Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2014 по делу n А63-6312/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

России от 20.07.2007 № 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Судом первой инстанции при исследовании отчета № 3579 от 10.06.2013 установлено следующее.

В отчете для определения рыночной стоимости выбран сравнительный подход. Рыночная стоимость определена методом сравнения продаж с использованием в качестве объектов аналогов предлагаемых в объявлениях цен 3-х земельных участков, расположенных в г. Кисловодске, которые, как указано в отчете, имеют одинаковый вид использования с оцениваемыми земельными участками.

Между тем лишь в отношении одного из аналогов к отчету приложена распечатка интернет-страницы с указанием сведений о площади, стоимости, примерном местоположении и наличии коммуникаций. Сведений о виде разрешенного использования этого земельного участка в объявлении не указано.

В отношении аналогов № 1 и № 3 подтверждение использованных оценщиков сведений отсутствует (остальные представленные распечатки интернет-страниц сведений о каких-либо земельных участках не содержат).

При этом площади объектов-аналогов в таблицах №№18-22 (стр. 75-79) отличаются от площадей этих же объектов-аналогов в таблицах №№ 23-27 (стр. 81-95).

Также выявлено наличие следующих несоответствий в отчете:

- на стр. 1 дата утверждения отчета указана – 23.05.2013, на стр. 7 указана дата составления отчета – 03.06.2013, на стр. 14 дата составления отчета – 10.06.2013;

- на стр. 22 отчета указано: «В рамках данного отчета производилась оценка рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ООО «ЭМЗ», расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, ул. Горная, 9 …», что не соответствует сведениям о спорных земельных участках;

- в таблицах 6, 8, 10, 12, 12 («Сведения о земельных участках») указана кадастровая стоимость по данным кадастровых паспортов от 15.01.2010, то есть кадастровые стоимости по предыдущей кадастровой оценки, а не оспариваемые кадастровые стоимости по результатам оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2012;

- в пояснениях к корректировкам цен предложения объектов-аналогов указана ссылка на информацию о рынке недвижимости г. Лермонтова (стр. 81, 84, 87, 90, 93), тогда как использованы объекты-аналоги в г. Кисловодске.

Кроме того, спорный земельный участок расположен в городе Кисловодске, то есть в округе санитарной охраны курортов Кавказских Минеральных Вод (Кисловодск, Железноводск, Ессентуки, Пятигорск), что подтверждается картографическими материалами и содержащимся в постановлении Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 текстовым описанием границы единого округа санитарной охраны этих курортов.

В отчете № 3579 также указано о нахождении города-курорта Кисловодска в эколого-курортном регионе Кавказских Минеральных Вод (стр. 29).

Согласно постановлению Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзаца 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Нахождение населенного пункта – города-курорта Кисловодска – в границах округа санитарной охраны курортов федерального значения означает, что рынок купли-продажи земельных участков в городе Кисловодске состоит из незаконных сделок и специально предусмотренных федеральными законами сделок.

В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно. От применения иных подходов оценщик отказался.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что отчет № 3579 от 10.06.2013 не может быть признан надлежащим, а определенная им рыночная стоимость спорного земельного участка – достоверной, является правильным.

Глава III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона 135-ФЗ принята в развитие статьи 66 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, основанием иска – обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Земельный участок, как и любая иная вещь, в течение всего своего существования имеет рыночную стоимость, поэтому фразу «в случае определения рыночной стоимости» в пункте 3 статьи 66 ЗК РФ следует рассматривать не как момент возникновения рыночной стоимости, а как момент ее определения.

С учетом изложенного, основанием иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются обстоятельства, на основании которых истец определил конкретный размер рыночной стоимости земельного участка, а предметом иска – установление решением суда именно этой цены в качестве новой кадастровой стоимости.

В данном случае основанием рассматриваемого иска является выполнение ООО «Таис» в мае-июне 2013 года по заказу истца оценочных работ по определению рыночной стоимости земельных участков.

Отчет № 3579 от 10.06.2013 как результат этих работ является доказательством их проведения и результата.

Следовательно, ошибочен довод апеллянта о том, что в иске об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не может быть отказано в принципе, и суд независимо от предмета иска обязан при рассмотрении дела определить рыночную стоимость и установить ее в качестве кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой оценки по мотиву определения рыночной стоимости – это иск, возлагающий исключительно на истца обязанность доказать заявленную им рыночную стоимость земельного участка. Возложение обязанности доказать иную рыночную стоимость на государственный орган, выступающий ответчиком, означало бы, что фактически рыночная стоимость определялась бы государственным органом, что законодательством не предусмотрено.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

 руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.11.2013 по делу № А63-6312/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                        И.Н. Егорченко

Судьи                                                                                                      О.В. Марченко

З.М. Сулейманов