления должен соблюдаться установленный в 30 Земельного кодекса порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривающий обязанность указанных органов обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления.

В деле отсутствуют доказательства