Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу n А63-11648/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России                          № 254 от 20.07.2007,  при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); 

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Судом  первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ дана верная оценка  отчету  № 145/01/13 от 30.08.2013 об установлении рыночной земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, ул. Промышленная, с разрешенным использованием – под промышленные объекты.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки» (ФСО № 1), применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц  сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. В отчете отсутствует обоснование выбора единицы сравнения, обоснование отказа от выбора других единиц сравнения так же отсутствует в отчете.

Описание, обоснование и расчет вносимых корректировок при корректировании значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

а) Корректировка на «красную линию» в размере 26% внесена некорректно и необоснованно, объект оценки расположен на «красной линии» – ул. Промышленная, г. Лермонтов. А объекты-аналоги расположены в пос. Константиновка и ст. Ессентукской, удалены от федеральных автомагистралей, расположены внутри городских (населенных пунктов) автодорогах. Таким образом, рассчитанная стоимость занижена на 26%.

б) Корректировка на площадь объекта внесена на основании публикации «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» 2005 года. Данная величина корректировки не обоснована и неактуальна, так как оценка производилась на 2012 год, а модель зависимости установлена на 2005 год Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки ФСО-1 п. 22б. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно ФСО-3, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об Оценки».

Аналог № 3 с разрешенным использованием – «под торгово-офисные объекты» не применяется для спорного земельного участка в связи с тем, что объект имеет разрешенное использование «под производственное назначение» (л. 48).

Кроме того, спорный земельный участок расположен в городе Лермонтове, находящемся в границах единого округа санитарной охраны курортов Кисловодск, Железноводск, Ессентуки и Пятигорск, объединенных в курортный регион Указом Президента Российской Федерации № 309 от 27.03.1992 и признанных курортами федерального значения постановлением Правительства Российской Федерации № 14 от 17.01.2006.  

Согласно постановлению Правительства Российской федерации № 462  от 06.07.1992 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае – города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

Нахождение города Лермонтова в округе санитарной охраны указанных курортов подтверждается картографическими материалами и содержащимся в постановлении Правительства Российской Федерации № 462  от 06.07.1992  текстовым описанием границы округа.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и  курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Нахождение населенного пункта – города Лермонтова в границах округа санитарной охраны курортов федерального значения означает, что рынок купли-продажи земельных участков в городе Лермонтове состоит из незаконных сделок и специально предусмотренных федеральными законами сделок.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что в таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно. От применения иных подходов оценщик отказался. В рассматриваемом отчете отказ от применения, в частности, доходного подхода обоснован отсутствием информации о доходах/расходах, приходящихся на объект оценки и улучшения на нем. В этой связи следует отметить, что непредставление такой информации оценщику возлагает на общество, являющееся обладателем спорных земельных участков и заинтересованным в определении рыночной стоимости лицом, негативные последствия, связанные с невозможностью применения оценщиком указанного подхода.

В абзаце 2 пункта 20 ФСО № 1 указано, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Между тем данная норма не может рассматриваться как право на произвольное усмотрение оценщика.

Учитывая изложенное, суд первой и инстанции пришел к правильному выводу о том, что  отчет об оценке № 145/01/13 от 30.08.2013 не может быть признан надлежащим доказательством по делу, а определенная им рыночная стоимость спорного земельного участка – достоверной, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно посчитал, что в удовлетворении заявленного требования общества следует отказать.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязанность доказывания определения рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости возлагается на истца.

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и существа спора требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является материально-правовым, рассматривается в исковом порядке и направлено на изменение в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта, утвердившего кадастровую стоимость, предметом оспаривания не являются.

С учетом того, что истец не может внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что такое исковое требование носит характер иска о признании и направлено к лицу, уполномоченному на внесение в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка (то есть лицу, которое фактически не признает определенную истцом рыночную стоимость объекта недвижимости). 

 Аналогичная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                             № 913/11 от 28.06.2011  и  № 10761/11 от 25.06.2013, а также выводами коллегии судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в определениях                       № ВАС-10248/13 от 16.08.2013  и  № ВАС-12805/13 от 20.09.2013.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции  пришел к правильному выводу о  том, что в удовлетворении исковых требований  общества с ограниченной ответственностью «МСК-Юг» надлежит отказать.  

Кроме того, в суде первой инстанции представлены и исследованы  подлинные документы.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о необоснованном  отказе в удовлетворении исковых требований  ООО  «МСК-Юг», г. Лермонтов к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым  номером 26:32:010103:146 в размере равном его действительной рыночной стоимости на  01.01.2012 – 5 263 000 руб.;  об обязании  филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю внести изменения в государственный кадастр недвижимости установленную судом кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости               5 263 000 руб. по состоянию на 01.01.2012 г.   не  обоснованы и противоречат закону,  исследовались  судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка  и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.  

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об  отказе в удовлетворении  заявленных требований   общества.

 Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное  решение.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 2 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  266, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда  Ставропольского края   от  28.02.2014  по делу                   № А63-11648/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МСК-Юг»  –  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в  двухмесячный срок через Арбитражный  суд Ставропольского края.  

Председательствующий                                                                            Е.В. Жуков

Судьи                                                                                                           З.А. Бейтуганов

                                                                                                                      С.И. Джамбулатов