Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2013 по делу n А77-355/2012. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

16 сентября 2013 года                                                                                Дело № А77-355/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Годило Н.Н., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                      Физиковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело                 № А77-355/2012 по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (г. Грозный, Чеченская Республика, ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946)

к индивидуальному предпринимателю Дадаевой Зуре Жабраиловне (с. Ахан - Кала, Грозненский  район, Чеченская Республика)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственное унитарное предприятие «ПУЖХ Заводского района» г. Грозный, Комитет имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного, Государственное казенное учреждение Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства»,

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от  Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики - Алиев А.Р. по доверенности №045 от 03.07.2013;

от индивидуального предпринимателя Дадаевой Зуры Жабраиловны -  Маткевич К.В. по доверенности 26.06.2013;

от третьих лиц: Государственного унитарного предприятия «ПУЖХ Заводского района» г. Грозный, Комитета имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного, Государственного казенного учреждения Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства»- не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Дадаевой З.Ж.  (далее – предприниматель, ответчик), третье лицо Государственное унитарное предприятие «ПУЖХ Заводского района» г. Грозный, о расторжении договора аренды № 52 от 20.05.2008, а также аннулировании записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество о договоре аренды.

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 27.07.2012  по делу                           № А77-355/2012 требования Министерства удовлетворены. Договор аренды № 52 от 20.05.2008 судом расторгнут. Запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество судом аннулирована. Взыскано с предпринимателя в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды заключен в отношении имущества, относящегося к собственности Чеченской Республики и находящегося на праве оперативного управления РГУ «Управление охотничьего хозяйства». Комитет имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного не является органом, уполномоченным на заключение договоров аренды имущества, находящихся в собственности Чеченской Республики.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Чеченской Республики                         от 27.07.2012  по делу № А77-355/2012, предприниматель Дадаева З.Ж. обратилась                       в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд рассмотрел дело без участия предпринимателя, не извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Определением суда от 07.03.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 27.05.2013.

Определением от 27.05.2013 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, привлек к участию              в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного и назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 01.07.2013.

Определением суда от 01.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства», судебное заседание отложено на 29.07.2013.

Определением от 29.07.2013 судебное заседание отложено на 09.09.2013.

При рассмотрении дела в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Марченко О.В. (в связи с уходом в отпуск) на судью Сулейманова З.М.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил расторгнуть договор аренды № 52 от 20.05.2008, а также аннулировать записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Представитель предпринимателя Дадаевой З.Ж. против удовлетворения заявленных требований возражал, просил в удовлетворении заявления отказать.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. Мэрия направила отзыв на заявление, в котором просила разрешить спор на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей Министерства и  предпринимателя, апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 27.07.2012  по делу № А77-355/2012 надлежит отменить  и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, жилой дом со встроенными помещениями на 1 этаже, расположенный по адресу: г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, 30, находился в муниципальной собственности и состоял на балансе на ГУП «Производственное управление жилищно-коммунального хозяйства Заводского района г. Грозный».

20.05.2008 между Комитетом имущественных и земельных отношений г. Грозного (арендодатель) и предпринимателем Дадаевой З.Ж. (арендатор), с участием государственного унитарного предприятия «Производственное управление жилищно-коммунального хозяйства Заводского района г. Грозный» (балансодержатель), заключен договор № 52 на аренду нежилых помещений (том 1, л.д. 16-19, 20-21).

Согласно пункту 1.1 договора, на основании распоряжения главы администрации г. Грозного «О предоставлении в аренду нежилого помещения» № 782 от 16.05.2008 и в соответствии с распоряжением и.о. главы администрации г. Грозного № 1607 от 14.12.2007 арендодатель, при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое пристроенное помещение общей площадью 24,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, 30, для использования под размещения аптеки.

Пунктом 1.4 договора срок аренды установлен с 20.05.2008 по 20.05.2057.

30.07.2008 в установленном законом порядке регистрирующим органом зарегистрирован договор аренды, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Распоряжением Мэрии г. Грозного № 871 от 07.07.2011 спорный объект передан из муниципальной казны г. Грозного в государственную собственность Чеченской Республики.

08.09.2011 распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики № 2607-СЛ нежилое помещение площадью 24,0 кв. м передано Государственному казенному учреждению Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства» на праве оперативного управления.

02.02.2012 регистрирующим органом зарегистрировано за Государственным казенным учреждением Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства», право оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 24 кв.м, расположенное по адресу: Чеченская Республика, г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, 30, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права (том 1, л.д. 22).

06.03.2012 Министерством в адрес предпринимателя направлено письмо № 685 о расторжении договора аренды № 52 от 20.05.2008 в связи с необходимостью передачи арендуемого помещения в оперативное управление Государственному казенному  учреждению Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства» и необходимостью его использования в административных целях (том 1, л.д. 8-9).

В связи с тем, что предприниматель Дадаева З.Ж. в добровольном порядке отказалась от расторжения договора аренды, министерство обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, смена публичного собственника, в том числе субъекта ограниченного вещного права, не может затрагивать права арендатора, гарантированные положениями статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в случаях, когда арендатор:  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.

Пунктами 6.1-6.2.5 договора аренды нежилого помещения № 52 от 20.05.2008 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в порядке и по  основаниям, предусмотренным действующим законодательством  Российской Федерации, в случае если арендатор: умышленно ухудшает состояние помещения; предоставил арендуемое помещение в субаренду без согласия арендодателя; допустил задолженность арендной платы в течение трех месяцев; допустил задолженность по платежам за коммунальные услуги в течение одного месяца; не выполняет возложенных на него обязанностей по текущему ремонту помещения.

Таким  образом, договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только в том случае, если  арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, предусмотренных как действующим законодательством, так и условиями договора.

Доказательств того, что арендатор-предприниматель Дадаева З.Ж. допускает существенные нарушения при  пользовании имуществом, являющихся основаниями, предусмотренными статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора для досрочного расторжения договора аренды, в материалы дела не представлено как суду первой инстанции, так и суду апелляционной инстанции.

Действующим законодательством не предусмотрены основания для досрочного расторжения договора в случае передачи арендуемого имущества другому собственнику или в оперативное управление иному лицу, либо возникновении необходимости его использования в административных целях лицом, обладающим названными вещными правами.

Не предусмотрены указанные основания для досрочного расторжения договора аренды и условиями договора аренды № 52 от 20.05.2008.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 указанной статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как видно из заявленных требований, Министерство, передав в оперативное управление ГКУ «Управление охотничьего хозяйства» имущество, обремененное долгосрочным договором аренды, считает, что договор аренды подлежит расторжению по тем основаниям, что казенное учреждение не вправе заключать договоры аренды имущества, находящегося у него на праве оперативного управления.

При установленных обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае Министерство распорядилось имуществом