Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 по делу n А63-13939/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

расположенные в г.Ставрополе по улице Завокзальной 4/1, а именно: литер Г - помещение гаража общей площадью 584,8 кв.м.; литер К - помещения 2, 3, 4, 5 общей площадью 29 кв.м.; литер С - помещения склада общей площадью 70,8 кв.м.

Из материалов дела также усматривается, что адрес местонахождения спорных объектов недвижимости (литеры Г, К, С) впоследствии был изменен на: г.Ставрополь ул. Завокзальная 4/1.

Анализ указанных выше сделок и представленных документов позволяет прийти к выводу о том, что по договору купли-продажи от 17.08.1999 истец приобрел объекты, в том числе реконструированные, ранее находившиеся в государственной собственности и состоящие на балансе арендного предприятия «Ставропольпромвентиляция».

Таким образом, предприниматель относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Вводного закона.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 17.11.2011 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 43 279 400,08 руб., следовательно, истец вправе претендовать на приобретение земельного участка в собственность по цене 1 081 985 руб., составляющей 2,5% от его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах пункт 2 постановления администрации №1090 от 24.04.2012 противоречит закону и нарушает права предпринимателя, в связи с чем подлежит признанию недействительным в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 081 985 руб.

В абзаце 7 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Преддоговорной спор между сторонами возник в связи с недостижением ими согласия относительно цены договора, которая в данном случае является регулируемой.

С учетом установленных судом обстоятельств и на основании пункта 1 статьи 2 Вводного закона, стоимость земельного участка, отчуждаемого истцу по договору купли-продажи №505 от 19.10.2012, должна составлять 1 081 985 руб.

Вывод суда первой инстанции о том, что помимо недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке находятся объекты самовольной постройки, и данное обстоятельство в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ исключает приватизацию земельного участка, коллегия считает ошибочным.

Согласно указанной норме, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из содержания данной статьи не следует запрет на приватизацию земельных участков в случае, когда помимо легализованных объектов на них расположены самовольные постройки.

По смыслу статьи 128, 222 ГК РФ самовольная постройка не является самостоятельным объектом гражданских прав, следовательно, наличие такой постройки на земельном участке, не может каким либо влиять на статус этого земельного участка, и тем более служить основанием к отказу в его приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах требование о понуждении заключить договор по предложенной истцом и установленной законом цене, подлежит удовлетворению.

В тоже время суд не может признать обоснованными требования предпринимателя о понуждении заключения договора на условиях рассрочки платежа.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предметом договора купли-продажи земельного участка в силу статьи 454, 549 ГК РФ, статьи 36 ЗК РФ является индивидуально определенный земельный участок. Стоимость земельного участка отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности является существенным условием такого договора. Однако порядок расчетов покупателя с продавцом существенным условием договора купли-продажи земельного участка не является и не входит в его предмет.

В этой связи требование о включении в договор условия о рассрочке платежа не может быть удовлетворено.

С учетом изложенного решение арбитражного суда Ставропольского края подлежит частичной отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине подлежат возмещению истцу за счет ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.04.2013 по делу №А63-13939/2012 отменить в части.

Признать недействительным пункт 2 постановления администрации г. Ставрополя от 24.04.2012 №1090 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 081 985 руб.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить с индивидуальным предпринимателем Хропалем Виталием Николаевичем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №26:12:022505:3 площадью 1736 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная 4/1, по цене 1 081 985 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с администрации г. Ставрополя в пользу индивидуального предпринимателя Хропаля Виталия Николаевича 100 (сто) руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в пользу индивидуального предпринимателя Хропаля Виталия Николаевича 1900 (одна тысяча девятьсот) руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                      Е.Г. Сомов

Судьи                                                                                                    Ю.Б. Луговая                                                                                                               

                                                                                                               О.В. Марченко