Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу n А63-3033/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

литер «Г-Г1», административное здание литер «Д», проходная литер «Е», о чем заключен договор купли-продажи от 25.02.1997                               № 26-97.02/97, (государственная регистрация от 29.04.1997)  (т. 1, л. д. 101).

Земельный участок площадью 11 574 кв. м, на котором располагалось указанное имущество, постановлением главы города Железноводска Ставропольского края от 08.04.1997 № 234 закреплен в постоянном бессрочном пользовании за обществом для размещения и эксплуатации приобретенного  имущественного комплекса (т. 1, л. д. 68).

В  2008 г. часть имущества – объект –летнее  кафе с навесом, литер «К»-«К-1», общей площадью 131, 50 кв. м, этажностью 1, инвентарным номером 510, кадастровым номером 26:31:020406:0028:510/1775:1000/К, расположенного по адресу: г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Гагарина, 2А, было продано Петросову М.В.

По договору от 17 января 2012 г. данное имущество приобретено Цатуряьнц И.М./л.д.12 т.1/,право собственности  зарегистрировано за предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.01.2012                         № 26-2636/003/2012-077 (т. 1, л. д. 11).

В последующем предприниматель предложил обществу разделить земельный участок  на два участка: площадью 926 кв. м для предпринимателя,10 648 кв. м обществу, на что общество не согласилось, полагая, что  предпринимателю подлежит выделению      222 кв.м.

В свою очередь общество представило экспертное заключение ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение «Судебная экспертиза», проведенное по его инициативе, согласно которому  предпринимателю для обслуживания и использования летнего кафе предлагается выделить площадь, которая составляет 200 кв. м в границах: земельный участок №1 общей площадью 182,8 кв.м, указанный в Приложении №2, а также необходимо выделить в общее пользование между предпринимателем и обществом участка №2 общей площадью 34,4 кв.м. для подъезда пожарных автомобилей и обслуживания части стены кафе литер «К» (т. 2, л.д.8-22)

При уточнении заявленных требований истец предложил вариант раздела                            в соответствии со справкой ООО «Гражданпроект» от 08.06.2012 № 97 по схеме от 02.02.2012, составленной кадастровым инженером Корж Ю.А. (т. 2, л. д. 65 – 77).

В связи с не достижением согласия с обществом о границах земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего предпринимателю здания, истец обратился  с  иском  в  арбитражный суд.

При рассмотрении дела ответчиком предъявлен встречный иск о разделе спорного земельного  участка  иным  способом.

Рассмотрев доводы сторон, суд первой инстанции  принял указанное решение. При этом суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса на основании утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Статьей 11.2 Земельного кодекса предусмотрены способы образования земельных участков: раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 6 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Истцом предложен вариант раздела в соответствии со справкой ООО «Гражданпроект»  от  08.06.2012 № 97 по схеме от 02.02.2012, составленной кадастровым инженером Корж Ю.А. (т. 2, л. д. 65 – 77), ответчиком – по схематическому плану, приложенному к экспертному исследованию ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение «Судебная экспертиза» от 06.04.2012 № 38 (т. 2, л. д. 8 – 29).

Как видно из экспертного исследования от 06.04.2012 № 38 и справки ООО «Гражданпроект»  земельном  от  08.06.2012 № 97, площадь участка, необходимого для эксплуатации летнего кафе истца, определена сугубо расчетным путем без учета фактического местоположения здания на спорном участке.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 19.07.2012 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГУП Ставропольского края «Бюро экспертиз» Римша Веронике Георгиевне и Римша Олегу Владимировичу.

Перед экспертами поставлены вопросы:

1) какая площадь земельного участка необходима для нормальной эксплуатации индивидуальным предпринимателем Цатурьянц И.М. летнего кафе с навесом литер                     «К-К1», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020406:28 по адресу: г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Гагарина, д. 2А;

2) какая площадь земельного участка необходима для нормальной эксплуатации ЗАО «Совтрансавто-Кавказ» принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020406:28 по адресу: г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Гагарина, д. 2А;

3) подготовить схему раздела земельного участка с кадастровым номером 26:31:020406:28 по адресу: г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Гагарина, д. 2А, на две части, из которых одна часть – для эксплуатации индивидуальным предпринимателем Цатурьянц И.М. летнего кафе с навесом литер «К-К1», вторая часть – для эксплуатации ЗАО «Совтрансавто-Кавказ» принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020406:28 по адресу: г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Гагарина, д. 2А, с учетом обеспечения баланса интересов данных землепользователей в части площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимого имущества,              а также требований СНиП.

15 ноября 2012 года экспертами Римша В.Г. и Римша О.В. подготовлено заключение № 360, согласно выводам которого минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации летнего кафе с навесом литер «К-К1», рассчитанная                      в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки города-курорта Железноводска составляет 513,3 кв. м; в границах земельного участка площадью                   10961,7 кв. м возможна нормальная эксплуатация объектов недвижимости литер А,Б,В,Г,Г1,Д,Е,У,У1, принадлежащих обществу. Также экспертами подготовлена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 26:31:020406:28 на два самостоятельных, один из которых площадью 513,3 кв. м – для эксплуатации летнего кафе с навесом литер «К-К1», второй площадью 10961,7 кв. м – для эксплуатации имущественного комплекса общества.

На данное заключение предприниматель выразил замечания, заявив ходатайство                  о назначении повторной экспертизы (т. 3, л. д. 93 – 102).

С целью устранения допущенных противоречий, в том числе по замечаниям истца, определением от 12.02.2013  судом первой инстанции по делу назначена дополнительная экспертиза на предмет устранения допущенных недочетов и противоречий в экспертном заключении от 15.11.2012 № 360 с учетом замечаний истца, а также в целях разработки вариантов раздела участка с кадастровым номером 26:31:020406:28 на две части, одна из которых для размещения летнего кафе, вторая – для осуществления деятельности общества.

По результатам дополнительной экспертизы подготовлено и представлено суду заключение экспертов Римша О.В. и Римша В.Г. от 02.09.2013 № 25-0205-2013, согласно которому противоречий в заключении № 360 от 15.11.2012 не установлено, а замечания истца в основной своей части признаны противоречащими нормам права.

Оценив заключение экспертов, суд первой инстанции  пришел к правильному выводу о том, что оно основано на правильном применении нормативных и нормативно-технических актов в области градостроительства и землепользования, является полным, подробным и соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Замечания истца о наличии недочетов и противоречий в заключении экспертизы от 15.11.2012 № 360 изучены и отработаны экспертами при проведении дополнительной экспертизы; выявленная истцом арифметическая ошибка в расчетах устранена.

В заключении от 02.09.2013 № 25-0205-2013 разработан один вариант раздела участка с кадастровым номером 26:31:020406:28 на два с площадями 500 кв. м для эксплуатации летнего кафе с навесом литер «К-К1» и 11 074 кв. м для эксплуатации остальных, принадлежащих ответчику, объектов. Графическое местоположение границ образуемых участков показано на Проекте раздела, приложенном к заключению (приложение 5), сведения о координатах характерных точек их границ приведены                          в таблицах по тексту исследовательской части (таблицы 5, 6).

В результате раздела участок линии канализации ответчика будет проходить через образуемый участок площадью 500 кв. м, что, как указано в заключении, потребует установления сервитута для прохода, обслуживания и ремонта коммуникаций (площадь требуемого сервитута не рассчитывалась, так как его границы с необходимой точностью экспертами не устанавливались).

При этом экспертом предложено два варианта организации доступа к земельному участку площадью 500 кв. м:

- вариант 1. Доступ от улицы Гагарина (автодорога М-29) через ворота и калитку под навесом лит. «К1»;

- вариант 2. Доступ путем наложения сервитута площадью 28 кв. м на второй образуемый участок площадью 11 074 кв. м.

Исходя из указанного суд первой инстанции сделал правильный вывод что, доступ                к зданию истца возможен без установления сервитута, обоснованно отметил, что требование об установлении сервитута не заявлено, намерение об осуществлении оплаты такого сервитута сторонами не выражено, в связи с чем раздел земельного участка                         с установлением сервитута повлечет выход за пределы заявленных  требований.

При наличии варианта раздела земельного участка без установления сервитута суд счел  необходимым избежать применения сервитута при разделе земельного участка                   и нашел  возможным в рамках решения вопроса о разделе спорного земельного участка принять первый вариант и не устанавливать сервитут на участок площадью 11 074 кв. м.

Кроме того, суд правильно указал, что если в дальнейшем возникнут обстоятельства, требующие установления сервитута, такой иск может быть предъявлен заинтересованным лицом в рамках самостоятельного производства. Также в самостоятельном порядке подлежит разрешению вопрос об установлении сервитута для прохода, обслуживания                     и ремонта коммуникаций ответчика, поскольку такой сервитут не является обязательным условием раздела земельного участка.

При оценке выводов экспертов суд учел также, что фактически имеет место спор о выделении в режиме статьи 35 Земельного кодекса из земельного участка общества, сформированного и предоставленного для эксплуатации имущественного комплекса транспортного предприятия, части, необходимой для эксплуатации здания предпринимателя, а не о равноценном разделе земельного участка общества между двумя совладельцами.

Суд первой инстанции правильно отклонил ссылки предпринимателя на предварительный договор аренды от 19.01.2012, заключенный между предпринимателем и ООО «Торговый дом ?НИНА?», по которому предприниматель обязуется в будущем передать обществу «Торговый дом ?НИНА?» во временное владение и пользование принадлежащее ему здание для размещения кафе с двухсменным режимом труда, а также на аналогичный договор от 15.02.2011 с предыдущим собственником здания Петросовым М.В., поскольку данные договоры и закрепленные в них предварительные обязательства заключить договор никоим образом не обуславливают параметры земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу здания. Действующее штатное расписание возможного будущего арендатора объекта недвижимости не является обстоятельством, регулирующим параметры использования здания предпринимателя                   и необходимого для этого здания земельного участка.

Зарегистрированный вид права – постоянное (бессрочное) пользование – порождает у ответчика самостоятельное право на переоформление в собственность или аренду всей площади остающегося земельного участка (за вычетом причитающейся истцу по статье 35 Земельного кодекса) без привязки к необходимости и достаточности этой площади для эксплуатации находящихся на этом участке объектов.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности и остающаяся обществу часть участка сохраняет установленный вид разрешенного использования, суд первой инстанции правомерно счел необходимым осуществить раздел земельного участка в режиме пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса, сохранив земельный участок, остающийся в постоянном (бессрочном) пользовании общества, в измененных границах.

Истцом в апелляционный суд представлено ходатайство о назначении повторной комиссионной судебной экспертизы. Апелляционный суд не находит оснований для его назначения.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений                                в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная                       экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В выводах экспертов Римше В.Г. и Римше О.В. давших заключение № 360 от 15.11.2012 противоречий  не имеются, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения также не имеются.

При установленных