Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу n А15-1160/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

от 19.08.2009 по делу № А15-1471/2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009, отказано в удовлетворении исковых требований Дирекции к ОАО «Кавэлектромонтаж», правопреемником которого являлось ОАО «Дарснаб», а в настоящее время ООО «ПрофАльянс», о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на складское помещение площадью 1 458 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Промышленное шоссе, 43.

Как видно из судебных актов по делу № А15-1471/2008, Дирекция обратилась в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на складское помещение площадью 1 458 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Промышленное шоссе, 43, к ОАО «Кавэлектромонтаж» в 2008 году до заключения договоров аренды от 12.09.2008 и от 15.09.2008, и только после отмены решения суда первой инстанции от 27.10.2008, которым в удовлетворении иска было отказано, просило привлечь к участию в деле ОАО «Дорснаб» в качестве третьего лица.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 данной статьи ).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции, оценив условия договоров аренды от 12.09.2008 и от 15.09.2008, заключенных ОАО «Дорснаб» и Дирекцией, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что площадь переданных в аренду помещений соответствует площади литеров «Г» и «К», указанных в свидетельствах о государственной регистрации права собственности и технических паспортах указанных объектов, а также  месту расположения объектов. Стороны согласовали стоимость аренды по каждому объекту, которая соответствует средним ценам на объекты недвижимого имущества подобного вида, что подтверждается отчетами об оценки вида стоимости – рыночной стоимости арендной платы склада литера «Г» площадью 620,3 кв. м и склада литера «К» площадью 1458 кв. м (том 6, л.д. 29-84,86-141), следовательно, при заключении договоров аренды сторонами были согласованы все существенные условия.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что Дирекцией договоры аренды от 12.09.2008  и от 15.09.2008 в установленном порядке не оспаривались, подписи законных представителей каждой стороны на договорах аренды, подлинности  печатей общества и дирекции также не оспаривались.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что оснований для признания договоров аренды от 12.09.2008 и от 15.09.2008 незаключенными не имеется.

Доказательств того, что помещения не передавались в пользование Дирекции или о том, что в пользование Дирекции были переданы помещения меньшей площадью, чем указано в договорах аренды, а также о том, что ОАО «Дорснаб», а в последующем ООО «ПрофАльянс» каким либо образом препятствовали в пользовании помещениями, в материалы дела не представлено.

Доводы Дирекции о том, что складское помещение площадью 1 458 кв. м, расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Промышленное шоссе, 43, находилось в пользовании Дирекции до заключения договора аренды от 12.09.2008, а также состояло на балансе Дирекции, а право собственности на складское помещение площадью 1 458 кв. м, оспаривалось в судебном порядке, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку указанные ответчиком обстоятельства не являются препятствием для заключения договора аренды на складское помещение с новым собственником и для оформления акта приема-передачи на указанное помещение, а также не является основанием для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей.

Определение суда апелляционной инстанции от 09.12.2013, предложено сторонам с выходом на место установить, какие именно помещения литера «Г» и «К» были переданы в пользование Дирекции и в течение какого времени помещения находились в пользовании Дирекции, когда именно каждое из помещений было возвращено истцу, однако Дирекцией и Министерством определение суда не исполнено.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ,  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Учитывая, что договоры аренды от 12.09.2008 и от 15.09.2008 были заключены на 11 месяцев, однако после истечения указанного срока Дирекция продолжала пользоваться объектами недвижимости без возражения собственника, договоры считаются возобновленными на неопределенный срок.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.

Исходя из приведенных норм права, следует, что юридически значимым обстоятельством является подписание акта приема передачи имущества арендатору, а на момент освобождения арендованного имущества, юридически значимым обстоятельство является акт приема передачи имущества от арендатора к арендодателю, а не момент освобождения имущества, то есть передача должна быть подтверждена письменным документом.

Судом апелляционной инстанции установлено, что между сторонами были  подписаны акты приема-передачи, согласно которым арендодатель передал 12.09.2008 и 15.09.2008 в пользование арендатора - Дирекции помещения склада общей площадью 1458 кв. м и 620, 3 кв. м, указанных в договоре, при этом в пункте 2 каждого акта указано о том,  что с момента подписания акта обязанности арендодателя передать помещения, а арендатора принять помещения признаются выполненными.

Как установлено судом апелляционной инстанции, акты подписаны законными  представителями общества и Дирекции и скреплены печатями, которые в установленном порядке не оспорены.

Таким образом, подписав акты приема передачи от 12.09.2008 и 15.09.2008, ответчик подтвердил свою осведомленность относительно технического состояния и площади арендуемых помещений, поэтому в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, а также о том, что помещения были переданы меньшей площади, поскольку были ему известны при заключении договоров.

Кроме того, по условиям договоров аренды размер арендной платы установлен по соглашению сторон в твердом размере за каждое конкретное, определенное в договорах обособленные здания каждого склада.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что помещения склада литера «Г»  и помещения склада литера «К» в установленном порядке истцу не передавались, акты приема передачи не подписывались. 

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом изложенных выше нормативных положений, разъяснений, рекомендаций и правовых подходов Высшего Арбитражного Суда РФ, считает выводы суда первой инстанции о незаключенности договоров аренды от 12.09.2008 и от 15.09.2008 ввиду несогласованности условий о предмете и цене, а также недоказанности его исполнения,  об использовании помещения склада меньшей площади, чем указано в договорах аренды и актах приема передачи арендодателем арендатору помещений складов, площади которых соответствуют техническим паспортам каждого склада, а именно использовании помещений склада только площадью 864 кв.м,  о неподтвержденности реальной передачи каждого склада по акту приема-передачи,  о формальном характере актов, о несоответствии действий истца и ответчика критериям разумного и добросовестного поведения, а также о подписании сторонами договоров от 12.09.2008 и от 15.09.2008 в связи с отсутствием возможности размещения материальных ценностей на каких либо иных объектах, а также о заключении договоров и составлении актов в иное время, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, с учетом толкований условий договоров аренды от 12.09.2008 и от 15.09.2008 в соответствии со статьями 421 и 431 Гражданского кодекса РФ,  установил, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды и актов приема передачи от 12.09.2008 и от 15.09.2008, надлежащих доказательств о возврате арендованного имущества ответчиком в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что показания свидетеля бывшего заведующего складом Касумов И.Я. о том, что  ответчик занимал только склад площадью 864 кв.м, иные склады ответчик не использовал, а освобождение складского помещения  имело место с октября по ноябрь 2010 года, после чего им были переданы ключи от склада сторожу, не имеют правового значения, поскольку судом апелляционной инстанции установлены юридически значимые обстоятельства, подтверждающие исполнение договоров аренды и передачу арендатору имущества по акту, тогда как надлежащим образом оформленного акта о возврате имущества ответчиком не представлено.

В отношении акта обследования от 13.09.2012, а также представленного суду апелляционной инстанции акта обследования от 15.01.2014, суд апелляционной инстанции считает, что указанные акты не являются надлежащими доказательствами по делу, поскольку составлены в одностороннем порядке в связи с уклонением Дирекции и Министерства от принятия участия в обследовании указанных помещений  (т. 5, л. д. 74).

В то же время содержание пунктов 3 и 4 акта от 13.09.2012 свидетельствуют о том, что помещения складов использовались Дирекцией в своей производственной деятельности, тот факт, что основные товарно-материальные ценности были вывезены в конце 2010 года с учетом аудиозаписи судебного заседания 11.03.2013, (аудиофайл А15-1160-11 от 11.03.2013, 36 и 39 минуты записи)   не свидетельствуют о том, что помещения надлежащим образом были переданы арендодателю.

Более того, из указанных актов видно, что помещения до настоящего времени частично заняты принадлежащим Дирекции имуществом, в том числе и тем, который был размещен на складе временно, в данном случае оборудование кукольного театра.

В отношении доводов ответчика о моменте совершения данных сделок с учетом содержания судебных актов, состоявшихся по делу № А15-1471/2008, суд апелляционной инстанции считает, что судебными актами по указанному делу  подтверждается нахождение помещений склада литера «К» общей площадью 1458 кв. м в пользовании Дирекции, тот факт, что 12.09.2008 на указанное строение был заключен договор аренды при наличии спора о праве собственности, не освобождает Дирекцию от уплаты арендных платежей собственнику имущества за пользование имуществом.

Как указал суд кассационной инстанции, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ  в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств,