Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 по делу n А63-13939/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            

30 августа 2013 года                                                                                Дело №А63-13939/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алмазовой М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хропаля Виталия Николаевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.04.2013 по делу №А63-13939/2012 (судья В.Л. Карпель)

по иску индивидуального предпринимателя Хропаля Виталия Николаевича (г. Ставрополь ОГРН 304263527100229) к администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901),

комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (г. Ставрополь, ОГРН 1102635006462)

об оспаривании постановления и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка;

в отсутствие лиц, участвующих в дел

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Хропаль В.Н. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), в котором просил:

- признать недействительным пункт 2 постановления главы администрации от 24.04.2012 №1090 «О предоставлении в собственность (приватизации) земельного участка, находящегося в городе Ставрополе по ул. Завокзальной, 4/1 в квартале 511, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Хропалю В.Н. на праве собственности» (далее – постановление от 24.04.2012 №1090) в части определения выкупной цены земельного участка в размере 1 713 176 руб., снизив её до 1 081 985 руб.;

- обязать комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1 736 кв.м. с кадастровым номером 26:12:022505:3, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под станицей технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, с ценой выкупа 1 081 985 руб., на условиях рассрочки платежа на срок 12 месяцев с уплатой по 270 496 руб. в течение каждых трех месяцев с даты заключения договора.

Требования мотивированы наличием у истца исключительного права на выкуп земельного участка по льготной цене, ввиду нахождения на этом участке принадлежащего истцу недвижимого имущества, ранее отчужденного из государственной собственности.

Определением от 22.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.

Решением суда от 19.04.2013 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что помимо недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке находятся объекты самовольной постройки, что исключает приватизацию земельного участка в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон №178-ФЗ).

Обжалуя в апелляционном порядке, предприниматель просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что наличие на земельном участке самовольных строений не является основанием для отказа в его приватизации в случае, если на нем имеются легализованные объекты.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассматривалась в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Предприниматель направил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании 14.08.2013 в соответствии со статьями 163, 184, 185 АПК РФ объявлялся перерыв до 15 часов 15 минут 19.08.2013. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС №113 от 19.09.06 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 17.08.1999 предприниматель приобрел у ООО «Арсан» помещения нежилого фонда по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, а именно гараж литера «Г» общей площадью 584,8 кв.м., склад литера «С» общей площадью 70,8 кв.м. и помещения 2, 3, 4, 5 в литере «К» общей площадью 29 кв.м., расположенные на земельном участке общей площадью 1 823 кв.м. согласно плану земельного участка, выданному комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ставрополя 05.07.1999.

Переход права собственности к предпринимателю на объекты недвижимости зарегистрирован 18.04.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права КН 26 111997.

Постановлением главы города Ставрополя от 04.09.2000 №3287 в редакции постановления от 22.01.2001 №309 предпринимателю в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 1 736 кв.м. под станцией технического обслуживания автомобилей по ул. Завокзальной, 4/1 в квартале 511, в границах согласно прилагаемому чертежу.

21.03.2001 органом кадастрового учета спорный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:022505:3, определен вид разрешенного использования – «под станцией технического обслуживания автомобилей».

По договору от 06.03.2001 №520 администрация предоставила предпринимателю земельный участок в аренду сроком на 10 лет (до 04.09.2010). Государственная регистрация договора аренды произведена 05.04.2011.

29.11.2011 предприниматель обратился в комитет с заявкой на приватизацию земельного участка.

24.04.2012 администрацией принято постановление №1090 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:3 предпринимателю в собственность для использования под объектами торговли (литеры «Г» - гараж, «С» - склад, «К» - помещение) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 1736 кв.м. (пункт 1); комитету поручено заключить с покупателем договор купли-продажи участка с выкупной ценой 1 731 176 руб. (пункт 2).

26.06.2012 предприниматель обратился в администрацию с заявлением, в котором указал, что на испрашиваемом участке находятся строения, ранее отчужденные из государственной собственности, в связи с чем просил применить пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Вводный закон) и изменить пункт 2 постановления от 24.04.2012 №1090 в части размера выкупной цены, снизив её до 1 081 985 руб. (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка), а также на основании пункта 2 статьи 9 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 №231-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» включить в договор купли-продажи условие о рассрочке оплаты.

Письмом от 01.08.2012 №06-3642-11 комитет отказал предпринимателю в удовлетворении его заявления, сославшись на то, что из представленных документов не прослеживается приватизация объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке.

Письмом от 30.10.2012 №342 предприниматель направил в комитет договор купли-продажи земельного участка от 19.10.2012 №505, подписанный им с протоколом разногласий, в котором предложил следующие редакции пунктов 2.1 и 2.2 договора:

- «цена участка составляет 1 081 985 (один миллион восемьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят пять) руб.»;

- «покупатель оплачивает цену участка в рассрочку до одного года, а именно: не позднее 3 (трех) месяцев с даты заключения договора уплачиваются 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) руб., не позднее 6 (шести) месяцев с даты заключения договора уплачиваются вторые 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) руб., не позднее 9 (девяти) месяцев с даты заключения договора уплачиваются третьи 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) руб., не позднее (двенадцати) месяцев с даты заключения договора уплачиваются четвертые 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) руб.».

Поскольку администрация отказалась заключать договор по льготной цене, полагая, что такой отказ противоречит нормам действующего законодательства, а также нарушает исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Исследовав представленные истцом документы, апелляционная коллегия установила, что распоряжением Комитета по управлению имуществом Ставропольского края №231/537 от 11.02.1993 утвержден план приватизации имущества арендного предприятия «Ставропольпромвентиляция», а также акт оценки стоимости имущества, в который, в частности вошли здание гаража (инв. номер 185) и корпус бытовой (инв. номер 189) 1986 года ввода в эксплуатацию.

Согласно расшифровки к акту (территориальная принадлежность зданий и сооружений) указанные объекты головного предприятия «Ставропольпромвентиляция» расположены по адресу: г.Ставрополь, ул. Завокзальная ,4.

По договору купли-продажи №45 от 25.03.1993 коллектив арендаторов головного предприятия «Ставропольпромвентиляция» выкупил у Российского фонда федерального имущества головное предприятие «Ставропольпромвентиляция», на основании чего выдано свидетельство №45 о праве собственности коллектива на имущество предприятия.

На основании названных документов постановлением главы администрации Промышленного района г. Ставрополя №894 от 28.06.2003 зарегистрировано акционерное общество закрытого типа – фирма «Промвентиляция» (правопреемник арендного предприятия «Ставропольпромвентиляция»).

По договорам купли-продажи от 10.11.1994 АОЗТП – фирма «Промвентиляция» произвело отчуждение ИЧП «Асса» части строения 4 по улице Завокзальной в г. Ставрополе, состоящей из обособленных нежилых помещений первого и второго этажа, выделенных на планах красной линией, в том числе помещения литер К, С, Г.

Впоследствии ИЧП «Асса» по договору купли-продажи от 20.09.1995 произвело отчуждение ООО «Арсан» строения 4 по улице Завокзальной в г. Ставрополе: литер Г – помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6 общей площадью 671,8 кв.м., в том числе гараж площадью 439,4 кв.м.; литер К – помещения 2, 3, 4, 5 общей площадью 29 кв.м.; литер С – склад площадью 66 кв.м.

В свою очередь ООО «Арсан» по договору купли-продажи от 17.08.1999 продало истцу объекты недвижимости,