Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу n А63-5732/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Лермонтов, ул. Промышленная, район торгово-деловой зоны, имеющего разрешенное использование для осуществления производственной деятельности, коммерческого строительства, цену предложения- 4 500 000 рублей. Между тем приложенная к отчету копия публикации газеты «Из рук в руки КМВ» № 66 (1004) от 22.08.2011 подобной информации о месте нахождения участка, цене предложения и виде его разрешенного использования не содержит.

Также в отчете достоверно не подтверждена информация о цене продажи и виде разрешенного использования в отношении объекта-аналога - земельного участка площадью 30 000 кв.м, г. Лермонтов, Черкесское шоссе на федеральной трассе. Публикация в газете «Из рук в руки КМВ» № 79 (1017) от 06.10.2011 информации о цене и виде разрешенного использования не содержала, при этом информация о месте нахождения участка являлась ориентировочной.

В отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о наличии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ).

Суд первой инстанции правомерно установил, что  представленный в материалы дела обществом отчет № 3562, составлен с нарушением положений федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно п. 14 федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В силу п. 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В отчете в качестве источников получения информации о характеристиках объектов – аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в публикациях, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.

 Согласно отчету № 3562 он составлен и подписан двумя оценщиками Сасиной С.И. - членом НП СРО «АРМО» и Червиченко Т.В. , которая является членом НП СРО «НКСО».

В соответствии со ст. 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности установлено, что, в случае если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет.

Таким образом, 24.16 Закона об оценочной деятельности предусматривает обязательное проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости той же саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, экспертиза подготовленного ООО «ТАИС» отчета об оценке земельных участков в нарушение требований статьи 24.16 Закона № 135-ФЗ в установленные сроки в НП СРО «НКСО» не проводилась.

Ходатайство о проведении соответствующей судебной экспертизы заявлено не было.

Учитывая указанное обстоятельство, а также отказ эксперта от использования иных, нежели сравнительного, подходов исследования, отсутствия результатов, полученных в рамках использования иных подходов, позволивших бы ослабить эффект влияния очень различающихся аналогов на конечный результат, суд апелляционной инстанции не может признать заключение эксперта бесспорным и объективным.

Принимая во внимание изложенное, отчет № 3562 не может быть признан надлежащим, а рыночная стоимость, определенная в нем отношении спорных земельных участков, достоверной.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном понимании действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Так в Постановлении ВАС РФ от 25.06.2013 № 1076/11 по делу А11-5098/201 сформулирована позиция, из которой следует, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом, в том числе посредством ходатайства о назначении экспертизы, не возлагая бремя доказывания на суд.

Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013  по делу № А63-5732/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                       Н.Н. Годило

Судьи                                                                                                                      Е.В. Жуков

                                                                                                                                 Е.Г. Сомов