Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А63-1953/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                           Дело № А63-1953/2013

25 ноября 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября  2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2013 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,

при   ведении   протокола судебного заседания  секретарем  Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гиперстрой»  на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2013 по делу № А63-1953/2013 (судья Карпель В. Л.) по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 1022601934486, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гиперстрой», г. Ставрополь, ОГРН 1072635015408, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Вальчук Владимир Владимирович, г. Ставрополь, о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее -КУМИ, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гиперстрой» (далее - ООО «УК «Гиперстрой», общество, ответчик) о взыскании 1 372 348,24 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.03.2011 № 8928 за период с 11.03.2011 по 18.12.2012 и пени за период с 16.06.2011 по 31.12.2012 в сумме 112 728,11 рубля (с учетом уточнения).

Определением от 03.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Вальчук Владимир Владимирович (далее – третье лицо Вальчук В.В.), (том 1, л.д. 48-49).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2013 по делу № А63-1953/2013 исковые требования удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гиперстрой» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя задолженность по арендной плате в размере 1 372 348,24 рубля, пеня за просрочку оплаты по договору в размере 112 728,11 рубля, всего 1 485 076,35 рубля., в доход федерального бюджета 27 850,76 рубля государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что документы, представленные ответчиком в обоснование своих доводов, не содержат сведений о согласовании с комитетом перевода на Вальчука В.В. существовавшей на дату заключения соглашения о перенайме задолженности по арендной плате, возникшей вследствие неисполнения обществом обязательства по уплате арендной платы в сроки, установленные в договоре аренды № 8928. Следовательно, обязанность по внесению арендной платы до 18.12.2012 не перешла на нового должника, и общество является лицом, обязанным вносить арендную плату до даты государственной регистрации соглашения о перенайме.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2013 по делу № А63-1953/2013, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гиперстрой» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

Определением от 11.10.2013 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 18.11.2013.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суд не известили.

В своем отзыве на апелляционную жалобу представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а так же представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив правильность решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2013 по делу № А63-1953/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.03.2011 № 658 Комитет и общество заключили договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 28.03.2011 № 8928 (далее - договор аренды № 8928), по которому обществу передан в аренду земельный участок площадью 10055 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:020501:392, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 67 в квартале 373, для строительства торгово-офисного здания (п. 1.1. договора), (том 1, л.д. 18-22, 23, 24-28, 29-30).

Пунктами 2.1 и 2.2 договора аренды № 8928 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 11.03.2011 , срок аренды земельного участка установлен на 3 года, с 11.03.2011 по 10.03.2014.

Договор аренды № 8928 зарегистрирован 13.04.2011 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за номером 26-26-01/057/2011-068 (том 1, л.д. 38).

На основании пунктов 3.3 и 3.4 договора аренды № 8928 арендная плата начисляется с 11.03.2011 и вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Пунктом 4.3.2 договора аренды № 8928 установлено право арендатора сдавать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с согласия арендодателя.

В письме от 26.03.2012 № 70 общество просило комитет согласовать передачу арендных прав по договору аренды № 8928 третьему лицу.

Письмом от 05.04.2012 № 06-14448-11 комитет выразил согласие на заключение соглашения о передаче арендных прав и обязанностей третьему лицу, при условии своевременного внесения арендной платы за землю и использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

01 октября 2012 года ООО «Управляющая компания «Гиперстрой» и Вальчук В.В. подписали соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды земельного участка земель в границах города Ставрополя (далее - соглашение о перенайме), которое 18.12.2012 в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРП за № 26-26-01/125/2012-252 (том 1, л.д. 41-42).

В связи с тем, что общество не исполнило обязанность по внесению арендной платы за период, предшествовавший заключению соглашения о перенайме, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга и пени.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства                                 и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, а обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.

Постановлением Правительства Ставропольского края «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 16.04.2008 № 64-П, установлен порядок определения размера арендной платы, в соответствии с которым базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к настоящему порядку.

Частью 5 Порядка определения размера арендной платы установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как видно из условий договора аренды № 8928, стороны распространили действие договора на фактические отношения, возникшие до его заключения (пункт 2.1) и предусмотрели (пункт 3.3) обязанность общества (арендатора) вносить платежи за пользование земельным участком с 11.03.2011.

Договор аренды № 8928 сторонами не оспорен и не признан недействительным,  достижение сторонами соглашения о внесении арендной платы с 11.03.2011 свидетельствует о согласии арендатора оплачивать использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено другим законом или иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.

Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации (статьи 389 и 391 ГК РФ).

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Обязанность арендатора согласования с арендодателем передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам также предусмотрена пунктом 4.3.2 договора аренды № 8928.

Как видно из пунктов 6 и 7 соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 01.10.2012 ответчик и третье лицо установили, что обязанность третьего лица по уплате арендной платы за земельный участок наступает с момента, когда был заключен договор аренды земельного участка № 8928, то есть с 28.03.2011. Соглашение вступает с законную силу с момента его государственной регистрации.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Комитетом (арендодателем)  было дано согласие на перемену лица в договоре аренды земельного участка, однако согласие на перевод существовавшей задолженности общества по арендной плате по договору аренды № 8928 на Вальчука В.В., в том числе на условиях, указанных в пункте 6 соглашения о перенайме в материалах дела не имеется и таких доказательств, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Судом первой инстанции исследованы документы, представленные ответчиком в обоснование своих доводов, и установлено, что сведений о согласовании с комитетом перевода на Вальчука В.В. существовавшей на