Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу n А63-4119/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                         

19 мая 2014 года                                                                                      Дело № А63-4119/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капелла» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2014 по делу № А63-4119/2013 с учетом определения об исправления опечатки от 28.02.2014 (судья В.Л. Карпель)

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486)

к обществу с ограниченной ответственностью «Капелла» (ОГРН 1042600293966),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - открытое акционерное общество «Ставрополь – Лада»,

о взыскании арендной платы и пени,

в отсутствии участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – КУМИ, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капелла» (далее – общество, ООО «Капелла», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 096 162,31 рубля и пени в сумме 149 400,71 рубля с учетом уточнений исковых требований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Ставрополь-Лада» (далее – ОАО «Ставрополь-Лада»).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2014 по делу № А63-4119/2013 с учетом определения об исправления опечатки от 28.02.2014 исковые требования удовлетворены частично. Взыскана с ООО «Капелла» в пользу комитета задолженность по арендной плате в размере 601 524,07 рубля, пеня за просрочку оплаты по договору в размере 66 789,67 рубля, всего 668 313,74 рубля и в доход федерального бюджета 16 366,27 рубля государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что общество обязано оплачивать арендные платежи за пользование земельным участком в полном объеме в пределах срока исковой давности, поскольку с требованием об уменьшении арендной платы в порядке статьи 612 Гражданского кодекса РФ не обращалось.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2014 по делу № А63-4119/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку общество не имеет возможности использовать земельный участок по назначению по вине администрации, предоставившей смежный земельный участок другому лицу.

Определением от 21.03.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 12.05.2014.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2014 по делу № А63-4119/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, постановлением главы города Ставрополя от 17.02.2005 № 531 ООО «Капелла» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:012203:23, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 62в в квартале 437, площадью 1600 кв. м, под производственно-административные помещения.

На основании постановления администрации города Ставрополя от 16.12.2009 № 1773 между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 15.10.2010 № 8549 (далее - договор от 15.10.2010 № 8549).

Договор аренды от 15.10.2010 № 8549 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 14.12.2010 за номером 26-26-01/153/2010-698.

20.05.2011 обществу выдано разрешение № RU 26309000-«00342-С» на строительство административно-производственного здания (1-я очередь, поз.1 по ГП).

02.03.2012 обществу выдано разрешение № RU 26309000-«00107-С» на строительство административно-производственного здания (поз. 2 по ГП).

Право собственности общества на объекты незавершенного строительства - административно-производственные здания, литеры «А» и «Б», расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 62в, зарегистрировано в ЕГРП 20.08.2012 (свидетельства о государственной регистрации права от 20.08.2012 серии 26-АИ № 132829 и № 132830).

Пунктам 2.1 и 2.2 договора от 15.10.2010 № 8549 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 17.02.2008, срок аренды участка установлен на 3 года, с 16.12.2009 по 15.12.2012.

На основании пунктов 3.3 и 3.4 договора от 15.10.2010 № 8549 арендная плата начисляется с 17.02.2008 и вносится арендатором равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Размер арендной платы за земельный участок определен в приложении 1 к договору и за период с 17.02.2008 по 31.12.2011 составляет 879 039,06 рубля, перечисляется арендатором 15.03.2011, 15.06.2011, 15.09.2011, 15.11.2011 по 219 759,76 рубля.

В пункте 5.3 договора от 15.10.2010 № 8549 предусмотрено начисление пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с невнесением арендной платы за период с 17.02.2008 по 15.12.2012  комитет направил ответчику претензию от 04.04.2013 № 06-2939-06с с предложением погасить задолженность в десятидневный срок с момента ее получения, которая обществом не исполнена, что явилось основанием для обращения комитета с исковым заявлением в суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение                    и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства                   и одностороннее изменение условий договора не допускается.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается обществом, что земельный участок площадью 1 600 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:012203:23, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 62в в квартале 437, передан в пользование общества в установленном  порядке, на котором возведены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности, однако арендные платежи общество не оплачивает с 2008 года.

Отклоняя доводы ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:23 фактически передан 17.02.2008 и у общества отсутствует возможность использования земельного участка по назначению в спорный период, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих норм действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользовании им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Доказательств того, что общество обращалось к арендодателю с требованиями о  досрочном расторжении договора от 15.10.2010 № 8549, устранении недостатков, уменьшении размера арендной платы в порядке статьи 612 Гражданского кодекса РФ,  использовало иные средства защиты нарушенного права, в  материалы дела не представлено.

В обоснование своих возражений против заявленных исковых требований, общество указывает на невозможность строительства производственно-административных зданий в связи с тем, что на смежном с западной стороны земельном участке с кадастровым номером 26:12:012203:67 предприниматель Кретинин П.М. ведется строительство другого объекта, при этом существующего расстояния между строящимися зданиями общества и предпринимателя недостаточно для производства работ в целях окончания строительства.

Для выяснения вопроса о том, возможно ли продолжение строительства объекта 1- ой и 2- ой очереди (производственно-административные помещения) в соответствии с утвержденной в установленном законом порядке проектной документацией на строительство на земельном участке, площадью 1600 кв. м, с кадастровым номером 26:12:012203:23, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 62-в, после предоставления смежного земельного участка по ул. Доваторцев, 62-д предпринимателю Кретинину П.М. и выдачи последнему разрешения на строительство от 13.10.2011 № RU26309000-«00779-С» предприятия автосервис, судом по ходатайству ответчика по делу назначалась строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения от 19.12.2013, выполненном экспертом судебно-экспертной лаборатории НП «НЭКС», продолжение строительства объекта 1- ой и 2 - ой очереди (производственно-административные помещения) не представляется возможным по причине отсутствия доступа строительных машин на строительную площадку.

Отклоняя доводы ответчика, подтвержденные заключением эксперта, суд первой инстанции указал о том, что указанные обстоятельства не являются основанием для отказа в удовлетворении заявления о взыскании арендной платы по следующим основаниям.

Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что  земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:67 предоставлен предпринимателю Кретинину П.М. по договору аренды от 18.11.2010 № 8620. Строительство на данном участке ведется предпринимателем на основании разрешения на строительство № RU 26309000-«000779-С» от 13.10.2011. Право собственности на незавершенный строительством объект - автосервис общей площадью 313,2 кв.м (процентом готовности - 45%), зарегистрировано за предпринимателем 30.12.2011 (свидетельство серии 26-АИ № 133038 от 27.09.2012).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 по делу № А63-5120/2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2013, обществу отказано в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.11.2010 № 8620.

Размеры земельного участка (20 м х 80 м), предоставленного ООО «Капелла» по договору от 15.10.2010 № 8549, в принципе допускают возможность строительства на нем здания, однако из представленной ответчиком топографической съемки, отражающей расположение зданий и границ земельных участков, видно, что строительство