Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу n А63-2785/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

использования земель, присвоенному спорному участку органом кадастрового учета в 2011 году и внесенных в ГКН 04.10.2011 и сохранявшихся по 20.02.2013 (включительно).

28.12.2006 постановлением Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 № 176-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя (далее – постановление № 176-п) с поквартальным определением удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее – УПКСЗ) по 14 видам функционального использования земель (руб/кв. м).

01.01.2007 постановление № 176-п вступило в силу.

При постановке в 2007 году земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:61 на государственный кадастровый учет, последний отнесен к 9-му виду функционального использования «земли под промышленными объектами» и применен УПКСЗ в размере 2 079 рублей 02 копеек за один квадратный метр в соответствии с Отчетом по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений на территории города Ставрополя Ставропольского края. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 79 505 882 рублей 84 копеек, что подтверждается актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 13.11.2007 № 4797 (т. 1, л. д. 125, 177).

28.09.2011 органом кадастрового учета подготовлен акт определения кадастровой стоимости № 11/42555, утвержденный управлением Росреестра 29.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:61, согласно которому участок отнесен к 10-му виду функционального использования «земли под административно-управленческими и общественными объектами» и применен УПКСЗ в размере 8 448 рублей 29 копеек за один квадратный метр в соответствии с отчетом по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений на территории города Ставрополя Ставропольского края, а кадастровая стоимость установлена в размере 323 079 506 рублей 18 копеек и внесен в ГКН 04.10.2011 (т. 1, л. д. 125, 192).

Для определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, а также в случае изменения его характеристик в соответствии с пунктами 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, разработаны методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменений категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, которые утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 (далее – методические указания № 222).

В случае образования нового земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка (пункт 2.1.3 методических указаний № 222).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель г. Ставрополя по видам функционального использования земель определены в таблицах подготовленного некоммерческим партнерством «Ставропольская ассоциация независимых оценщиков» отчета по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений на территории города Ставрополя от 22.12.2006 (т. 1, л. д. 121 – 125). Для кадастрового квартала 26:12:020101 удельный показатель кадастровой стоимости земель за один квадратный метр составляет: для 9-го вида функционального использования «земли под промышленными объектами» - 2079 рублей 02 копейки; для 10-го вида функционального использования «земли под административно-управленческими и общественными объектами» - 8448 рублей 29 копеек.

На момент принятия постановления № 176-п действовала методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/337, согласно приложению № 1 которой среди прочих установлены следующие виды функционального использования: земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи (группа 7); земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения (группа 8).

На момент принятия решения об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка действовали методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 (далее – методические указания № 39). В методических указаниях административный характер использования упоминается в двух видах разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.7 в редакции от 15.02.2007); земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.2.9); земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17 в редакции от 11.01.2011).

Разрешенное использование под административное (административно-производственное) здание указанными нормативными актами не предусмотрено.

Поэтому при присвоении спорному земельному участку номера вида функционального (разрешенного) использования органу кадастрового учета следовало учитывать установленный вид разрешенного использования участка, территориальную зону и информацию из градостроительного регламента, а также учесть функциональное назначение расположенных на участке объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно статье 85 данного Кодекса в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе общественно-деловым и производственным. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Правила землепользования и застройки города Ставрополя утверждены решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97 (далее – правила землепользования), и в них произведено зонирование территории города и установлены соответствующие градостроительные регламенты.

В силу частей 6 и 8 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при принятии органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которым устанавливается, изменяется территориальная зона или отменяется ее установление, а также при принятии решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения кадастра о видах разрешенного использования земельных участков, эти органы обязаны в порядке информационного взаимодействия представлять органу кадастрового учета соответствующие документы в предусмотренные этой статьей сроки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при определении в 2011 году номера вида функционального (разрешенного) использования спорного земельного участка «земли под административно-управленческими и общественными объектами» орган кадастрового учета согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства обязан был установить, в состав какой территориальной зоны этот участок входит, какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования и для чего предназначены расположенные на участке объекты недвижимости.

Однако государственный орган не руководствовалось упомянутыми положениями законодательства и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду документов, свидетельствующих о существовании ограничений в выборе такого вида функционального (разрешенного) использования спорного земельного участка, как «земли под промышленными объектами».

В силу статьи 33 правил землепользования градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности. В состав градостроительных регламентов входит следующая информация перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации и др.

Градостроительные регламенты установлены с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных генеральным планом; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

По запросу суда комитет градостроительства администрации города Ставрополя в письме от 09.08.2013 № 09/1-25/3-4425 сообщил, что в соответствии с правилами землепользования земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:61 расположен в территориальной зоне П-2 «Зона промышленных предприятий».

В соответствии со статьей 54 правил землепользования зона П-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в зоне П-2 относятся, в том числе, производственные, складские здания, сооружения, производственные базы, различные гаражи, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения (абзацы 2, 4 и 6 пункта 2 статьи 54 Правил землепользования).

Таким образом размещение на спорном земельном участке складских, производственных и административного здания, а также весовых и гаражей соответствует градостроительному регламенту указанной территориальной зоны (пункт 2 статьи 54 Правил землепользования).

Поэтому составление 28.09.2011 органом кадастрового учета акта определения кадастровой стоимости № 11/42555 и утверждение его управлением Росреестра с отнесением земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:61 к 10-му виду функционального использования «земли под административно-управленческими и общественными объектами» и применение УПКСЗ в размере 8 448 рублей 29 копеек за один квадратный метр, а также установление кадастровой стоимости в размере 323 079 506 рублей 18 копеек не соответствует закону и нарушает права общества.

Также установлено, что изначально (с даты постановки на государственный кадастровый учет) земельный участок правомерно отнесен к 9-му виду функционального использования «земли под промышленными объектами» и применен УПКСЗ в размере 2 079 рублей 02 копеек за один квадратный метр.

Изначально имущество, ныне принадлежащее обществу, входило в состав производственного цеха по переработке металла арендного производственного предприяти «Вторчермет» (акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию Ставропольского цеха «Вторчермет») и расположено на земельном участке площадью 38 712 кв. м в Пелагиадской промзоне (предыдущий кадастровый номер 26:12:020101:25 с видом разрешенного использования производственная база).

В градостроительном заключении от 14.04.2005 № 396 согласовано закрепление за обществом земельного участка площадью 38 241 кв. м по фактическому пользованию под производственной базой. Согласно землеустроительному делу на земельный участок по адресу: ул. Северный обход, 40 и дополнении к нему участок имеет разрешенное использование «под производственной базой» и образован из участков соответствующего назначения (26:12:020101:23, 26:12:020101:24, 26:12:020101:45, 26:12:020101:51).

В соответствии с пунктом 3.2 устава предметом деятельности общества является закупка и переработка вторичных черных, цветных металлов и других вторичных ресурсов, производство и реализация товаров народного потребления и др. Общество имеет бессрочную лицензию на осуществление заготовки, хранения, переработки и реализации лома черных металлов, цветных металлов, в том числе по месту осуществления деятельности: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 40.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что земельный участок изначально предоставлялся для размещения на нем объектов производственного назначения, которые используются обществом для производственной деятельности. Административное здание в рассматриваемом случае носит вспомогательный характер к основному виду – производственная база. Доказательства осуществления обществом деятельности в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, не представлено, в связи с чем участок не может быть отнесен по виду разрешенного использования к 10-му виду функционального использования (земли под административно-управленческими и общественными