Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А63-12028/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

договора инвестирования.

Суд апелляционной инстанции признает данные выводы суда первой инстанции обоснованными, поскольку при заключении инвестиционного контракта стороны исходили из того, что здание кинотеатра находится в неудовлетворительном состоянии, но эксплуатируется, рекомендуется его реконструкция. Условием заключенного инвестиционного контракта явилось принятие на себя инвестором обязательств по реконструкции здания, вопрос о сносе здания не стоял. Между тем, после начала реализации инвестиционного контракта обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении, существенно изменились, что выразилось в ухудшении технического состояния здания, невозможности его реконструкции ввиду создания угрозы жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства общество не могло предвидеть. Реализация договора инвестирования невозможна без осуществления сноса (демонтажа) здания и нового строительства. Объект недвижимости, переданный инвестору по договору инвестирования, полностью демонтирован, в связи с чем расторжение договора инвестирования приведет к невозможности восстановления здания кинотеатра и нарушению общественных интересов.  

Оценивая условия дополнительного соглашения к договору инвестирования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что предлагаемая истцом редакция пункта 2 договора, направлена на реализацию положений пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 2 договора инвестирования в действующей редакции, объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8.

Между тем, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов объектом, вовлекаемым в инвестиционную деятельность по договору инвестирования, является не только здание кинотеатра, но и земельный участок под ним.

Таким образом, предлагаемая обществом редакция пункта 2 договора инвестирования, предусматривающая, что объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, а также земельный участок под ним с кадастровым номером 26:33:150215:0031, площадью 3 726 кв.м, по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, находящийся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, соответствует положениям действующего законодательства.

Пункт 2.2 договора инвестирования, предусматривающий прежние условия пункта 2 договора об объекте инвестирования, правомерно исключен судом.

Оценивая условия пункта 3 и подпунктов 3, 4, 5 пункта 9 договора инвестирования в предлагаемой обществом редакции, касающиеся технико-экономических показателей объекта недвижимости, создаваемого в результате инвестиционной деятельности, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что изменение указанных условий соответствует степени изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора инвестирования.

В обоснование предлагаемых изменений обществом в материалы дела представлена проектная документация планируемого к строительству объекта недвижимости, подготовленная ООО «Гражданпроект», получившая положительное заключение №2-1-1-0284-13 негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, проведенной ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства». В соответствии с указанным заключением проектная документация соответствует результатам инженерных изысканий и установленным требованиям.

Также в материалы дела представлен отчеты об оценке №039-1/13 и №039/13 от 30.10.2013, согласно которым величина рыночной стоимости нежилых помещений, площадью 8 841,2 кв.м, подлежащих передаче обществу по результатам реализации договора инвестирования в действующей редакции составляет 335 млн рублей, рыночная стоимость доли, равная 89,5316022 % нежилых помещений, подлежащих распределению в пользу общества по результатам реализации договора инвестирования в предлагаемой истцом редакции составляет 401 996 894 рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26633:150215:362, площадью 3762 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, составляет 7 165 184 рублей.

Имущественная выгода общества от реализации договора инвестирования на первоначальных условиях составит 19 995 704, 136 рублей. Имущественная выгода общества от реализации договора инвестирования на измененных условиях с учетом стоимости вносимого в инвестиционную деятельность права аренды и удорожания стоимости строительства составит 18 668 008,796 рублей.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, изменение условий договора инвестирования не приведет к увеличению имущественной выгоды инвестора.

Условия подпункта 2 пункта 9 договора инвестирования в предлагаемой обществом редакции об увеличении срока реконструкции объекта инвестирования от 18 месяцев до 30 месяцев, как обоснованно указал суд первой инстанции, обусловлены увеличением объема работ (необходимостью осуществления сноса (демонтажа) объекта недвижимости и строительства нового здания).

Оценивая условие о распределении между сторонами результатов инвестиционной деятельности, содержащееся в подпункте 6 пункта 9 договора инвестирования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данное условие не уменьшает объем прав муниципалитета на результат инвестиционной деятельности и соответствует условиям, на которых заключен договор инвестирования.

В предлагаемой обществом редакции подпункта 6 пункта 9 договора инвестирования результат инвестиционной деятельности, подлежащий распределению в пользу муниципалитета, определяется в виде доли в праве собственности на объект недвижимости. Размер доли муниципалитета (10,4683978 %) рассчитан, исходя из площади помещений в объекте недвижимости, на которую претендовал муниципалитет по условиям договора инвестирования.

Оценивая условия подпункта 8 пункта 9 договора инвестирования об объеме инвестирования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что предлагаемая истцом редакция подпункта 8 пункта 9 договора инвестирования, согласно которой   объем инвестиций составляет не менее 375 млн рублей, в том числе денежные средства и строительно-монтажные работы по реконструкции имущества, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150215:362, площадью 3 762 кв.м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, в районе здания №8 по ул. Октябрьской, согласно договору №52/12Ю от 17.07.2012 (в прежней редакции «объем инвестиций: 375 млн рублей»), согласуется с представленной в материалы дела проектной и сметной документацией, а также учитывает наличие у общества права аренды на земельный участок.

Довод администрации о том, что договор инвестирования заключен по результатам проведения конкурса, в связи с чем внесение в него изменений в обход установленной законом процедуры конкурса приведен к нарушению положений Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», отклоняется апелляционным судом, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, не содержат исключений или запретов на изменение в предусмотренном порядке договоров, заключенных по результатам конкурса. Кроме того, в рассматриваемом случае изменение условий инвестиционного контракта направлено на приведение условий контракта в соответствие с фактическими обстоятельствами, препятствующими его реализации в подписанной сторонами редакции.

Доводы учреждения о том, что изменение условий договора инвестирования противоречит условиям, на которых заключен указанный договор, а также ущемляет права муниципалитета в части реализации права на результат инвестиционной деятельности, являются несостоятельными, поскольку объем прав муниципалитета на результат инвестиционной деятельности в результате заключения дополнительного соглашения на предложенных обществом условиях не уменьшился. Заключение дополнительного соглашения к договору инвестирования соответствует условиям его заключения и направлено на достижение целей инвестиционного договора.

Доводы, изложенные в жалобах, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобах.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 по делу №А63-12028/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                Е.Г. Сомов

Судьи                                                                                              З.А. Бейтуганов

С.И. Джамбулатов