Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу n А63-1932/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

красным линиям.

В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В части 13 указанной статьи предусмотрено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ).

В соответствии с частью 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; 8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с частью 12.2 настоящей статьи.

В статье 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации разъяснено, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В части 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены разделы, входящие в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов: пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; проект организации строительства объектов капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); перечень мероприятий по охране окружающей среды; перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации).

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 07.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» архитектурный проект является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство, должен учитывать требования градостроительного законодательства, обязательные требования в области проектирования и строительства, свода правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания.

В статье 13 названного закона предусмотрены основные обязанности архитектора и юридического лица, которыми установлено, что архитектор и юридическое лицо при осуществлении архитектурной деятельности обязаны соблюдать: законодательство Российской Федерации и законодательство субъектов Российской Федерации в области архитектурной деятельности; обязательные требования в области проектирования и строительства; градостроительные нормативы, строительные, а также экологические нормы и правила; порядок осуществления градостроительной деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации и правила застройки города или иного населенного пункта; требования архитектурно-планировочного задания; требования заказчика (застройщика), изложенные в задании на проектирование, не противоречащие требованиям настоящей статьи.

Как видно из оспариваемого сообщения от 15.01.2013 № 09/2-06/1-61 основанием отказа в выдаче разрешения являются: - несоответствие схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану земельного участка;- объект капитального строительства расположен в охранной зоне сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, сети ливневой канализации и зеленых насаждений; - отсутствие согласований главного фасада и схемы планировочной организации земельного участка с главным архитектором города; - несоответствие представленной документации, предельным параметрам разрешенного строительства, предусмотренных для зоны Ж-1 «Зоны многоэтажной жилой застройки (4-9 этажей), утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97 Правилами землепользования и застройки города Ставрополя (далее - ПЗЗ г. Ставрополя), поскольку согласно архитектурному решению высота многоквартирного жилого дома соответствует высоте десятиэтажного строения (9 надземных этажей с надстройками).

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что представленные Обществом в Комитет по градостроительству документы не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Правилам землепользования и застройки города Ставрополя.

При таких обстоятельствах у Комитета отсутствовали законные основания для выдачи разрешения на строительство.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Управление  правомерно отказало в выдаче разрешения на строительство, установив несоответствие  представленной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Вместе с тем, принимая решение об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем обязания Администрации выдать разрешение на строительство, а не путем принятия решения (одного из двух) в соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ, суд первой инстанции не исследовал документы, приложенные Обществом к заявлению о выдаче разрешения на строительство, а также вопросы соответствия указанных документов требованиям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции также считает, что судом первой инстанции не учтено,  что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды земельного участка от 02.04.2010 № 693  действует до 02.04.2013,  однако общество впервые обратилось для получения разрешений на строительство только в 2012 году.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что на земельном участке, предоставленном обществу для жилищного строительства, каких либо подготовительных или строительных работ не проводилось, объектов незавершенного строительства не имеется.

Таким образом, у администрации имелись предусмотренные законом основания для прекращения с обществом арендных отношений.

Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка от 02.04.2010 № 693 истек 02.04.2013 при отказе Администрации г. Ставрополя заключить с обществом договор на новый срок, принимая решение 07.05.2013 о возложении на Комитет обязанность выдать  разрешение на строительство в отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, суд первой инстанции принял решение с нарушением положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку строительство объекта недвижимости без соответствующего разрешения (до его выдачи), также как и строительство на основании имеющего пороки разрешения порождают признаки самовольной постройки, введение в хозяйственный оборот которой возможно только на основании судебного акта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что в связи с отсутствием какого-либо строительства на земельном участке и объектов незавершенного строительства в силу статьи 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляются на аукционах.

Тем самым, земельный участок предоставленный обществу  для строительства подлежит возврату Администрации г. Ставрополя по истечении срока действия договора и последующего выставления на торги, в которых общества вправе принять участие.

Таким образом, в связи с доказанностью несоответствия представленной обществом проектной документации градостроительному плану земельного участка, что в силу части  13 статьи 51 Кодекса является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, суд апелляционной инстанции считает, что отказ Комитета в выдаче разрешения на строительство объекта соответствует положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела сторонами доказательства, пришел к выводу, что у Комитета отсутствовали законные основания для выдачи разрешения на строительство, а поэтому отказ, изложенный в письме от 15.01.2013 №