Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2014 по делу n А63-13388/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

район, ст. Урухская, ул. Колхозная, 20.

Оценка проводилась Торгово-промышленной палатой оценщиком Ивашковой Н.П. по состоянию на 01.01.2012 в целях определения рыночной стоимости земельного участка и использования результатов оценки в целях принятия управленческих решений (лист 6-7 отчета).

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В силу пункта 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В разделе 8.3 отчета оценщик пришел к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка (с разрешенным использованием – под  автогаражом) является использование земельного участка для двора гаража  (лист 44 отчета).

Выбирая метод сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода, оценщик указал на то обстоятельство, что это наиболее точный метод оценки земельного участка, так как при сравнении используются фактические цена за уже проданные или ранее оцененные участки (лист 46 отчета).

В качестве объектов аналогов оценщиком выбраны 3 земельных участка, расположенных в разных населенных пунктах Ставропольского края (пос. Константиновский, ст. Незлобная, г. Ессентуки).

В качестве единиц сравнения оценщиком выбраны такие характеристики участков как: вид права, характер сделки (публичная оферта), местоположение, физические характеристики, вид разрешенного использования.

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки их характеристик и выбор единиц сравнения к отчету приложены скриншоты с сайта rosrealt.ru, olx.ru, kavminvody.irr.ru. Вместе с тем в отчете на странице 47 указано, что отбор аналогов сопоставимых с объектом осуществлен на основании данных агентства недвижимости и юридических услуг в Ставропольском крае – по данным еженедельников «Все Для Вас» (www.vdv-kavkaz.ru), и «Из рук в руки» (www.irr.ru), а также по данным сайта недвижимости Авито (www.avito.ru).

Суд первой инстанции при сравнении информации, указанной оценщиком в отчете (таблица 11, стр. 47 отчета) с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков, пришел к выводу о несоответствии сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях.

Так по аналогу 1 в объявлении указаны: площадь участка - 1,6 га, местоположение Пятигорск ст. Константиновская, все коммуникации проходят вдоль участка, вода заведена на участок, назначение земельного участка – земли населенных пунктов, земельный участок и здание в собственности, цена 9 000 000 руб., контактные сведения и дата объявления отсутствуют.

По аналогу 2 в объявлении указаны: площадь участка 1,2 га, местоположение – КМВ Георгивеский район ст. Незлобная, точный адрес, цена – 8 000 000 рублей, возможность обмена, дата объявления 23 декабря без указания года, сведения о назначении участка и разрешенном использовании отсутствует.

По аналогу 3 указаны: местоположение – в Ессентуках, участок прилегает к оживленной трассе перед въездом в город, коммуникации рядом, возможно использование под автозаправку, мойку машин, кафе и т.п., площадь 30 сот, назначение – промышленное, контактный телефон, стоимость – 2000000 рублей, дата объявления 25.07.2011.

При этом объявления по объектам-аналогам не содержат полный объем информации по характеристикам участков с учетом выбранных оценщиком единиц сравнения, не приведены сведения о наличии коммуникаций, соответствующих объекту аналогу, однако в таблице 11 «Отбор аналогов для земельных участков» у всех аналогов указано, что коммуникации на участке. Корректировка значений единиц сравнения в отчете не проведена.

В информации об аналогах 1 и 2 не указан вид разрешенного использования предлагаемых к продаже земельных участков, при этом в таблице 11 указано «под производственную застройку». Источник информации о виде разрешенного использования объектов-аналогов в отчете не указан, правомерность присвоениям объектам-аналогам вида разрешенного использования (целевого назначения) «под производственную застройку» оценщиком в отчете не обоснована. Корректировка по названному элементу сравнения не произведена.

Сведения о транспортной доступности объектов-аналогов «подъездная дорога с твердым покрытием» также указаны оценщиков в отчете, вместе с тем источник информации и достоверность таких сведений не подтверждена. Корректировка по названному элементу сравнения не произведена.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений), что в нарушение подпунктов «а» и «б» пункта 22 ФСО № 1 в отчете не обоснованно.

Кроме того, при корректировке стоимости объектов-аналогов на местоположение стоимость объектов уменьшена на 25% для объекта аналога № 1 и на 37% для объектов-аналогов № 2 и 3.

Расчет размера корректировки на местоположение произведен на основании расчета средней стоимости 1 кв. м в сопоставимых районах (таблица 14, страница 50 отчета) по аналогам: Ставропольский край, Предгорный район, пос. средний Подкумок и Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Подгорная.

Вместе с тем площади аналогов не сопоставимы (30 000 кв. м и 1200 кв. м), даты объявлений не указаны, цена на участок в ст. Подгорной дописана в объявлении, назначение объектов также не идентифицировано и не сопоставимо (страница 83 отчета).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что корректировка стоимости объектов-аналогов по их местоположению не обоснована, а размер корректировки на 25 и 37 % в сторону уменьшения привело к необоснованному и значительному уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

Обоснование возможности использования в качестве объекта-аналога участков № 3 с учетом даты объявления 25.07 предшествующего году, на 01 января которого установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка и актуальность таких сведений на дату оценки в отчете не приведено.

Суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие даты публикации информации об объекте-аналоге № 1 и дата объявления по объекту-аналогу № 2 – 23.12 без указания года не позволяют проверить относимость содержащиеся в таких объявления сведений о дате, на которую производилась рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 – 01.01.2012.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетом  от 29.07.2013 № 117/01/13, пришел к правильному выводу о том, что поскольку объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности и относимости к дате определения рыночной стоимости,  что определенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, а отчет от 29.07.2013 № 117/01/13 не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим определения рыночной  стоимости спорного земельного участка (статья 19 ФСО № 1)

Судом  первой инстанции также учтено, что  объяснения применяемых оценщиком корректировок (страницы 49 – 50 отчета) не соответствуют требованиям абзаца «б» пункта 22 ФСО № 1 и разделу 1 Методических рекомендаций, согласно которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. А величины корректировок цен, должны определяться следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Суд первой инстанции правомерно указал и о том, что отказываясь от применения иных методов оценки, в частности от метода остатка в рамках доходного подхода, оценщики обосновали отсутствием информации о доходах/расходах приходящимся на объект оценки и улучшениями на нем. При этом с учетом того, что заказчиком работ по оценки являлось общество, как лицо, заинтересованное в установлении рыночной стоимости земельного участка, непредставление им необходимой документации для полного и объективного установления рыночной стоимости с учетом применения различных методов оценки, возлагает на такое лицо негативные последствия, связанные с невозможностью применения оценщиком всех предусмотренных федеральными стандартами метода оценки, и согласования результатов оценки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что используемая информация об аналогах, взятых из разных муниципальных районов Ставропольского края с различными от объекта оценки признаками социально-экономического развития, не может считаться достаточной, поскольку не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследованных объектов оценки, что непосредственно влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетом оценщика от 29.07.2013 № 117/01/13, пришел к правильному выводу о том,  что поскольку объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности, что определенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, а отчет от 29.07.2013 № 117/01/13 не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим определения рыночной стоимости спорного земельного участка (статья 19 ФСО № 1).

Судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена оценка представленного экспертное заключение от 16.10.2013 № 1556/2013-12 и установлено, что указанное заключение не противоречит установленным судом обстоятельствам, связанным с факторами, влияющими на рыночную стоимость объекта оценки.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств, подтверждающих,  что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 на 01.01.2012 составляет 4 793 000 рубля.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать определенной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 на 01.01.2012 в размере 4 793 000 рублей, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований и установления кадастровой стоимости земельного участка площадью 13 693 кв. м с кадастровым номером  26:25:130322:20 в размере 4 793 000 рублей, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

При этом судом первой инстанции правильно указано о том, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи                   65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции  доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 25.02.2014 по делу № А63-13388/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального