Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу n А20-3071/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                             

17  июня 2014  года                                                                            Дело № А20-3071/2012                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 17  июня  2014  года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Местной администрации городского округа Нальчик, муниципального казенного учреждения «Департамент по управлению городским имуществом» местной администрации городского округа Нальчик, общества с ограниченной ответственностью «ДОПНИТ» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.03.2014 по делу № А20-3071/2012 (судья Шогенов Х.Н.)

по заявлению   индивидуального предпринимателя Шереужева Арсена Руслановича,          г. Нальчик

к муниципальному казенному учреждению «Департамент по управлению городским имуществом» Местной администрации городского округа Нальчик

третье лицо: местная администрация городского округа Нальчик

об оспаривании действий органа местного самоуправления

при участии в судебном заседании: от Шереужева Арсена Руслановича: представителя Шхагапсоева А.Б. по доверенности от 03.04.2012, от ООО «ДОПНИТ»: представителя Больжатова И.А. по доверенности от 28.12.2011, от Местной администрации городского округа Нальчик: представителя Хашхожевой Л.Р. по доверенности № 791 от 14.05.2014, представителя Бегретовой Л.Х. по доверенности № 1110 от 12.05.2014.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Шереужев Арсен Русланович обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к муниципальному казенному учреждению «Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик» об обеспечении в двухмесячный срок заключения договора на проведение рыночной стоимости арендуемого предпринимателем нежилого подвального помещения площадью 134 кв.м., расположенного в г. Нальчике по ул. Ахохова, 141 «а», в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого помещения направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 в иске истцу отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу № А20-3071/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Решением от 03.03.2014  суд требования удовлетворил.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявители обратились с апелляционными жалобами  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение суда первой инстанции отменить.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из  следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 17.01.2007 № 242 Шереужевой З.А. для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения на срок по 16.01.2008 передано нежилое помещение площадью 134 кв. м в здании (жилом доме) по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 141 (т. 1, л.д. 116-119). Ранее нежилые помещения в указанном здании использовались Шереужевой З.А. на основании договоров аренды от 15.12.1996, от 20.10.1997, от 19.12.1997, от 28.12.1998, от 21.10.1998, от 21.10.1999, от 2000-2003 годов, от 07.01.2005 и от 07.01.2006; при этом с 1996 года - по двум договорам аренды на нежилые помещения площадью 190 кв. м и 44 кв. м; с 2002 года - по двум договорам на помещения площадью 90 кв. м и 44 кв. м, а с 2006 года по одному договору на помещения площадью 134 кв. м (т. 1, л.д. 75-80, 82-98, 101-115, 120-139).

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию предприниматель является сыном и наследником Шереужевой З.А., умершей 04.04.2009 (т. 2, л.д. 124).

Письмом от 24.04.2009 департамент разъяснил предпринимателю, что не возражает против вступления его (как сына и наследника Шереужевой З.А.) в договор аренды нежилых помещений на оставшийся срок его действия со ссылкой на пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса (т. 1, л.д. 72).

14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л.д. 25-32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л.д. 16, 17).

Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-х этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л.д. 18).

Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ и пунктом 10 информационного письма от 05.11.2009 N 134 субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Закона N 149-ФЗ, действовавшей на момент обращения предпринимателя) определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно частям 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (25.07.2008). Следовательно, для получения преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).

При обращении в департамент предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды.

Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Для обоснованного вывода о прекращения арендных отношений, возобновленных сторонами на неопределенный срок, суд с учетом приведенных норм Кодекса и на основании представленных документов должен установить, что: срок действия договора аренды истек; арендатор продолжает пользоваться имуществом; арендодатель уведомил арендатора о наличии возражений против сохранения договорных отношений, который информирован об отказе арендодателя от договора.

Между тем, изложенные обстоятельства документально не подтверждены и судом в ходе разрешения спора не установлены. Какие-либо надлежащие доказательства направления арендатору уведомления об отказе от продления договора (письма от 21.09.2011) департамент в дело не представил; предприниматель получение соответствующего уведомления отрицает.

По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи