Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2014 по делу n А63-6233/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

участков оценщиком выбран сравнительный подход. Рыночная стоимость определена методом сравнения продаж с использованием в качестве объектов аналогов предлагаемых в объявлениях цен на земельные участки, расположенные в районе Кавказских Минеральных Вод (страница 60-61 отчета).

При этом на странице отчета указано о принятии для сравнения пяти земельных участков, однако в сравнительной таблице на странице 61-63 приведено только четыре земельных участка. На использование четырех объектов аналогов указано и в экспертном заключении № 295/04/13.

Пункт 22 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В обоснование принятых для сравнения цен к отчету приложены копии листов газеты «Из рук в руки» с опубликованными объявлениями о продаже земельных участков с указанием их площадей и примерного местоположения, но не содержащими идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также их характеристики, принятые оценщиком при корректировке (наличие коммуникаций, доступность посещения, наличие улучшений).

Указание в отчете (страница 64) на то, что все объекты-аналоги снабжены коммуникациями, теми же, как и объект оценки, ничем не подтверждено.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорных земельных участках имеются здания), а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений, что в нарушение подпунктов «а» и «б» пункта 22 ФСО № 1 в отчете не обосновано.

Кроме того, одно из объявлений содержит указание на вид использования земельных участков «под организацию пансионата», в другом объявлении указан вид использования земельных участков «под застройку многоквартирного дома», в остальных объявлениях вид использования земельных участков не указан. В то же время отчет содержит утверждение об использовании участков с аналогичным целевым назначением (страница 60).

Предлагаемая к продаже цена указана только в одном объявлении. Источник информации о ценах на остальные объекты не указан.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В силу пункта 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что в отчете в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в публикациях, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.

Кроме того, судом учтено, что спорные земельные участки расположены во второй зоне санитарной охраны курорта Кисловодск, то есть в границах округа горно­санитарной охраны вышеуказанного курорта, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Следовательно, спорные земельные участки не могут быть отчуждены в частную собственность и являться объектом сделки купли-продажи, а рынок земельных участков в городе Кисловодске состоит из специально предусмотренных законами сделок либо незаконных сделок. В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно. От применения иных подходов оценщик в рассматриваемом отчете отказался.

Таким образом, представленный краевым объединением профсоюзов отчет от 29.03.2013 № 160Д3/03/13 не может быть признан надлежащим, а определенная им рыночная стоимость спорных земельных участков достоверной для целей установления кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку указанная в отчете рыночная стоимость земельных участков являлась недостоверной, оснований для принятия положительного решения об установлении кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости у комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю не имелось.

При этом суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства краевого объединения профсоюзов о проведении судебной экспертизы отчета от 29.03.2013  № 160Д3/03/13, поскольку в материалах дела имеется положительное экспертное заключение от 24.04.2013 № 295/04/13 указанного отчета, составленное в порядке статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В рассматриваемом случае необходимость в проведении судебной экспертизы отчета от 29.03.2013  № 160Д3/03/13 отсутствует, поскольку указанный отчет и заключение к нему подлежат оценке с точки зрения соответствия их законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющейся в них информации о стоимости земельных участков.

На основании изложенного требования краевого объединения профсоюзов, заявленные по настоящему делу, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы краевого объединения профсоюзов о том, отчет составлен в соответствии с установленными требованиями, а указанная в нем рыночная стоимость земельных участков является достоверной для целей определения их кадастровой стоимости, опровергаются установленными по делу обстоятельствами, в связи с чем не могут быть приняты апелляционным судом во внимание.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от  09.12.2013 по делу № А63-6233/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 Н.Н. Годило

Судьи                                                                                                               Е.В. Жуков

Е.Г. Сомов