Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2013 по делу n А61-1894/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                          

18  ноября  2013  года                                                                            Дело № А61-1894/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября   2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  18  ноября  2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Баканова А.П.,  Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Огай А.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу АМС г. Владикавказа  на решение  Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания  от    04.09.2013 по делу № А61-1894/2013                               

по  заявлению АМС г. Владикавказа к обществу с ограниченной ответственностью «Жилье 2010»  о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 295 743 руб. 02 коп. (судья  Акимцева С.А.)

 в отсутствие не явившихся лиц, участвующих деле,  извещённых  надлежащим образом о времени и месте  судебного разбирательства.   

У С Т А Н О В И Л:

администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – истец, администрация, АМС г. Владикавказа) обратилась в суд  с заявлением о взыскании с ООО «Жилье 2010» (далее – ответчик, общество, ООО «Жилье 2010») задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком с КН  15:09:03 02 002:79 общей площадью 0,5204га, расположенным в РСО-Алания, в г. Владикавказе, в квартале между ул. Московской, пр. Доватора, ул. Х.Мамсурова,  ул. Барбашова, предназначенным для строительства офисного здания с помещениями почты и банка, за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 в размере 452 942 руб. 66 коп., в том числе, основная задолженность –                    412 920 руб., пени за период с 13.04.2012 по 31.12.2012 в сумме 40 022 руб. 64 коп.

В суде первой инстанции истец заявил об уменьшении размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  просил взыскать с ООО «Жилье 2010» задолженность по арендной плате за период с 16.03.2011 по 31.07.2012  в размере    295 743 руб. 02 коп., из которых  279 747 руб. 70 коп. –  по обязательству, 15 995 руб. 32 коп. – пени.   Судом первой инстанции приняты уточненные исковые требования, как не противоречащие требованиям статьи 49 АПК РФ и не нарушающие права и интересы других лиц.

Решением Арбитражного  суда  Республики Северная Осетия-Алания от  04.09.2013 по делу № А61-1894/2013  исковые требования   АМС г. Владикавказа   удовлетворены частично.

С  ООО «Жилье 2010» в пользу АМС г. Владикавказа  взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с КН 15:09:0302002:79 за период с 06.02.2012 по 31.07.2012 в сумме 138 993 руб. 25 коп., пени за период с 11.03.2012 по  31.07.2012 в сумме 3 704 руб. 36 коп., а всего – 142 697 руб. 61 коп.  Во взыскании с ООО «Жилье 2010» задолженности в сумме 310 245 руб. 05 коп.  отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного  суда  Республики Северная Осетия-Алания от  04.09.2013 по делу № А61-1894/2013, истец  обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа,  принять по делу новый судебный акт,  которым    удовлетворить заявленные требования.

  В обоснование жалобы апеллянт ссылается  на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права.  Кроме того, судом не полно выяснены  обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Как указывает заявитель,   за период с 16.03.2011 по 05.02.2012  формой платы за землю для ответчика является арендная плата, подлежащая взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении.

По мнению апеллянта, доказательствами использования земельного участка арендатором,  с момента Постановления АМС г. Владикавказ от 16.03.2011, до момента передачи земельного участка по акту приема-передачи 06.02.2012, являются:

- подписание ответчиком приложения № 3.1 к договору аренды, в котором содержится расчет суммы арендных платежей за период с 16.03.2011 по 05.02.2012;

- Постановление АМС г. Владикавказ о предоставлении в аренду земельного участка от 16.03.2011 г., включающее пункт о том, что арендатор обязан в месячный срок заключить с администрацией города договор на аренду земли (п.2.3. постановления № 370 от 16.03.2011). В случае невыполнения данного пункта, с момента принятия постановления до момента заключения договора аренды арендатору начисляется упущенная выгода (на основании изложенного, за период с 16.03.2011 по 05.02.2012 сделан расчет неосновательного обогащения (арендная плата рассчитана без пени).

 Истец считает, что  приложение № 3.1. договора аренды подписанное арендатором и являющееся неотъемлемой частью договора аренды,  не учтено  судом первой инстанции.

Администрация  ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

От общества, извещённого надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,   в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их  отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда  Республики Северная Осетия-Алания  от  04.09.2013 по делу № А61-1894/2013  проверены в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания  от  04.09.2013 по делу № А61-1894/2013 в обжалуемой части  следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции,

постановлением АМС г. Владикавказа от  № 370  от 16.03.2011  ООО «Жилье 2010»  предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель населенных пунктов земельный участок с КН 15:09:03 02 002:79 общей площадью 0,5204га, расположенный в г. Владикавказе, в квартале между ул. Московской, пр. Доватора, ул. Х.Мамсурова, ул. Барбашова, предназначенный для строительства офисного здания с помещениями почты и банка.

Во исполнение постановления сторонами заключен договор аренды земельного участка  № 4119 от 06.02.2012 со сроком действия с 06.02.2012 по 16.03.2016 (л.д.9).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке – регистрация в ЕГРП 13.04.2012 за №15-15-09/035/2012-421 (л.д.20).

Актом приема-передачи от 06.02.2012 земельный участок  передан арендатору.

Соглашением от 01.08.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды      № 4119 от 06.02.2012 ООО «Жилье 2010» передало право аренды с правами и  обязанностями согласно договору земельного участка ООО Рекламное агентство «Какаду».

Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по РСО-А 20.08.2012 №15-15-09/077/2012-045. Актом приема-передачи от 01.08.2012 земельный участок  передан ООО Рекламное агентство «Какаду».

Правомерность действий ООО «Жилье 2010» по передаче прав Арендатора другому лицу и факт передачи земельного участка ООО Рекламное агентство «Какаду» не оспаривается АМС г. Владикавказа.

АМС г. Владикавказа, считая, что у ООО «Жилье 2010» образовалась  задолженность по арендным платежам с момента издания АМС г. Владикавказа постановления № 370 от 16.03.2011, обратилась в суд с настоящим иском о взыскании с общества задолженности за период с 16.03.2011 по 31.07.2012.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации )далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 3.1-3.3 договора стороны согласовали:

 - размер арендной платы за период с 06.02.2012 по 31.12.2012 составляет             270 261 руб. 45 коп.;

 - годовой размер арендной платы за 2012 год по приложению №3 составляет                285 928 руб. 78 коп.;

 - арендная плата вносится ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года.

Пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки уплаты, которая определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени применяется равной 0,05% (л.д.10). 

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав,  что у ООО «Жилье 2010» имеется перед АМС г. Владикавказа задолженность по уплате арендных платежей только за период с 06.02.2012 по 31.07.2012.

В силу статей 606, 611, 614  ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, из чего следует, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002   «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 №13689/12 по делу NА67-3141/2011).

Согласно статье 421 ГК  РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункты 1 и 2 статьи 425 ГК РФ определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 6 информационного письма N 66 изложена рекомендация, согласно которой достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не  означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу (статья 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66).

Из вышеуказанного следует, что, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества (в данном случае - земельного участка).

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод истца о подписании ответчиком приложения №3.1 к договору аренды, в котором содержится расчет суммы арендных платежей за период с 16.03.2011 по 05.02.2012 как не законный и не правомерный.

Помимо изложенного, в тексте договора аренды отсутствует согласованное сторонами условие о вступлении такого договора в силу до его заключения, хотя в ином случае это бы не противоречило закону (пункт 2 статьи 425  ГК РФ), но и само по себе не свидетельствовало бы об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору до заключения договора и, соответственно, возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату.

Суд первой инстанции верно посчитал, что   размер задолженности ООО «Жилье 2010» должен определяться, исходя из условий договора, содержащихся в пунктах 3.1 и 3.2, без изменения установленного годового размера арендной платы.

Ответчик полагал, что, так как в расчет суммы вошли коэффициенты 0,25 и 0,5, свидетельствующие о первом и втором годах строительства объекта, то, с учетом того, что использование земельного участка началось только 06.02.2012, а потому коэффициент 0,5 не подлежит применению.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил  довод  ответчика как ошибочный,  в связи с тем, что установленный размер арендной платы является условием договора, изменение которого может быть только в порядке, установленном законом.

В материалы дела не представлено доказательств изменения условий договора, как в  одностороннем